En primer lugar, para poder explicar que es un ocupante precario y qué hacer ante la presencia de uno, debemos definir qué es la posesión.

Según el jurista Jorge Eugenio Castañeda: “la posesión es el poder o señorío de hecho que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas económicamente; poder que jurídicamente se protege con la  presidencia de la cuestión de saber si corresponde o no a la existencia  de un derecho”. En ese sentido, el artículo 896° del Código Civil, nos refiere que “La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”

Es así que, los ocupantes precarios son aquellas personas que ejercen la posesión (usan y disfrutan) de un determinado bien sin algún título o acto que los autorice para ello, o aquellas cuyo título ha fenecido. Esta figura está regulada en el artículo 911° del Código Civil.

Como ocupantes precarios, tenemos a los siguientes:

• Los invasores.
• Los inquilinos siguen en posesión de un bien pese a que su contrato de arrendamiento ya se venció o se resolvió por falta de pago.
• El usurpador de una casa, entre otros.

¿Qué hacer ante la presencia de ocupantes precarios en tu propiedad?

Para poder desalojar al ocupante precario en un proceso normal, se debe realizar las siguientes acciones:

En primer lugar, se debe buscar la manera de llegar a un acuerdo conciliatorio extrajudicial. En caso de no llegar a dicho acuerdo, se debe interponer una demanda de desalojo por ocupante precario ante el Poder Judicial. Ante ello, el ocupante precario tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda en la que deberá acreditar, dependiendo de su situación, puesto que si nos encontramos frente a un usurpador, deberá acreditar que ejerce la posesión fundado en un título o con el consentimiento del propietario; en caso fuera un inquilino, deberá demostrar la vigencia de su contrato de arrendamiento.

El proceso se dará a través de audiencia única, en la cual se actuarán los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes.

Ahora, en nuestra realidad se ha observado que estos procesos de desalojo muchas veces pueden ser tardados, pueden durar meses o años, tiempo en el cual el propietario se sigue viendo afectado por la situación. Ante ello se le ha tratado de dar una solución a esta situación, por lo que se ha establecido el desalojo por contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro.

Es así que el Código Procesal Civil, en su artículo 594°, nos menciona lo siguiente:

“…En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de Paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697° del C.C, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.”

Mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. No habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com 

Por: Edson Zelada Herrera