Open house o puertas abiertas en español, es una técnica de marketing que se inventó en Estados Unidos para enseñar una vivienda a los posibles compradores, y la diferencia con una visita normal es que, en este caso, no estarán solos ya que otros clientes interesados compartirán la visita.

Podemos definir las formas de enseñar la propiedad en venta o alquiler a los posibles compradores:

• En las visitas open house o de jornadas abiertas: El comprador no tiene que concertar ningún tipo de cita previa o reserva para visitar la vivienda. La vivienda se abre al público durante todo un día, se publicita el evento y el encargado de realizar el open house se ocupa de mostrar la propiedad al público durante toda la jornada que dure dicho evento.
• En las visitas open house online: el organizador invita a sus compradores potenciales mediante correo, redes sociales, WhatsApp y tendrá que facilitarles toda la información de la propiedad y a su vez el enlace de la plataforma donde estarás realizando el en vivo

Para obtener resultados a corto plazo, hay que seguir una serie de pasos, unas fases estratégicas bien organizadas y coordinadas por un profesional inmobiliario como:

1. Acondicionador la vivienda, esto es importante y fundamental antes de abrir las puertas de la vivienda ya sea presencial o virtual a cualquier visitante tienes que acondicionarla para que luzca su mejor cara. Ese acondicionamiento básico no consiste solamente en limpiar a fondo los muebles, suelos, paredes, puertas, etc. También puede ser necesario redistribuir los muebles, colocar algunas lámparas en lugares estratégicos, sustituir las cortinas antiguas por modernos estores, etc.
2. Marketing Sensorial y visual, una vez culminada la primera fase intentaremos influir en la voluntad del comprador a través de diferentes y complementarios estímulos visuales, olfativos, auditivos y táctiles.
3. Elegir el día y hora perfecta, este punto dependerá mucho del lugar donde tengas la vivienda en venta o alquiler, la estación del año en la que necesites vender o alquilar y elegir un horario adecuado que no interrumpa con jornadas laborales o jornadas de descanso familiar .
4. Excelente atención al cliente, Para que tu jornada tenga éxito, tienes que conseguir que las personas que visitan sea presencial o virtual se sientan atendidas e informadas. Que el visitante se lleve una buen impresionó a simple vista

Una parte de visita inmobiliaria es uno de los documentos de intermediación más importantes, especialmente para el control y el análisis de tu negocio.

Lo más importante que debes saber es que este documento no es un compromiso de compra, ni obliga al visitante a nada, simplemente sirve para que podamos llevar un control del negocio, ser más eficaces y evitar posibles conflictos en lo posterior. Podemos decir que este parte nos va servir para obtener base de datos de compradores potenciales, y podrás volver a ponerte en contacto con ellos en el futuro si surgen nuevas oportunidades o tienen dudas con respecto a la visita realizada.

¡Cómo creamos un parte de visitas!

Si vas a realizarlo tú mismo, cabe redactarte que no olvides de mencionar lo que debe de tener este documento, tales como:

• Identificación/Ubicación del inmueble, Es evidente que, para poder registrar las visitas, debes indicar los datos del inmueble visitado.
• Identificar a los visitantes, es importante adjuntar en este documento los datos identificativos de todos los visitantes al inmueble, de ser solicita nombre, apellidos, DNI o pasaporte o carnet de extranjería, así como algún dato de contacto, para poder incorporar sus datos a tu base.
• Compromiso del visitante, te recomendamos que incluyas una pequeña cláusula donde se especifique que el visitante no pretende adquirir la vivienda directamente de la propiedad, a espaldas de tu trabajo o que la publique para que el la comercialice.
• Número de Visitas, También es importante que incluyas en este documento si es o no la primera vez o la segunda vez, que el visitante acude a ver el inmueble. Así podrás saber si hay o no un verdadero interés y actuar en consecuencia.
• Aunque no es obligatorio, pero si es posible obtén las Firmas, el parte visita inmobiliaria deberá incluir la firma del visitante, la del agente inmobiliario que la muestra y la de la inmobiliaria

Aunque el sector inmobiliario es algo reacio a los cambios, está pandemia acelero el cambio esperado, y han tenido que hacer la transformación digital a pasos agigantados, el que no tiene presencia en el ciberespacio estará perdido, por eso en la actualidad la búsqueda de viviendas a través de Internet es inevitable para todo aquel que esté interesado en adquirir una casa. Y es que lo primero que hacemos es entrar en nuestro ordenador portátil o de sobremesa, móvil o tablet para observar cuáles pueden ser nuestras opciones dentro de la zona que nos interesa, aparte de comparar las nuevas construcciones frente a las de segunda mano u obtener más información relacionada con las condiciones hipotecarias del mercado.

Consejos para que tú búsqueda online:

• El punto de partida a la hora de buscar una casa por Internet es tener claro dónde se quiere adquirir o alquilar el inmueble.
• Es totalmente aconsejable establecer límites sobre la zona/sector que más nos interesa, como la cercanía al puesto de trabajo, un colegio o un centro comercial entre otros.
• Tener en cuenta los servicios y comunicaciones relacionadas con el transporte público, estacionamiento, supermercados de precios asequibles, centros de salud y otros servicios que son demandados de manera cotidiana.
• Conocer el dinero del que disponemos o lo que nos podemos hipotecar (puedes ir a tu entidad bancaria o financiera para que te hagan una valoración de tu nivel de endeudamiento y así te pueda proporcionar la carta de pre- aprobación).
• Calcular las condiciones de la hipoteca, puedes consultar simuladores de hipoteca que te indicara que tú presupuestas para la adquisición no debe de superar entre el 30 % al 40% de lo que percibimos como salario.
• Usar recorridos virtuales.
• Investigar en las redes sociales, donde podemos buscar las últimas promociones de vivienda que se dan a conocer en el mercado inmobiliario.

El C.R.I. es el CERTIFICADO REGISTRAL INMOBILIARIO, es un documento público expedido por los Registro Públicos (SUNARP), donde encontrarás la información completa sobre los dueños del inmueble, así como los antiguos propietarios. 

También tienes el detalle del área de construcción y todo tipo de información del inmueble en las últimas tres décadas, que incluyen los impuestos y las deudas vigentes del mismo.

Este documento certifica:

• La descripción del inmueble (Características como medidas del terreno, la construcción, etc.).
• El titular dominial registral (Quien es el dueño actual y quienes fueron los anteriores)
• Los gravámenes y cargas inscritos a la fecha (Es decir demandas, embargos, arrendamientos, etc.).
• Títulos pendientes de inscripción (Bloqueos, hipotecas, transferencias, etc.).

Este documento es importante y se solicita antes de firmar un contrato o escritura de compraventa, para garantizar la seguridad jurídica de un inmueble y formalizar la compra de una vivienda.

Este documento también es utilizado para obtener información de un inmueble en sí, ya sea para comprarlo o para tener detalles en específico de los antiguos dueños. Es muy útil para conocer si el inmueble presenta acciones legales, como embargos o bloqueos que impidan su venta.

Las entidades financieras suelen solicitar este documento para poder aprobar un crédito hipotecario o también con el objetivo de validar el financiamiento de algún proyecto inmobiliario, como la construcción de edificios o condominios multifamiliares. 

¿Cómo solicitar el C.R.I?

Para solicitarlo puedes realizar el trámite en las oficinas de los Registros Públicos más cercana a tu residencia o solicitarlo vía Internet, a través del Servicio de Publicidad Registral en Línea (SPRL) y recibirlo de manera virtual en tu correo electrónico.

Debes llenar de manera correcta el formulario de inscripción y cancelar el monto correspondiente de S/69.00 (costo 2020) para obtener el certificado. Cabe destacar que, el precio de la tasa registral depende del valor de la Unidad Impositiva Tributaria (UIT), que cambia año a año y es fijado por el Ministerio de Economía y Finanzas.

Además, como se trata de información pública, no es necesario que el titular del inmueble lo solicite. Basta que cualquier persona con interés en la vivienda lo consigne. La persona que desee hacerlo, necesitará solo el número de la partida registral del inmueble y el nombre del propietario.

¿Cuál es el tiempo de duración o vigencia de este Certificado?

El CRI tiene una vigencia de 30 días, con el cual el propietario o persona interesada en el inmueble podrá contar con un soporte legal para realizar una venta o solicitar un crédito hipotecario. 

Aunque cabe destacar que este plazo es variable. Lo que se busca es que dicha certificación se utilice lo más próximo a la firma del contrato o a la realización de la escritura pública. 

Otro detalle a tomar en cuenta es el tiempo que tarda en expedirse, que es de aproximadamente unos tres a diez días después del ingreso de la solicitud. 

La partida registral es un documento expedido por Registros Públicos donde se detalla toda la historia de un bien inmueble (propietarios anteriores y propietario actual, medidas del bien, la existencia de restricciones o gravámenes, entre otros datos), por eso importante su comprobación antes de realizar cualquier transacción con relación al inmueble y tiene por objetivo verificación de quién es su verdadero dueño, conocer su situación actual y evitar sorpresas y problemas futuros.

La copia de una partida registral puede solicitarse en cualquier oficina de la Sunarp o en SUNARP en línea.

¿Qué información contiene la partida registrado de un inmueble?

• Antecedente Dominial: Se anotan los antecedentes del predio. En caso el predio derive de un inmueble de mayor extensión se precisará dicha situación.
• Descripción del inmueble: Se anotan las características físicas y descripciones del bien inmueble, como ubicación, medidas del terreno y de las construcciones existentes.
• Títulos de Dominio: Se anotan todas las transferencias que la propiedad haya tenido en el tiempo.
• Gravámenes y cargas: Se anotan las afectaciones judiciales y extrajudiciales como embargos, anotaciones de demanda, hipotecas legales, cargas técnicas, etc.
• Cancelaciones: Se anotan los levantamientos de las afectaciones judiciales y extrajudiciales que pueda tener la propiedad.
• Registro personal: Se anotan los divorcios, separación de bienes, muerte presunta, herencias, etc.

¿Como se interpreta esta información?

• Descripción del Inmueble (Sección B) verifica si el 100% de la construcción existente sobre el terreno se encuentra inscrita.
• Títulos de Dominio (Sección C) debe verificar si el que vende es el verdadero propietario, su nombre deberá aparecer en esta sección como el último dueño.
• Gravámenes y Cargas revisar (Sección D) si la propiedad tiene alguna afectación como una hipoteca, embargo, anotación de demanda, hipoteca legal, arrendamiento, anticresis, bloqueo registral o alguna carga técnica.
• Cancelaciones (Sección E) debe verificar si las gravámenes o cargas indicadas en la Sección D que han sido levantadas.
• Registro Personal (Sección F) debe verificar si la propiedad no está incluida en un proceso de separación de bienes, muerte presunta u otras situaciones personales como incapacidad del propietario, declaración de herederos, etc.

Las siglas BPM vienen del inglés Business Process Management, o Gestión de los Procesos de Negocio, esto permite aumentar la eficiencia de las empresas mediante el continuo análisis, diseño, implementación, ejecución y monitoreo de sus procesos en base a la estrategia corporativa de las mismas.

El sector inmobiliario a implementado estos adelantos porque le genera velocidad y agilidad para mejorar su negocio.

Principales bendiciones de un BPM:

• Los directores de las inmobiliarias pueden, de forma más directa, medir, controlar y responder a todos los aspectos y elementos de sus procesos operacionales.
• Los directores de tecnologías de la información y dé marketing inmobiliario pueden aplicar sus habilidades y recursos de forma más directa en las operaciones de negocio y eso hará ahorrar costos.
• El BPM Impulsar la competitividad para optimizar los procesos de negocio en toda la organización.
• Permite Trabajar en equipo para generar puentes entre las diferentes funciones de la organización y optimiza los procesos.
• Controla el flujo de tareas: quién y cuándo ha hecho qué, quién está haciendo qué, problemas, retrasos, sobrecostes.
• Hace la gestión total como: el seguimiento, monitorización, trazabilidad, control.
• Aplica las buenas prácticas u otras metodologías para la gestión de proyectos.

BPM está cambiando rápidamente el panorama del sector inmobiliario a escala mundial, esto surgido gracias a la evolución de procesos de negocios y la convergencia de una cantidad de tendencias de tecnología que generan mayor eficiencia operativa y mayora adaptabilidad a los requerimientos de los clientes.

Un CRM (en inglés, Customer Relationship Management) es una herramienta de gestión que permite organizar la comunicación con los clientes de una empresa, también podemos decir que es un programa diseñado para gestionar las relaciones con los clientes de tu negocio inmobiliario, de manera automatizada y efectiva. A través de este se logra un seguimiento detallado de compradores, vendedores y potenciales clientes. 

Este software te permite organizar, programar y controlar las actividades relacionadas con todo el funnel de ventas de tu negocio, tales como llamadas, visitas, reuniones y acciones de marketing que te permitirá crear un embudo de conversión, enviar campañas de email, gestionar tareas, etc.

Es importante entender que las inmobiliarias no solo tienen que vender, sino que además han de captar nuevos inmuebles y encontrar clientes potenciales. Un CRM especializado ayuda a digitalizar y automatizar estos procesos.

Ventajas:

• Gestión de clientes, te permitirá crear tu base de datos en la que se puede realizar búsquedas, almacenar información, hechos relevantes, documentos.
• Seguimiento de la venta, donde crearás archivos que te ayudarán a tener registros de cada una de las interacciones con el cliente. Es posible documentar llamadas telefónicas, comentarios realizados en reuniones personales, adjuntar emails e, incluso, llevar un control de las interacciones en redes sociales.
• Gestión de tareas, te permite coordinar y optimizar los flujos de trabajo para impulsar cualquier negocio. La tecnología permite estandarizar procesos, automatizar tareas y llevar un seguimiento de su evolución para obtener los resultados esperados.
• Publicación en portales inmobiliarios, gestiona la publicación automática de cada anuncio en los diferentes portales inmobiliarios y recibir todas las notificaciones en la plataforma.
• Informes y analíticas, se encarga de filtras los datos y los muestra para obtener una visión completa.

El CRM inmobiliario ha revolucionado la gestión de las agencias, convirtiéndola en una herramienta de lo más útil en el día a día.

El smart building o edificio inteligente, es la infraestructura que tiene implementada una gestión integrada y automatizada de instalaciones y sistemas. También podemos mencionar que son aquellas construcciones que integran soluciones basadas en las nuevas tecnologías tanto en su desarrollo y construcción, estas se reflejan en los edificios que están orientados a mejorar la calidad de vida del usuario en aspectos como la comunicación, la comodidad, la accesibilidad o la seguridad, al tiempo que contribuyen a lograr una mayor eficiencia energética.

Características de un smart building

Vamos a mencionar algunas características y ventajas:

• Eficiencia: son edificios pensados en lograr un ahorro energético, lo que supone una reducción de costes para el consumidor y un beneficio para el planeta.
• Conectividad: los edificios inteligentes apuestan por una conectividad total con sus residentes y con la ciudad en la que se integran.
• Automatización: los smart buildings están orientados a la automatización de los sistemas no solo para lograr la comodidad del usuario, sino también un ahorro de la factura energética.
• Accesibilidad: Las nuevas construcciones estarán integradas en su totalidad de domótica y de elementos estructurales y de diseño para conseguir el reto de edificios 100% accesibles y habitables para cualquier persona.
• Comodidad: la confortabilidad del usuario a través de la funcionalidad es uno de los objetivos de las casas domóticas.
• Flexibilidad: los edificios inteligentes son capaces de implementar y adaptarse a los continuos avances tecnológicos.
• Seguridad: Los nuevos edificios inteligentes necesitan de una importante barrera de seguridad informática que les permita mantener la integridad de sus comunicaciones y acciones.
• Salubridad: los edificios inteligentes están pensados para tener el menor impacto posible en la salud de quienes se encuentran en su interior.
• Integración: dentro de su compromiso medioambiental, el smart building es una construcción integrada en el medio en el que está situado.
• Sostenibilidad: la utilización de materiales respetuosos con el medio ambiente, la recuperación de residuos y el aprovechamiento de los recursos naturales actúan bajo los criterios de sostenibilidad.

En la actualidad las smart buildings o también llamadas smart cities o en español ciudades inteligentes, están teniendo un gran auge a pesar de su gran inversión porque compensa con el ahorro energético que genera.

Vamos a definir como aquel derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietario. Como dueño, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido esta cedida a otra persona a través de un derecho real denominado usufructo.

En la actualidad debido a la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia que su vez a generado una crisis económica, este término de la nuda propiedad lo van a usar como una estrategia financiera con el fin de solucionar un problema de liquidez, pero sin que se genere un nuevo conflicto al perder la vivienda.

Debemos mencionar que luego de haber atravesado un complicado 2020 para el mundo financiero, este 2021 se presenta con algunos repuntes en las economías. Esto se debe a la llegada de las vacunas, que permitirá controlar algo la pandemia y con ella la esperada recuperación de las económicas mundiales. Es por esto que la nuda propiedad 2021 puede ser una oportunidad para aquellos que necesitan liquidez sin tener que desprenderse de su vivienda.

Obtener liquidez a través de ceder la nuda propiedad se puede considerar una venta que se concreta plenamente a futuro, ya que quien la adquiere tendrá derecho pleno sobre el inmueble solo cuando se extinga la condición de usufructo sobre el mismo. Es decir, pierden la titularidad, pero conservan el usufructo. Se trata de una opción por la que optan muchos mayores con pensiones bajas en busca de liquidez.

La venta de la nuda propiedad permite vender un inmueble y seguir viviendo en él hasta el día que el vendedor fallezca. Es decir, el vendedor conserva el usufructo de la propiedad a pesar de haberla vendido. Este tipo de operación inmobiliaria que no todo el mundo conoce puede suponer una gran ventaja para el vendedor si necesita el dinero de la venta de su vivienda, pero no se puede permitir abandonarla. Asimismo, si el comprador está interesado en adquirir un inmueble, pero no tiene prisa por ocuparlo, la compra de la nuda propiedad también puede suponer una muy buena oportunidad para él, ya que el precio de los inmuebles que se venden a través de este tipo de operaciones suele ser considerablemente inferior al precio de mercado que tendrían en condiciones normales. Es habitual que este tipo de ventas las realicen personas de avanzada edad, casi siempre sin herederos, y que necesitan liquidez. Si bien no es una modalidad muy común, cada vez hay más casos de inmuebles que se venden a través de nuda propiedad.

Vamos a dar un ejemplo: un adulto mayor que no ha tenido hijos ya no puede valerse por sí mismo y necesita costearse la asistencia diaria de un profesional que lo cuide, pero sus ahorros o baja pensión/ jubilación no le permiten incurrir en ese gasto. Tiene la opción de vender la nuda propiedad porque le permitirá seguir en su casa habiendo transmitido la titularidad de la misma. Además, el dinero de la operación lo recibiría al momento y de un solo pago, exactamente igual que cuando se vende un inmueble de forma convencional solo que a un precio inferior al mercado. Por su parte, el comprador al adquirir la nuda propiedad obtendría el pleno dominio de la vivienda, si bien el usufructo de la misma seguiría en poder de su vendedor hasta el día de su fallecimiento. Respecto a los gastos del inmueble, el vendedor asumiría los gastos ordinarios (correspondientes a agua, luz y gas), así como el autovalúo. Incluso el nuevo propietario podría vender la nuda propiedad después de haberla comprado, siempre y cuando se siga respetando el usufructo de la persona que se la vendió a él. Y si el usufructuario cambiara de domicilio en un futuro tendría derecho a alquilar la vivienda y recibir el importe íntegro del alquiler, a pesar de que ya no fuera de su propiedad.

Ventajas para el vendedor de la nuda propiedad:

• Recibe el dinero inmediatamente luego de la transacción
• Deja de pagar algunas de las obligaciones impositivas que pasara a ser cargo del nuevo comprador. Sólo deberá pagar los impuestos de los servicios que utilice: electricidad, gas, agua.
• Puede heredar en vida a sus familiares: el vendedor podrá dividir, si así lo desea, el dinero que recibirían sus herederos mientras esté con vida.
• Si se presenta algún desperfecto que no se puede atribuir al vendedor, el nuevo comprador deberá hacerse cargo de los costes.

Ventajas para el comprador de la nuda propiedad:

• El comprador se hace con una propiedad a un precio mucho menor que el del mercado
• La vivienda quedará en excelentes condiciones dado que el propietario, al tener un nexo de afinidad con la casa no dejará de realizarle los mantenimientos correspondientes.
• Luego de fallecido el vendedor, el comprador podrá alquilar o vender la propiedad.

El usufructo de un bien inmueble es un derecho real, que permite disfrutar un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. La persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble se denomina usufructuario, mientras que el propietario de dicho bien, durante el tiempo que dure el usufructo, recibe el nombre de nudo propietario.

El usufructuario está legitimado a usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El bien sobre el que recae el usufructo sigue perteneciendo a su inicial propietario pudiendo su dueño, venderlo o introducir mejoras, siempre con el límite del respeto a la vigencia y efectividad del derecho real de usufructo constituido.

Cuando una persona posee el usufructo de un bien tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su propiedad.

El pleno dominio de un bien se divide en:

• Nuda Propiedad, el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
• Usufructo, es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.

Se trata de derechos diferentes, aunque recaigan sobre un mismo bien. Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coinciden en la misma persona.

• El titular de este derecho se llama usufructuario.
• El nudo propietario es el titular del dominio del bien usufructuado, pero no podrá hacer uso de él.

El usufructuario podrá gozar del bien usufructuado durante el tiempo que dure el usufructo. No podrá disponer del bien usufructuado, pero sí de su derecho de usufructo.

Características del usufructo:

• Es un derecho real de una cosa ajena.
• El objeto del usufructo no forma parte del patrimonio del usufructuario si no del patrimonio del nudo propietario.
• Es un derecho de disfrute completo. El usufructuario podrá disfrutar de todos los aprovechamientos de la cosa usufructuada.
• Es un derecho temporal, pues el usufructo nunca puede ser indefinido, tiene que tener una duración. La duración del usufructo dependerá de quién sea el usufructuario.

Tipos de usufructo:

• Usufructo legal, aquel constituido por disposición legal. La fuente principal de constitución del usufructo es el título constitutivo por acuerdo de los interesados. Este título constitutivo podrá ser:

a) Inter-vivos: Mediante acuerdo de los interesados en vida. Por ejemplo, una persona compra una finca y reserva el usufructo a su padre.

b) Mortis causa. Mediante testamento. Por ejemplo, el testador podrá dejar el usufructo de su vivienda a un hijo y la nuda propiedad a un nieto.

• Usufructo por usucapión. La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad de un bien, si se cumplen unos requisitos y plazos legales.
• Usufructo de Bienes materiales (muebles o inmuebles).
• Usufructo de Derechos.
• Usufructo temporal: es aquel que se concede por un plazo de tiempo determinado. Este plazo, por regla general, se fija en el título constitutivo del usufructo.
• Usufructo vitalicio: es aquel cuya duración termina cuando muere el usufructuario.

Extinción del usufructo:

Las causas legales de extinción del derecho de usufructo son las siguientes:

1. Muerte del usufructuario. Ahora bien, el usufructo constituido en favor de varias personas (usufructo sucesivo) se extinguirá cuando fallezca la última de ellas.
2. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria. El usufructo terminará una vez que llegue el plazo estipulado o se cumpla la condición resolutoria establecida.

Si el usufructuario muere antes del cumplimiento del plazo o condición, quedará igualmente extinguido el usufructo. En este caso, para que continúe el usufructo a favor de los sucesores del usufructuario será preciso que así se haya pactado expresamente.