Cuando hablamos de vicios ocultos, mencionamos los desperfectos que no se perciben a simple vista y no se sabe de ellos hasta que pasa un tiempo después de la compra o entrega del dpto.

Para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita.

Si has comprado un departamento nuevo y al poco tiempo descubres que tiene un defecto muy grave que no habías notado antes de comprarla. Puede que estés ante lo que se conoce como un vicio oculto, un desperfecto por el que le puedes reclamar a la constructora, inmobiliario o al anterior propietario que lo subsane o a una compensación.

¿Quieres saber si los defectos de tu vivienda pueden considerarse vicios ocultos?

Para que se considere vicio oculto, el desperfecto tiene que existir en el momento de la venta, pero no tiene que ser visible en una visita. De hecho, el vendedor no tiene por qué responder ante los defectos que estén a la vista. También tiene que tratarse de un desperfecto grave. Se considera grave si impide que el uso de la vivienda sea viable o si disminuye tanto su valor que si el comprador lo hubiera conocido no la habría adquirido o habría pagado menos por ella.

Los vicios ocultos más comunes

Mencionamos en obra nueva o de segunda mano:

• Viviendas de nueva construcción, estas pueden ser estructurales, estar en los acabados de la vivienda o también en las instalaciones.
• Vivienda de segunda mano, los vicios o defectos más comunes están relacionados con humedades, filtraciones y el aislamiento térmico, pero también pueden ser grietas o vigas construidas con cemento aluminoso.

¿Cómo reclamar?

El sistema de saneamiento por vicios ocultos protege al comprador. En el saneamiento por vicios el comprador no debe probar la culpa del vendedor, basta la existencia del vicio, que sea oculto y que exista antes o al momento de la transferencia del bien. En cambio, los remedios contractuales por incumplimiento de obligaciones requieren que el comprador pruebe los elementos de la responsabilidad por inejecución de obligaciones, entre ellos la culpa. La ley de protección especial por vicios ocultos tiene una fecha de corte, un plazo de caducidad indiscutible: 3 meses para bienes muebles y 6 meses para bienes inmuebles. Los remedios por incumplimiento de obligaciones, en cambio, pueden ser reclamados hasta por 10 años luego del incumplimiento.

De considerar que el sistema de vicios ocultos excluye los remedios por incumplimiento nos encontramos frente a una alarmante conclusión: un remedio supuestamente más eficiente por 3 meses incluiría la protección integral del comprador por 10 años.

Lo que dice la Ley, el vendedor tiene la obligación de hacerse cargo de los vicios ocultos. Para ello, es necesario que el comprador afectado haga una reclamación. Si estás seguro de que el departamento que has comprado tiene vicios ocultos, lo primero que deberías hacer es una comunicación oficial al antiguo propietario. Lo mejor es que le envíes una Carta Notarial, ya que de esa manera quedará constancia de que se lo has comunicado.

Si el antiguo propietario no responde a tu comunicación o no soluciona el problema, puedes optar por la mediación o incluso iniciar un proceso judicial. Pero ten cuidado con los plazos, pues si no inicias las acciones legales dentro de estos perderás la posibilidad de hacer la reclamación. Aunque hayas enviado la Carta Notarial antes, esta no interrumpe el plazo que tienes para ponerla, así que conviene estar muy atento.

Si quieres hacer un reclamo, debes saber que los plazos varían en función del tipo de vivienda. Si es de segunda mano o tiene más de 10 años, solo dispones de seis meses desde la entrega del departamento para realizarlo. Este plazo también sirve para los departamentos de alquiler y empieza a contar desde la fecha de la firma del contrato de arrendamiento. En el caso de estos, también deberías realizar una comunicación al arrendador por Carta Notarial para que quede constancia si al final tienes que optar por la vía judicial.

Viviendas de nueva construcción

El caso de los departamentos de construcción nueva es un poco más complejo. En primer lugar, el plazo para realizar el reclamo por defecto estructural puede ser en los primeros 10 años desde que te la entregaron. Los defectos estructurales son aquellos que afectan a elementos como los cimientos, las vigas, los muros de carga y que comprometen la estabilidad del edificio de forma directa.

En el caso de que aparezcan defectos de habitabilidad, es decir, desperfectos que comprometan los requisitos de habitabilidad de la casa, podrás reclamar si aparecen en los primeros tres años. Dentro de estos desperfectos se encuentran los problemas de aislamiento o una incorrecta impermeabilización de la vivienda.

Hay que mencionar que si la casa de nueva construcción presenta defectos de acabado en los suelos o las pinturas, podrás reclamar si estos aparecen en el primer año desde que se te entrega. Si la vivienda que presenta vicios ocultos es de nueva construcción, puedes realizar la reclamación a cualquiera de las partes del proceso de edificación.

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