Las áreas comunes son aquellos lugares del edificio o condominio que están disponibles para todos los propietarios e inquilinos de los departamentos.

Por esa razón, todos los propietarios e inquilinos deberán pagar todos los meses una cuota de mantenimiento, usen o no las áreas comunes.

Los acabados y la calidad de la construcción de las áreas comunes, dependerá del grupo inmobiliario que estuvo a cargo de la construcción.

Entre las principales áreas comunes que ofrece un edificio o condominio son las siguientes:

1. El lobby.- Que se encuentra al ingresar al edificio, el cual debe estar bien limpio e iluminado, y con una puerta segura de ingreso al edificio.

2. Ascensor.- Es algo que no puede faltar, porque en un edificio siempre hay por lo menos tres pisos y otros son de más de veinte pisos, por lo que el ascensor es un área común infaltable.

3. El estacionamiento.- Ahora los departamentos se venden con un estacionamiento, por lo que se constituye en un área común indispensable.

4. Lavandería.- Algunos edificios ubicados en los distritos top de Lima ofrecen esta área común, lo cual genera mayor atracción para los futuros compradores de un departamento.

5. Piscina temperada.- En edificios de mayor lujo, ofrecen este tipo de área común, para que los propietarios se puedan relajar y tengan un momento agradable a muy pocos pasos de su departamento.  

Generalmente, la piscina temperada, se ubica, en el último piso del edificio, o sea, en la azotea, y esto es para que los propietarios puedan disfrutar de una mejor vista a la Ciudad desde lo más alto del edificio.

Asimismo, últimamente los edificios modernos, ofrecen también un jacuzzi al costado de la piscina. Todo ello, de brinda un servicio de confort para los propietarios.

1. Gimnasio.-  En estos tiempos donde la práctica del deporte, es necesaria para tener una mejor calidad de vida, y evitar el stress, algunos edificios o condominios de los distritos más importantes de Lima, ofrecen un gimnasio completo para uso exclusivo de los propietarios e inquilinos.

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Los principales beneficios para invertir en una propiedad inmobiliaria son los siguientes:

1. Es más seguro.- Porque la inversión de adquirir un departamento, terreno, o casa, no se va a depreciar con el tiempo, ya que es mejorar que ahorrar dinero en soles o en dólares que está sujeto a que la moneda baje su cotización.

2. Hay mucha demanda.- Porque una vez que Usted adquiere la propiedad inmobiliaria, existe una gran demanda para poder venderla posteriormente si lo desea.

3. Es inversión a largo plazo.- Porque con los años, las propiedades se incrementan de precio, con lo cual se obtiene buena ganancia.

4. El alquiler es rentable.-  Porque el propietario puede alquilarla si así lo desea y actualmente se gana muy bien por alquilar un inmueble.

5. Se financia.- Porque los bancos se ofrecen para otorgar créditos hipotecarios, con descuentos en sus pagos de intereses anual por el otorgamiento del crédito financiero de vivienda.

6. Es una oportunidad de inversión.- Porque hay para todos los gustos y posibilidades económicas, desde la compra de un pequeño departamento, hasta algo más grande como un chalet, o residencia enorme y hasta la compra de un edificio.

7. No necesitas de mayores conocimientos.-  Porque no se necesita ser un experto para comprar una propiedad inmobiliaria, cualquiera que tenga ingresos lo puede hacer.

8. El éxito de la inversión depende de ti.- Porque eres tú el que decide, el tipo de propiedad inmobiliaria que vas a adquirir.

9.  Los bancos te prestan dinero con mayor facilidad.- Porque cuando saben que tienes una propiedad inmobiliaria, el banco te presta el dinero que necesitas.

10. Es una inversión que la puedes usar.- Porque si gustas lo puedes alquilar por meses o por años, o también vender.

11. Otras personas pagan por tu inversión.- Porque la casa o departamento lo puedes alquilar, y con ese dinero puedes pagar el crédito hipotecario al banco.

12. El desarrollo de la zona hace que tu inversión crezca.- Porque cuando en la zona donde está tu casa o departamento se crean centros comerciales, escuelas, negocios, parques, se consigue incrementar el valor de tu propiedad inmobiliaria.

13. Genera una renta para tu jubilación.- Porque la propiedad que adquieres, cuando pasen los años y llegues a la tercera edad, te puede servir como una renta mensual fija al alquilarla.

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Para alquilar o adquirir una oficina presento a continuación los distritos más rentables que son los siguientes:

1. San Isidro.- Sin lugar a dudas que San Isidro es uno de los distritos más rentables de la capital del Perú. Y eso porque el emporio financiero y comercial más importante del país se encuentra en San Isidro. 

A ello, se debe agregar que es un distrito moderno, residencial, ubicado en un lugar muy céntrico en la capital, y está cercado a los lugares más importantes de la ciudad de Lima.

Pero, los precios para alquilar o para comprar una oficina, son los más caros de la capital, comparados con otros distritos. 

2. Miraflores.- Este distrito es probablemente el más reconocido como lugar exclusivo de la capital de la república, no en vano, es el lugar preferido por todos los turistas que llegan a conocer el Perú, ya que siempre prefieren hospedarse en Miraflores y no en San Isidro, por eso se le considera el distrito más turístico de la ciudad. Además, tiene muchísimos lugares de diversión y esparcimiento ya que, por ello, es el lugar ideal de residentes y foráneos en los fines de semana.

Por esas razones, Miraflores y San Isidro, siempre se están disputando el primer lugar de distritos más rentables de la ciudad, y, por ende, también son los más caros al momento de alquilar o comprar una oficina.

Miraflores, tiene playa que cualquier distrito no lo tiene, y, además, tiene mucha tecnología, modernidad y seguridad para sus ciudadanos.

Siempre se a dicho, que todo entra por los ojos, y es que el tener una oficina en Miraflores, le da mucha buena imagen a la empresa sea esta pequeña o grande. Además, existen muchísimos inmuebles, que son chalets, casas, y que bien pueden tener un uso comercial.

No nos olvidemos, que es preferido estas residencias amplias, por las Embajadas y Embajadores que prefieren el distrito moderno y atractivo de Miraflores. 

3. Magdalena del Mar.- Se trata de un distrito que en los últimos años se ha convertido en uno de los favoritos por los ciudadanos para alquilar o comprar una oficina, y eso debido al lugar estratégico de su ubicación, ya que se encuentra muy cerca de San Isidro y también de Miraflores que son los distritos Top de Lima metropolitana.   

Según los datos estadísticos, Magdalena del Mar tiene una rentabilidad del 29 % en promedio. Lo cual lo convierte en un distrito atractivo para alquilar y comprar oficinas.

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Si es posible vender los aires de un departamento y para ello, debemos iniciar nuestro comentario afirmando que el artículo 885 del código civil peruano establece que son bienes inmuebles: El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

Ahora, el suelo es la división de la superficie terrestre, y eso son los predios. Los predios se extienden a todo lo que está protegido por debajo de él (subsuelo) y por encima de él (sobresuelo) hasta donde sea útil al propietario el ejercicio de su derecho. 

Para vender los aires de un departamento lo primero que tendrá que hacer es realizar la independización de esos aires. Para ello, los requisitos son:

1. Independización por reglamento interno
2. Documento privado con el reglamento interno
3. Documento privado con el detalle de las independizaciones y áreas comunes
4. Planos de independización
5. Certificado de numeración
6. Solicitud de inscripción de título
7. Pago de la tasa registral
8. El reglamento interno debe tener la firma certificada por Notario
9. El documento privado tendrá la firma certificada del propietario o co – propietarios ante el Notario
10. El documento privado con firma certificada del propietario o co – propietarios ante Notario, en la que se describa el área, linderos y medidas perimétricas de las secciones de dominio exclusivo y de los bienes comunes regulados por el reglamento interno
11. Los planos de independización por pisos o niveles donde se grafique las unidades de dominio exclusivo y las zonas comunes, autorizado por profesional competente ya sea ingeniero civil o arquitecto colegiado con firma certificada ante Notario
12. El certificado de numeración, se presenta sólo si contara con referido documento
13. El pago de la tasa registral

Los aires podrán independizarse siempre que se les asigne un porcentaje de participación de los bienes comunes y cuente con área proyectada de acceso.

La venta del aire o techo de una casa, permite abrirse paso como una especie de alternativa y de opción a tener nuevos ingresos y además como forma de inversión.  

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Lo más importante en estos tiempos es economizar, porque el ahorro es progreso, en ese sentido, se debe tener en cuenta a la hora de mudarse los siguientes gastos:

1. El traslado de tus bienes.- En este caso estamos hablando, de muebles de sala, comedor, cocina, refrigeradora, horno microondas, las camas, los roperos, las vitrinas, los adornos, los cuadros, espejos, la ropa, los zapatos, carteras, etc.

Para ahorrar costos, sería útil, de contar con el apoyo de familiares y amigos, y además usar si se tiene algún automóvil para llevar algunas cosas y enseres al nuevo hogar.  

Para facilitar las cosas, se debe usar cajas para la mudanza, y embalarlas haciendo un inventario y etiquetándolas para saber lo que se está trasladando al otro inmueble.

Hay que tratar que el camión de mudanza sea muy grande, con la finalidad de que se hagan la menor cantidad de viajes. Y de preferencia contratar a empresas conocidas en el negocio de mudanza porque muchas veces lo barato sale más caro, ya que ha ocurrido denuncias de hurtos de los bienes y enseres en las mudanzas.

2. Elimina lo que no te sirve.-  A veces las personas le tienen cariño a ciertos enseres viejos como por ejemplo, ropa rota, deteriorada, destruida por el paso del tiempo, o cuadernos y papeles viejos e inservibles, o sillas rotas, viejas que ya no tiene ningún tipo de valor en el mercado comercial.

En cualquiera de estos casos, si se va a mudar, y va a iniciar una nueva vida en su nueva casa, sería conveniente que se deshaga de todo lo inservible y que no tiene ningún valor, sobre todo, para que en la nueva casa no tenga que estar ocupándola con cosas sin valor económico.   

Esto se aprecia más, cuando la mudanza se hace de una casa a un departamento que es cinco veces más pequeño. En estos casos se recomienda vender los libros, la ropa que ya no se usa, y algunos enseres que ya no son necesarios mantenerlos.

3. Contratar un seguro.- El seguro siempre es una forma de estar más tranquilo ante cualquier contingencia que se pueda presentar. Más si te mudas con cosas de mucho valor cuya reparación sería demasiado onerosa.   

4. Mudarse en días laborables.-  Es mejor en días laborables, para evitar los mayores cobros excesivos que hacen las empresas de mudanza cuando se trata de días sábados, domingos o feriados. Para mayor información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Es una forma de pagar impuestos, que es recaudado por la SUNAT y están obligados las personas que se encuentran fuera del Perú por un determinado tiempo (es decir, son no domiciliadas).

La ley peruana, considera como ley del impuesto a la renta a la persona no domiciliada y se considera como persona no domiciliada a las siguientes personas:   

1. Peruano, que adquirió residencia en el extranjero y salió del Perú, verificado con visa o contrato de trabajo mayor a un año.

2. Peruano, que estuvo fuera del Perú, por más de 183 días calendarios acumulados en un año.

3. Extranjero, que permaneció en Perú más de 183 días en un período de doce meses (extranjero domiciliado) y estuvo fuera de la misma cantidad de días acumulados en un año.  

Sólo las personas que tienen la nacionalidad peruana, vuelven a tener la condición de domiciliados cuando retornan al Perú y se quedan en territorio nacional más de 183 días calendarios en un año.

Ahora, si la persona se encuentra como no domiciliado, le deben efectuar retenciones específicas de sus ingresos obtenidos en el Perú a favor de la Sunat de acuerdo a las siguientes situaciones:  

Venta de un inmueble en el Perú el comprador con condición de domiciliado está obligado a retener un 5 % del pago.

Alquiler de inmuebles ubicados en el Perú, el inquilino domiciliado está obligado a efectuar una retención del 5 % del monto del alquiler.

Venta o transferencias de valores mobiliarios, si generas renta de fuente peruana por esta acción, la misma que fue liquidada por una institución de compensación o liquidación de valores, deben hacerle una retención del 5 %.

Rentas de cuarta categoría si presta servicios de forma independiente, el usuario con la situación de domiciliado debe retener el 30% sobre su renta neta.

Renta de quinta categoría si está en planilla, y su empleador debe retenerle el 30% del pago.

Si la persona no domiciliada no desea pagar ningún impuesto, tendría que renunciar a su nacionalidad peruana, y eso será posible si es que cuenta con otra nacionalidad, por lo que, al tener dos o tres nacionalidades, simplemente, renuncia a la nacionalidad peruana y de esa forma ya no pagará ningún impuesto.

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Los impuestos a pagar en una compra – venta de un inmueble son los siguientes:

1. El impuesto a la renta.- Este tributo grava la ganancia obtenida como producto de la venta efectuada. Eso se le conoce con el nombre de: “Ganancias de capital”, el cual es la diferencia entre el valor de adquisición de la propiedad y el valor de la venta realizada.

Es el vendedor el responsable de pagar este impuesto. Cuando se trata de una donación resulta complicado señalar el valor de adquisición, por ser un acto gratuito. Cuando eso ocurre se tendrá como referencia todo el valor del precio de venta que no puede ser menos al valor del autoavaluo para el impuesto predial fijado por la Municipalidad. Del mismo modo, debe considerarse al instante de hallar el valor de adquisición el reajuste por los índices de corrección monetaria señalado por el Ministerio de Economía y Finanzas.

Las ganancias obtenidas del resultado de la venta del inmueble, está gravada con el impuesto a la renta de segunda categoría. Esta ganancia está afecto al pago del impuesto a la renta, que está gravada con una tasa efectiva del 5 % monto que se considera como pago definitivo.    

Un dato más, es que los inmuebles adquiridos con anterioridad al 1 de enero del 2004 están exonerados del pago de este impuesto. Y la obligación de pagar este impuesto nace al instante de celebrar el contrato y es comprobado por el Notario como requisito para la compra venta que será elevada a escritura pública.

2. La alcabala.-  Este impuesto se paga al instante de comprar el inmueble sea casa, terreno o departamento. La tasa a abonar es el 3 % del precio de venta que no puede ser menor al valor del autoavaluo reajustado por el índice de precios al por mayor. Y podrá ser pagada hasta el último día hábil del mes siguiente de efectuada la transferencia.

3. El impuesto predial.- Es un impuesto a pagar que grava el valor de los predios urbanos y sobre la base de su autoavaluo. La obligación de cancelación de este impuesto recae en el que ha sido propietario al 1 de enero del año. La tasa de este impuesto es progresiva y depende del valor de autoavaluo del predio, teniendo en cuenta los metros cuadrados del terreno y también de los metros cuadrados construidos.

Si la persona es pensionista, vive de su pensión, la pensión es menor a 1 UIT, y tiene solo un inmueble, tendrá el beneficio de no pagar las primeras 50 UIT y solo pagará el exceso de esas 50 UIT.

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Para proceder a la realización de la venta de un departamento ubicado en una zona considerada como patrimonio cultural, se debe consultar al Ministerio de cultura por la transferencia de bienes que integran el patrimonio cultural.

Es por lo tanto un requisito de imperiosa necesidad para la transferencia de bienes considerados parte del patrimonio cultural de la nación que el Ministerio de cultura haya sido consultado y además, se debe pronunciar de forma favorable, ya sea de manera expresa o tácita.

El tribunal registral ha dejado su posición de forma clara en la resolución N° 704-2021-SUNARP –TR qué para la validez de la transferencia a título oneroso de bienes integrantes del patrimonio cultural de la nación, es necesario que exista comunicación previa con el Ministerio de cultura. 

Para tal efecto, el ministerio de cultura, debe aprobar la transferencia o también no pronunciarse en el término de treinta días.

A manera de ilustración, en una oportunidad una persona jurídica fue declarada heredera de un inmueble ubicado en el Cercado de Lima, y que estaba considerado como patrimonio cultural.

Entonces, dicha persona jurídica solicito la inscripción de la compra venta del referido inmueble a favor de una tercera persona. Es así que la escritura pública de la minuta de compra venta fue observada por la registradora pública porque se refería a un inmueble que estaba considerado como patrimonio cultural de la nación. 

Es por eso, que se debe consultar al Ministerio de Cultura. En efecto, el artículo 9.1. de la ley general del patrimonio cultural de la nación, señala que los bienes pertenecientes al patrimonio cultural pueden ser transferidos libremente bajo cualquier título, cumpliendo los requisitos que la ley establece.

Así también, el artículo 9.2. de la mencionada ley, señala que la transferencia de dominio entre particulares de un bien que forma parte del patrimonio cultural de la nación, de forma obligatoria, debe ponerse en conocimiento previo de los organismos competentes, bajo sanción de nulidad.

Entonces un requisito indispensable, es que se debe comunicar previamente al Ministerio de cultura de la venta a realizar del bien inmueble.

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A continuación, se ofrece algunas recomendaciones a tener en cuenta si tu inquilino no cumple con el pago de alquiler. Veamos:

1. Se debe conocer el motivo verdadero del incumplimiento.- Digo verdadero motivo, porque quizás podría ser el caso que el inquilino no desea pagar el alquiler para ahorrar dinero e irse a otro departamento, esperando para ello, que el propietario inicie un proceso judicial y que como se sabe no es inmediato la expedición de la sentencia ni la orden de desalojo.  O también, puede ser que no pueda pagar, ya sea porque se quedó sin trabajo, o porque se presentó una enfermedad grave, etc. En cualquier caso, se debe dialogar con el inquilino, y llegar a un acuerdo armonioso, porque a veces, es mejor un mal arreglo que un buen juicio que va a demorar varios meses.

2. Se debe negociar con el inquilino moroso.-  Si el inquilino no paga la renta, por no estar en condiciones para pagarla, es necesario negociar con el inquilino. En ese sentido, ambas partes, podrían hacerse concesiones recíprocas, es decir, por ejemplo, renunciando a una o dos mensualidades de pago, pero a cambio, comprometer al inquilino, para que con las facilidades otorgadas pueda con la tranquilidad de que se le ha perdonado el pago de una o dos mensualidades, se tenga que retirar en pocos días desalojando el inmueble.

3. Se debe enviar una carta notarial al inquilino moroso.- Si la negociación fracasa, el siguiente paso es el enviarle una carta notarial , otorgándole al inquilino un plazo prudencial para que pueda retirarse del inmueble, caso contrario, le expresará en la misiva que tendrá que iniciar las acciones legales por desalojo. 

4.  Propicia la conciliación con el inquilino moroso.- La invitación a una conciliación extrajudicial, puede ocasionar que ambas partes puedan llegar a un acuerpo rápido y principalmente menos traumático y costoso. Si el procedimiento de la conciliación extrajudicial también fracasa, no quedará otro camino que recurrir, a iniciar el proceso de desalojo.

5. Evita sacar al inquilino usando la fuerza.- Si no se tiene una orden de desalojo, jamás se te ocurra utilizar la fuerza para desalojar al inquilino moroso, porque el hecho de que tú seas el propietario del inmueble, y que no te pague la renta el inquilino, no te da derecho a que lo expulses de tu inmueble usando la fuerza, si lo haces cometes el delito de usurpación el cual tiene una pena privativa de libertad de dos a cinco años.

6. El último recurso es iniciar el proceso judicial de desalojo.- Para lo cual deberás contratar a un abogado.  

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Los distritos top de Lima, son: Miraflores, San Isidro y Barranco. Estos tres distritos desde el ámbito de ser rentables para alquilar, siempre se están disputando el primer lugar, claro está que Miraflores es el distrito más turístico y el de mayor entretenimiento para los residentes y personas que vistan el distrito.

Ahora, San Isidro, es un distrito también muy rentable, no nos olvidemos que en ese distrito se encuentra el emporio comercial del país. Pero, Barranco, últimamente está a la par con Miraflores y San Isidro.   

Por otro lado, los otros distritos top de Lima, que son también muy rentables para alquilar, son San Borja, Surco, y La Molina, destacándose por sus amplios parques y una adecuada seguridad ciudadana.  

En lo que se refiere a distritos de clase media los distritos más rentables son: Jesús María, Pueblo Libre, Lince, Magdalena y San Miguel. Estos distritos limeños han progresado muchísimo económicamente y ofrecen una adecuada seguridad ciudadana.

Los precios son más asequibles, que en los distritos tops de Lima, y otro aspecto positivo es que estos distritos son también usados para uso comercial.

Ahora, en cuanto a los distritos emergentes, de clase media baja, encontramos a Breña, que en los últimos años se ha modernizado, por la construcción de edificios y condominios atractivos para adquirir o alquilar.

Además, el distrito de Breña, se ubica en un lugar estratégico en la capital, ya que es muy céntrico para conectarse con otros distritos y los vehículos de transporte público están al alcance de los ciudadanos. Y ahora en cuanto a la seguridad ciudadana, el distrito de breña presenta en los últimos años menor incidencia en la comisión de delitos.   

Asimismo, el Cercado de Lima, es otro de los distritos emergentes, que se ha venido incrementando el valor del metro cuadrado de terreno al igual que el distrito de Breña.    

Un aspecto, que ha desacelerado su crecimiento y su progreso como distrito rentable, es el referido a la seguridad ciudadana, y ello se explica porque en el Cercado de Lima, se ve muchas veces afectada, en los últimos cinco años, debido a la inestabilidad política, así como las marchas, y los paros que generalmente utilizan los principales puntos del Cercado de Lima para efectuar sus manifestaciones.

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