El depósito de garantía, es la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al propietario o arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino. Para que este se realice deben de estar de acuerdo ambas partes y supone por lo general el pago de dos meses de la renta si es un inmueble residencial y si es comercial pueden ser tres meses de renta, esto es debido a que el contrato de alquiler comercial tiene más duración. El importe del depósito de garantía lo recibe y custodia el propietario y su devolución se efectúa a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que se cumplan todas las cláusulas acordadas

En conclusión, es una garantía a favor del arrendador.

Además de esta garantía, el arrendador puede exigir al inquilino otras garantías, y que lo vamos a llamar garantías adicionales, y pueden ser algunas de estas que vamos a mencionar:

• Avalista.
• Fiador o garante solidário 
• Aval bancario (pagaré, talón con fecha determinada)
• Seguro de impago de alquiler
• Depósito de algunos meses más de garantía 
• Entre otros si así se solicite el propietario, porque es un acuerdo privado entre las partes.

Todas estas garantías adicionales mencionadas, sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos o daños sufridos por parte del inquilino.

Si hay que reparar algo, el propietario o arrendador podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo o que el inquilino o arrendatario reparte el daño que se haya ocasionado.

Cabe mencionar que al terminar el contrato se devolva al inquilino o arrendador la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda o local se ha devuelto en las mismas condiciones en que se entregó la propiedad, cabe de recordad que hay desgates de algunas instalaciones por el uso y estas no debe de figurar como daños ocasionados por el inquilino.

También es usual que estas garantías se devuelvan al mes siguiente de finalizar el contrato o al mes siguiente que hayan dejado la propiedad, esto sirve para que el propietario verifique que no haya quedado algún recibo pendiente, de los servicios básicos, porque estos suelen llegar a mes vencido.

Si así lo estipule el contrato estas garantías no se deben de usar para cubrir las cuotas de los meses de renta, pero no se suele darse esto, porque los inquilinos hacen uso de la garantía el último mes antes de dejar la propiedad.

Antes de hablar de este seguro vamos responder si es obligatorio y luego que es y para que sirve:

Adquirir este seguro no es obligatorio y la ley peruana no obliga a tomarlo.

Este seguro de desgravamen tiene como principal objetivo cancelar y/o pagar la totalidad del préstamo obtenido en caso de muerte o invalidez del asegurado/tomador de la póliza y lo cual permite no dejar deudas pendientes a los beneficiarios o herederos así estos se quedarán libre de toda obligación dineraria. 

Este tipo de seguros suele ser utilizado por las instituciones financieras en las operaciones de crédito de consumo y hipotecarios, constituyendo un instrumento de garantía para dichas operaciones, así disminuyen el riesgo de recuperación del crédito para la entidad bancaria o financiera.

También cabe recordar que este seguro puede tener una póliza muy amplia: que puede ir desde fallecimiento, invalidez total o parcial hasta incluso desempleado.

Para poder contratar este seguro hay que cumplir con algunos requisitos y formalizar algunos elementos como:

• Declaración jurada 
• Declaración de Salud, y en algunos casos pueden solicitar un reconocimiento médico.
• La edad de contratación de dicha póliza, esto dependerá de cada aseguradora, recordando que a sí tienes más edad el costo del seguro de podría incrementar.
• Tipo de Moneda de contratación del seguro, en este caso suele ser la misma moneda del préstamo obtenido.
• Cobertura a tu cónyuge, esto dependerá si participa la pareja en el préstamo.
• Algunas exclusiones, varía según la póliza y compañía contratante que pueden ser desde: el suicidio, muerte a causa de una enfermedad preexistente a la fecha de contratación del seguro, a causa de un accidente en situación de embriaguez y/o bajo influencia de drogas, por participación en deportes riesgosos, son las principales exclusiones.

Te explicamos como refinanciar 

Vamos a mencionar lo que estamos viviendo en la actualidad, se está incrementando muchos casos de impagos en las hipotecas y en consecuencia se están se elevó la tasa de morosidad, esto se debe a la crisis ocasionada por el Coronavirus.

Por eso dejar pagar la hipoteca no es una buena idea, pero cuando la crisis afecta a la economía personal, es posible que no haya otro remedio que incumplir con tus obligaciones dinerarias.

Debido a la crisis sanitaria observamos que pagar mes a mes la cuota de la hipoteca puede llegar a convertirse en una misión casi imposible para muchas personas que han perdido su empleo o que se han visto perjudicados ya sea por rebajas o recortes salariales, daños en su salud o de algún familiar, estos pueden ser algunos de los motivos que han generado dichos impagos, y esto genera gran malestar porque podemos llegar a perder la casa en la que vivimos y que tanto nos ha costado conseguir.

En este artículo vamos a tratar ofrecer la mejor recomendación para que puedas hacer frente al pago de la hipoteca y evitar su ejecución:

• Acertarte a tu entidad financiera acreedora de tu hipoteca a hablar, esto es un paso importante, porque tienes que decirle tu situación laboral para que encuentren la solución.
• Ser sincero y muéstrales las mejores intenciones y voluntad de pagar tu deuda atrasada.
• Presenta la solicitud que te harán entrega en tu entidad financiera, sea para refinanciación, ampliación, congelamiento u alguna alternativa que te pueden ofrecer, de acorde a tu situación económica.
• Alguna opción puede ser solicitar el aumento de plazo de la deuda.
• Tratar de negociar reducción de tasa de interés y cuotas.
• Si está en posibilidad de trasladar tu préstamo o solicitar una compra de deuda por otra entidad financiera con alguna mejor tasa de interés y cuotas hazlo, pero antes pregunta los gastos que te pueden incurrir realizar esta operación.

Estas son algunas alternativas u opciones que deber de tener en cuenta cabe recordar que la entidad financiera evaluará el riesgo cliente (Scoring) de esta operación y pueda que aumente los intereses que serán incluidos en la refinanciación.

En la actualidad que algunas hipotecas te salgan “baratas” a veces es algo imposible porque no solo es el costo de los intereses, el tiempo, si no los gastos que se incurren para llegar a ella, por eso en este vamos a repasar y comparar las mejores hipotecas que puedes conseguir en los distintos sitios, es verdad que algunas son mucho mejores que otras por las condiciones que te dan y, conocerlas, puede ahorrarte un buen algo de dinerillo que vendría bien para la mudanza o la compra de mobiliario pata amueblar la propiedad o que puedas invertir en otras cosas.

Hablaremos de las hipotecas más baratas que existen en la actualidad a diciembre del 2020, salvo que se haya cambiado o que alguna nueva que haya salido recientemente.

Estas tasas de interés la hemos elaborado por la información obtenida de la Superintendencia de Banca Y Seguros (SBS)

• Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA Continental) 6.21 %
• Banco de Crédito del Peru (BCP) 6.22%
• Banco Internacional del Peru (Interbank) 6.26%
• Scotiabank Peru (Scotiabank) 6.55%

Hay a sumarles los seguros obligatorios y los cargos fijos.

Este es el costo medio de las tasas de intereses que hemos observado que ofrecer el tipo más bajo del mercado.

Esto va variar en función al riesgo cliente (Scoring).

Los costos de los préstamos hipotecarios han disminuido: por es la rebaja de la tasa de interés de referencia del Banco Central de Reserva (BCR) y el exceso de liquidez que registran los bancos por el menor ritmo de colocaciones crediticias.

Mencionemos al crédito Mivivienda:

Es importante mencionar que el Fondo Mivivienda ha reducido la cuota inicial para la adquisición de una vivienda a 7.5% del valor del inmueble, recordemos que el fondo mi vivienda financia viviendas entre S/.60,000 a S/.427,600. Este tipo de crédito hipotecario ofrece bonos de buen pagador, premio al buen pagador, techo propio entre otros, estos bonos son subvenciones que reducirán el costo de la vivienda

Impuesto a la renta. La venta de una propiedad inmobiliaria sea un terreno, casa, departamento, local, entre otros, es una decisión muy importante sobre todo si es entre particulares porque es una venta donde influye algunos aspectos sentimentales, y también que no se dedican profesionalmente a la compraventa de inmuebles, por lo cual no estarán muy familiarizados con todas las repercusiones fiscales y legales que tiene la venta de un inmueble.

A la hora de vender tu propiedad olvidarse de la SUNAT es uno de los errores más repetidos a las personas ya sea porque no desean o por desconocimiento, pero no es así porque debemos calcular la ganancia patrimonial que hemos obtenido por la venta tu inmueble.

Te recomendamos si tienes algún desconocimiento que te asesores por un profesional tributario o un asesor inmobiliario, porque este tipo de operaciones no solo es fundamental optimizar el pago de impuestos de la transacción , sino también para asegurar si cumples con el tiempo y forma de pago de los tributos que pueden afectar a este tipo de operaciones, evitando de esta manera que los intervinientes puedan sufrir recargos y sanciones por parte de la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT)

¿Cuánto debo de pagar por dicho impuesto a la renta?

El impuesto a la renta (IR), es el que grava la ganancia de capital obtenida por la venta del inmueble. Y resulta de la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de la venta. Está gravada con la tasa efectiva del 5% más los índices de corrección monetaria (ICM) dada por la SUNAT. Este impuesto es cancelado por el vendedor.

Recuerda que para realizar el pago del impuesto cuentas con 30 días después de percibido el pago producto de la venta de tu casa.

Por ejemplo, si vendí una propiedad: 

En 400,000 soles, y esa misma propiedad la adquirí en S/ 300,000 he tenido una ganancia de S/ 100,000. Sobre esta ganancia de S/ 100,000 deberé pagar su 5% a la Sunat, por lo cual, S/ 5,000 serán destinados a la entidad fiscalizadora.

No pagarás este impuesto si el inmueble fue adquirido antes del 1 de enero del 2004, o es tu casa habitación y tu primera venta.

Te mencionamos algunas excepciones:

La ley es clara y aquí la Sunat indica que si adquiriste tu inmueble antes del primero de enero del 2004, y en su posterior vendas este inmueble, no generaras renta gravable y entonces no se deberá pagar nada a Sunat, de acuerdo a los dispuesto en las disposiciones transitorias finales de la ley del impuesto a la renta.

También se ha indicado que si el inmueble es considerado su “casa habitación”, su venta no estará sujeta al impuesto a la renta. Para que un inmueble se considere casa habitación, este debe haber estado en su posesión por un plazo por lo menos 2 años y debe tener uso exclusivo de vivienda. No puede utilizarse para oficina, comercio, almacén, cochera o cualquier otro uso.

Asimismo, en caso uno tenga varios inmuebles que califiquen como casa habitación, solo se considerará como casa habitación el último inmueble que venda y los demás inmuebles si deberán pagar impuesto a la renta. 

Y por último si el valor de venta del inmueble es menor al valor del costo actualizado.

En el mercado inmobiliario existen varias opciones para no tener que solicitar una hipoteca a una entidad financiera si se quiere comprar una casa.

Si bien los compradores en efectivo suelen ser a menudo inversores, si cliente potencial dispone el dinero, no hay nada que les impida comprar con dinero en efectivo.

Ahora con la pandemia se ha incrementado la compra de casas en efectivo, porque algunos inversores ven oportunidades: una de ellas es la obtención de descuentos exclusivos o la probabilidad de que la venta se cierre antes y también está hecho de no pagar intereses sobre un préstamo porque no lo habrá.

También hay q mencionar que en el peru hay muchos negocios que no declaran todos sus ingresos, aunque el dinero esté bancarizado no pueden comprobar ingresos porque no tienen boletas de pago, recibos por honorarios, plan ahorro casa o no hacen la declaración de la renta completa y estas son las únicas formas que sirven para demostrar la capacidad de endeudamiento y en posterior les permitirá sacar un crédito hipotecario.

Ahora para comprar una casa no siempre se necesita de una hipoteca si no nos alcanza el dinero. En la actualidad, es posible encontrar algunas alternativas que nos permitirán adquirir una vivienda sin necesidad de pasar por alguna entidad financiera.

Te vamos a mencionar algunas:

• Comprarla disponiendo de tus ahorros, estos te tienen que alcanzar para poder afrontar la comprar la casa (incluidos los gastos que incurre la transacción).
• Alquiler con opción a compra. Esto es una modalidad de contrato donde el inquilino vive de alquiler en la vivienda durante un periodo de tiempo determinado comprometiéndose a adquirir la casa en el plazo que el propietario haya establecido.
• Realizar una compra aplazada de vivienda. Este tipo de contrato es cuando el propietario se convierte en la persona que financia al inquilino, lo que le permite a este último poder pagar el inmueble a plazos, fijando las condiciones de compra, es decir, el precio total, el número de cuotas que tendrá que pagar el comprador y el importe de esas cuotas.

En resumen, si vas adquirir una casa sin hipoteca ahorrarás dinero y tiempo.

Asimismo, deberás comprobar los datos del o de los propietarios y la documentación de la vivienda antes de formalizar el pago y finalmente justificar que el origen del dinero es legal.

Financiar una propiedad inmobiliaria ya sea de segunda mano o obra nueva a través del banco resulta cada día más barato esto se debe a la caída que ha experimentado los tipos de interés en los últimos años, ha hecho que las entidades bancarias se vean obligadas a ofrecer hipoteca mas baratas para evitar que sus clientes se vayan y a los incentivos que esta dando el gobierno al rebajar la cuota inicial, y también influye el poder de negociación que tenga cada cliente antes suscribir su préstamo hipotecario.

En caso de las viviendas de obra nueva, la entidad financiera encargada de la concesión de las hipotecas casi siempre será la misma que haya financiado el proyecto de construcción, aunque también cabe la posibilidad que el comprado desea financiar la compra con otra entidad financiera, nmmnnsi es el caso habrá que tener cuidado, porque es habitual que los bancos de las promotoras cobren un coste por la no subrogación a la hipoteca.

Para las viviendas de segunda mano, el comprador es libre de elegir el banco que mejores condiciones brinde para su hipoteca.

Ninguna entidad financiera presta el 100% del valor de tasación de los inmuebles más los gastos asociados que conlleven dicha operación crediticia, sino únicamente hasta el 90% si es una hipoteca tradicional y primera compra, si es crédito hipotecario mi vivienda financia el 92,5%, si una segunda hipoteca la financiación puede llegar hasta el 80% como máximo en algunos casos, aunque la media suele ser el 70%.

Esto significa que el futuro propietario deberá aportar el porcentaje faltante de su bolsillo más los gastos que conlleven dicha operación.

El plazo máximo de amortización se sitúa dependiendo de la edad de los adquieres, del riesgo cliente y de las normativas de cada entidad financiera.

Algunos criterios importantes a tener en cuenta para la obtención de un crédito hipotecario:

Otros aspectos que el banco considerará a la hora de conceder una hipoteca para residentes y no residentes son:

• Antigüedad y estabilidad laborar 
• Que la cuota de la hipoteca no debe de superar como máximo el 40% de los ingresos personales y/o familiares.
• No figurar en ninguna central de riesgo para 
• La calidad de la vivienda, estado de conservación y situación documentaría de la propiedad.

Estos son las principales consideraciones que observará las entidades financieras a la hora de conceder algún crédito 

Impuesto de Alcabala

Si estás pensando vender tu propiedad lo primero que pasa por la mente es el precio de venta y cuánto se puede ganar, es por ello que hablaremos del impuesto de alcabala en este artículo.

Así que empieza a realizar tus investigaciones y cálculos, y terminarás encontrando la cantidad que esperas obtener por ella y esa será la cantidad mínima que estará dispuesto a aceptar al recibir ofertas. Si desconoces algo del tema te recomendamos que contactes con un especialista en temas inmobiliarios no un improvisado que sólo desea obtener la comisión por la venta, si no contacta con un profesional del sector que te informe el precio de la zona donde se encuentra el inmueble a vender.

Para que así determines los costos exactos y los impuestos que pagarás por la transacción, y así sabrás con exactitud la cantidad de tu ganancia, por lo cual determinarás si te es rentable vender o no.

Así que una vez que esté en enterado de los costos e impuestos de la transacción puedes empezar a planificar con anticipación todos los beneficios fiscales a los que tienes derecho. 

Por eso en este artículo vamos a describir que es el impuesto de Alcabala 

Cuando hablamos de una transacción de compra/venta inmobiliaria, tenemos que mencionar el impuesto de alcabala, que se aplica en las transferencias de inmuebles, urbanos y rústicos, a título oneroso o gratuito, más allá de como haya sido la forma o modalidad de dicha transferencia. Y lo realiza el comprador de la propiedad y siempre se paga al contado, ya sea que la casa o la propiedad se adquiera con un crédito hipotecario. El notario va solicitar la liquidación y el pago de este impuesto para poder continuar con dicha transacción y en su posterior poder obtener la propiedad a su nombre.

Ahora te preguntarás cuanto es monto que se debe cancelar por este impuesto para poder poseer una nueva propiedad. Es en función al 3% del valor de la transferencia, y no podrá ser de un valor más bajo del autoavalúo del inmueble que corresponde al ajuste del IPM (índice de precios al por Mayor). 

El IPM te lo explicamos en próximo artículo 

Ahora vamos a explicar cuando no cancelamos este impuesto: si se trata de un de primera compra o venta o de bien futuro como a una constructora, no se te exige el pago alguno, debido a que estos bienes se encuentran absueltos.

Recuerda que si eres comprador: 

Deberás presentar ante el SAT la declaración jurada de inscripción de precio hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de efectuada la transferencia, ya que en caso de no hacerlo se te aplicará una multa.

Y si eres el vendedor: 

Recuerda presentar tu declaración jurada de descargo de precio hasta el último día hábil del mes siguiente que hiciste la transferencia y terminaste de pagar por tu hipoteca, sino también se te aplicará una multa, así como también te verás obligado a pagar el impuesto Predial de todo el año.

¿Qué son los arbitrios municipales?

Los Arbitrios Municipales son tasas que se pagan por la prestación o mantenimiento de los servicios públicos: de Limpieza Pública, Parques y Jardines Públicos y Serenazgo, entre otros, es decir que se cancelan en contraparte a la prestación de determinados servicios que nos brinda la municipal donde se encuentra ubicado el predio, los cuales son aprobados mediante ordenanza municipal.

Forma de Pago

La forma de pago puede ser de periodicidad mensual y su recaudación es trimestral, se puede efectuar por cuotas trimestrales, semestrales o anuales, debes de tener presente que la cancelación de los arbitrios es una obligación legal que debes cumplir de forma puntual, tanto así que si efectúas el pago por adelantado de los arbitrios algunas municipalidades te pueden ofrecer reducción dicho monto.

Propietarios de los predios

Los arbitrios municipales lo pagan los propietarios de los predios cuando los habiten o no, también cuando desarrollen actividades en ellos, o cuando un tercero use el predio bajo cualquier título. En el caso de los predios propiedad de las entidades religiosas, son responsables solidarios los poseedores de los mismos.

También cuando no sea posible identificar al propietario, adquirirá la calidad de contribuyente el poseedor del predio y esto le puede servir como medio probatorio para sacar la constancia de posesión. 

También los predios de propiedad del Estado Peruano que hayan sido afectados en uso a diferentes personas naturales o jurídicas, se consideran contribuyentes para efectos del pago de los arbitrios a los ocupantes del mismo.

Si ya eres propietario como si estás pensando en adquirir un bien inmueble, es importante conocer cuáles son tus derechos y obligaciones tributarias como es el impuesto predial y que es un impuesto obligatorio.

El Impuesto Predial es una unidad tributaria de periodicidad anual que grava el valor de los predios urbanos y rústicos de personas naturales/físicas o personas jurídicas/corporaciones en base a su autovalúo.

Esto se obtiene a través de los aranceles y precios unitarios aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MVCS).

Este impuesto no se paga directamente al Estado, sino que son los gobiernos locales donde se encuentra el predio y estos son encargados de fijar la cuota y efectuar la recaudación. Se trata de una de las principales fuentes de ingresos a nivel municipal, una cantidad que fluctúa de una ciudad a otra en función de una serie de factores.

Este impuesto generalmente se basa en el valor de la propiedad, incluido el terreno, y datos que se obtienen de acuerdo a una declaración jurada o registro histórico del predio.

¿Como se calcula el Impuesto Predial?

Ahora que sabemos que es el impuesto Predial, es momento de saber cómo se calcula dicho impuesto. Hay que tener claro que no pagaremos la misma cuota en todo el país, ya que cada gobierno local fija su contribución anual. Para ello, se calcula aplicando la base imponible que la describimos en la siguiente escala progresiva acumulativa:

Tramo de autovalúo.                                         Alícuota

Hasta 15 UIT.                                                       0.2%

Más de 15 UIT hasta 60 UIT.                           0.6%

Más de 60 UIT.                                                     1.0%