En nuestra sociedad, una situación muy común que se da, es la figura del arrendamiento de casas, departamentos, etc.; es decir, el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta. Popularmente se conoce como alquiler, y se formaliza en un contrato. Es así, que se llama arrendador al propietario que cede la posesión del bien y arrendatario a quien la adquiere a cambio del pago de la renta.

La pregunta es: ¿puede el arrendatario (inquilino), dar en alquiler a un tercero, la propiedad arrendada? La respuesta es sí, esta figura es el subarrendamiento, la cual consiste en la facultad que tiene el arrendatario, otorgada por el arrendador, para dar en alquiler la propiedad a un tercero. El subarriendo está regulado en el artículo 1692° del Código Civil, el cual nos dice que:

Artículo 1692.- Definición

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Por lo tanto, se entiende, del artículo mencionado, que para que el arrendatario (inquilino) pueda subarrendar el bien, debe contar con asentimiento escrito del arrendador, es decir, la autorización expresa del dueño del inmueble, donde otorgue dicha facultad de subarrendar la cual debe estar plasmada por escrito, ya sea dentro del contrato original o mediante una adenda. Es recomendable que en la cláusula se detalle si el subarrendamiento será parcial o total, así se evitará problemas futuros.

Asimismo, el Código Civil, se establece la obligación solidaria de las partes en el subarriendo, la cual en el artículo 1693° nos señala que “Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario”.

Debemos señalar que, a diferencia de otros países que confieren al subarrendatario una acción directa contra el arrendador, en nuestro país debido a que, ni la ley ni el contrato, han establecido vínculo jurídico alguno entre el subarrendatario con el arrendador, el primero no tendrá nada que exigirle o reclamarle al primero. En ese sentido, por ejemplo, si es que el bien requiriera reparaciones urgentes, el subarrendatario no podría dirigirse al arrendador para exigir que las efectúe, sino que tendría que solicitarlas al arrendatario (subarrendador). Claro está, que en dicho supuesto, el arrendatario (subarrendador) podrá exigir dichas reparaciones al arrendador, en virtud de su contrato de arrendamiento (contrato base).

El referido texto legal reconoce la accesoriedad del subarrendamiento en relación al arrendamiento, puesto que el artículo 1694°, nos refiere que “A la conclusión del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente”. Sin embargo, el subarrendamiento no culmina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.

Como conclusión tenemos que, si es posible que un inquilino o arrendatario pueda dar en alquiler el bien que ha alquilado, sin embargo para ello debo contar con la autorización expresa del propietario, autorización que en su mayoría se encuentra en los contratos de arrendamiento. Asimismo, el subarrendamiento es accesorio del arrendamiento, es decir depende de este para su vigencia. 

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Por: Edson Zelada Herrera