La posesión es el poder que una persona ejerce de hecho, de una manera efectiva e inmediata sobre un bien o una cosa. También podemos mencionar que la posesión requiere de un acto de injerencia o interferencia decisiva, lo cual permitirá el control o dominio de un sujeto sobre alguna parte concreta del mundo externo, la ley protege al que posee sin necesidad de verificación previa de un derecho que lo ampare.

La posesión tiene algunos atributos de la propiedad, como son el uso y disfrute del bien.

Por ejemplo: un inquilino o un poseedor de un asentamiento humano sin titulación puede usar y disfrutar del bien, pero no puede disponer (vender o hipotecar), o reivindicar (recuperar) el bien.

Vamos a mencionar las clases de posesión:

• Posesión Inmediata, es el poseedor temporal en virtud de un título.
• Posesión Mediata, es quien confirió el título.
• Posesión legítima, es aquella que tiene una justificación legal, es decir la que es derivada de un derecho.
• Posesión ilegítima, es cuando se tiene el bien sin un título, por título nulo, en el caso de que haya sido adquirido por un modo insuficiente para adquirir los derechos reales, cuando se adquiera de quien no tenía derecha a poseer.
• Posesión de buena fe, es aquel que ejercería uno de los atributos de la propiedad, tales como el uso (arrendatario) o disfrute o goce (un arrendatario que a su vez subarriende con el consentimiento del propietario) sin embargo su posesión sería ilegítima, pero de buena fe en la medida en que, debido a un error de hecho o de derecho, creyera en la legitimidad de su título viciado.
• Posesión de mala fe, sería aquel que conscientemente sepa del vicio que invalida su título y a pesar de ellos siga ejerciendo uno de los atributos de la propiedad como el uso o el disfrute.
• Posesión Precaria, es aquella persona que detenta el bien a nombre del dueño.

El mantenimiento de edificios consiste en todas las acciones que son necesarias para cuidar y proteger un inmueble de forma que se conserve mucho más tiempo en su estado más óptimo. Con un buen mantenimiento del edificio podremos prolongar sus características funcionales, higiénicas y estéticas.

Esto nos lleva a actuar antes de que pase nada, es decir, a prever posibles desperfectos que pueda causar el paso del tiempo o actuar cuando haya sucedido algo que por el mismo desgaste y uso se deteriora, es aquí cuando hablamos del mantenimiento preventivo y correctivo de los edificios.

El mantenimiento preventivo o correctivo de las edificaciones no es usualmente una prioridad para muchos propietarios, si bien esta situación va variando paulatinamente porque los propietarios están priorizando la conservación de su patrimonio.

La escasez de medios económicos puede ser uno de los motivos principales por los que no se lleva a cabo el mantenimiento de las edificaciones, y estos mantenimientos suelen incrementar las cuotas en los recibos de administración de cada edificio o condominio.

¿Qué es el Mantenimiento Preventivo?

El mantenimiento preventivo está basado en la realización de revisiones de manera periódica de ciertos aspectos del edificio para, de este modo, prevenir de una forma anticipada el posible deterioro de los elementos, fruto del uso y agotamiento de la vida útil de los componentes, partes, piezas, materiales y en general, elementos que forman toda la infraestructura o planta física del edificio. Gracias a este tipo de mantenimiento podemos permitirnos tanto la recuperación como la restauración, renovación y operación continua, de una forma confiable, segura y económica para sus propietarios, sin aportar o aumentar valor al edificio.

Vamos a mencionar los pasos que se van a llevar a cabo para realizar este tipo de mantenimiento:

• Programación de mantenimiento preventivo
• Planificación de revisiones preventivas.
• Ejecución de revisiones preventivas.
• Elaboración de informes de revisiones preventivas.
• Presupuesto de subsanación de deficiencias detectadas. o Subsanación de deficiencias detectadas.

¿Qué es el Mantenimiento Correctivo?

Es el conjunto de operaciones que tienen por finalidad corregir o reparar un fallo en un equipo o instalación. Al contrario que el preventivo la finalidad de este tipo de mantenimiento se basa en actuar sobre la instalación o el equipo averiado después de haberse producido el fallo.

Para abordar estos trabajos.

Vamos a mencionar los pasos que se van a llevar a cabo para realizar este tipo de mantenimiento:

• Recepción y registro de avería.
• Planificación y previsión de medidas a tomar ante la avería. o
• Resolución de avería.
• Conformidad del cliente.
• Cierre de avería.

Las áreas comunes en edificios multifamiliares o condominios, los espacios dentro de un complejo residencial que pertenecen y pueden ser compartidos sin distinción por todos los propietarios, inquilinos o familiares que viven en ese lugar y les pertenece a todos los dueños por igual. Asimismo, todos los residentes tienen que pagar una cuota por el mantenimiento de dichas áreas. 

Entre estos espacios se incluyen: estacionamientos de carros, de bicicletas, rampas de acceso, pasillos, recepción, escaleras, azotea, ascensores, área de parrillas, piscina, gimnasio, zona de Coworking, depósitos, lavanderías, jardines, patios, entradas y caminos que conducen a la puerta principal, etc.

La forma y tipología de calidad de todos los acabados dependerán de la constructora o promotora que la desarrolle.

En un edificio residencial, los propietarios suelen ser responsables del mantenimiento de las áreas comunes. Sin embargo, se puede contratar a una empresa de administración que se encargue de ejecutar las tareas de conservación de las áreas comunes en edificios multifamiliares.

Vamos a describir algunas ventajas de las áreas comunes:

• Áreas al aire libre, las terrazas, zona de parrillas, piscinas y jardines de juegos para niños son ideales para compartir con tu familia y relajarse al aire libre.
• Salones de usos múltiples o multiusos, este tipo de espacio facilita el poder realizar las celebraciones o reuniones dentro del mismo edificio o condominio.
• Gimnasios, en la actualidad este espacio es obligatorio para todo desarrollador o promotor, porque los posibles compradores buscan espacios donde desarrollar un estilo de vida más saludable realizando actividades deportivas.
• Estacionamiento para carros y bicicletas, es esencial porque la gran mayoría suele tener uno o dos vehículos, eso a echo que los promotores y constructores prioricen más espacios para los vehículos y ahora están desarrollando espacios que permitan poder guardar las bicicletas que se a convertido en una de las formas más ecológicas para poder movilizarse dentro de la ciudad.

Antes de hablar de extinción de la copropiedad y sus clases vamos a definir que es la copropiedad:

La copropiedad es un bien que pertenece a varias personas de forma indivisa. Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales. La copropiedad por ejemplo puede ser un terreno o un edificio con departamentos donde existen dos o más propietarios, teniendo cada uno de ellos una cuota ideal sobre el bien, generalmente cada una de ellas representada en porcentajes.

Cáusales de la extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código Civil, en donde se tipifican las causales, y los vamos a mencionar:

• División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través de la escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a fin de extinguir la copropiedad.
• Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a título oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).
• Destrucción total o perdida del bien, implica que el bien haya sido destruido o reducido en su totalidad.
• Enajenación del bien a un tercero, se trata de un acto que cuenta con la intervención de todos los copropietarios para trasmitir el bien a un tercero. Teniendo en cuenta que la enajenación del bien, todos los copropietarios deberán tener pleno conocimiento, así como mostrar su acuerdo con la decisión tomada.
• Perdida del derecho de propiedad de los copropietarios, este definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías o para el pago de una obligación.

Existen dos clases de copropiedad y son:

• Copropiedad ordinaria o sin indivisión forzosa, es aquella en la que cualquiera de los copropietarios se encuentra facultado para pedir la partición.
• Copropiedad con indivisión forzosa, se refiere a aquella que es impuesta por ley, y corresponde a todas aquellas situaciones en las que, por mandato del legislador o por voluntad de los propios interesados, se ha decidido eliminar el carácter provisorio de la situación mediante la prohibición, temporal o permanente, del ejercicio del derecho a pedir la partición.

Y los copropietarios tienen los siguientes derechos:

• Derecho de uso.
• Derecho de disfrute.
• Derecho de disposición de la cuota ideal.
• Derecho de reivindicación.
• Derecho de preferencia.

La propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular ejercer todos los atributos del derecho de propiedad, es decir, usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien que ostenta.

Describimos las causas de la extinción de la propiedad:

• Adquisición del bien por otra persona, Por este supuesto, la propiedad se transmite a favor de otra persona, siendo así, el derecho de propiedad se extingue en relación al anterior propietario, pero se transmite a favor de un nuevo titular, por lo que bien (inscrito) registralmente sigue existiendo, solo que varía de titular.
• Destrucción o pérdida total o consumo del bien, la destrucción del bien es total, cuando este deja de existir, desvaneciéndose con ello enteramente el derecho de propiedad; es parcial, cuando parte del bien subsiste y sigue siendo valioso para su propietario y consumible cuando luego de su utilización perece completamente asemejándose a una destrucción total.
• Expropiación, es un derecho del Estado por el cual éste adquiere la propiedad privada de manera forzosa, para realizar obras de necesidad pública o seguridad pública, pagando al propietario su valor justipreciado en dinero y efectivo; se considera una causal relativa de extinción de propiedad mientras el inmueble este dentro del dominio privado del Estado, por el contrario, si el inmueble pasa a dominio público, estaremos frente a una pérdida absoluta, total del bien.
• Abandono del bien durante veinte años, en cuyo caso pasa el predio al dominio del Estado. Para la extinción de la propiedad que requiere: a) alejarse del bien (requisito objetivo). b) Intención expresa de querer renunciar a la propiedad del bien del cual se aleja o dimite (requisito subjetivo). De esta forma, la coexistencia de estos dos requisitos no colisionaría con la perpetuidad de los derechos reales ya que es el propio dueño quien, por propia voluntad, permitiría que la propiedad de su bien sea transferida al Estado tras su no uso por un periodo de 20 años.

La junta de propietarios es un ente, representativo de la voluntad de las personas que conviven en un determinado inmueble: edificio, condominio, etc. que necesariamente necesitan una organización que cuenten con una junta directiva y estas son personas que se van a encargar de las responsabilidades de la convivencia.

La junta de propietarios se constituye plenamente al momento del otorgamiento del reglamento interno.

La junta de propietarios como señala el artículo 145 del reglamento de la Ley Nº 27157, está constituida por la totalidad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación. En el art. 150 del Reglamento de la Ley 27157 señala: “la Junta de Propietarios elegirá un presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil, dentro de las funciones del presidente es velar por el buen funcionamiento del edificio, este presidente tiene que estar acompañado por un tesorero o secretario, y se llamará directiva.

¿Cuáles son las funciones de la Junta de Propietarios?

• Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios.
• El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos para contrataciones directas o indirectas.

Cabe recordar que la junta de propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros. Pero la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes

Como lo hemos mencionado la Junta de Propietarios se inscribe en la SUNARP, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos y mencionamos algunos:

• Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
• Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
• Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
• Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Requisitos para inscribir la junta de propietarios en SUNARP: 

• Copia certificada por notario del acta de la Junta de Propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
• Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o, en su defecto, los cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales), o la formalidad que disponga el Reglamento Interno.
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
• Pago de los derechos registrales: S/. 41.00 soles.

Les mencionamos algunas Recomendaciones:

• Se recomienda previamente revisar el Reglamento Interno del edificio a fin de verificar los temas relacionados a la convocatoria, quórum, adopción de acuerdos entre otros puntos relevantes; en caso de no tenerlo podrá realizar una “lectura del título archivado”.
• La convocatoria para la elección de presidente puede realizarla el último presidente inscrito, aun cuando su mandato no se encuentre vigente. Caso contrario pueden convocar los propietarios inscritos que reúnan, como mínimo, el 25% de participaciones sobre zonas comunes de acuerdo a su reglamento interno.
• Lo que se lleve a cabo de acuerdo a la agenda de la convocatoria, deberá plasmarse a través de un acta, que se adhiere a su Libro de Actas y que posteriormente deberá ser llevada ante un notario a fin de solicitar una copia certificada de dicha acta.
• En caso de presentar declaración jurada para acreditar la convocatoria, esta deberá de tener la firma certificada ante notario del presidente inscrito con mandato vigente o de todos los propietarios inscritos que representen el 25% de participación sobre zonas comunes; según el caso.
• Otra forma de acreditar documentariamente que todos los propietarios inscritos fueron notificados, son los cargos de recepción de la convocatoria válidamente realizada. Quien lo recepcione deberá firmar la convocatoria en señal de conformidad (no necesariamente el propietario, lo importante es que alguien la reciba). El cargo donde conste la convocatoria (citación) y su recepción se deberá de presentar ante los Registros Públicos.

Actualmente la mayoría de Presidentes de las juntas de propietarios no se encuentran inscritos en Registros Públicos por las formalidades que se requieren para su inscripción, más allá de dicho obstáculo, harían bien las constructoras en entregar los departamentos conjuntamente con la inscripción del presidente en Registros Públicos y así se acabaría con buena parte de la acefalía que existe en los edificios en cuanto a la inscripción de sus presidentes.

Fuente: Sunarp y administración 

Los propietarios de determinadas secciones al interior de un edificio, se encuentran adscritas a un régimen especial de propiedad, denominado régimen de propiedad exclusiva y común más conocido como propiedad horizontal.

La característica fundamental de este régimen reside en que los dueños además de ser propietarios de secciones exclusivas del edificio son a la vez copropietarios de determinados espacios comunes como los pasadizos, escaleras, ascensores, etc.

El reglamento interno es un acto jurídico de constitución de la propiedad horizontal o un conjunto de normas que regulan los principales derechos y obligaciones de los propietarios de secciones exclusivas de un edificio con la finalidad de garantizar el ejercicio óptimo del derecho de propiedad.

Dicho reglamento debe contener la descripción de la unidad inmobiliaria, de las partes privativas y las partes comunes, los derechos y obligaciones de los propietarios todo lo relativo a la junta de propietarios.

La elaboración del reglamento interno deber realizarse en el marco del respeto irrestricto a los requisitos y formalidades exigidas por la ley.

Podemos clasificar este reglamento en 3 partes fundamentales:

• La descripción física del edificio. La primera parte del reglamento debe contener una descripción física detallada de cada uno de los elementos de propiedad exclusiva y común que configuran el edificio. Se deberán describir los límites tanto del edificio como de las secciones exclusivas y comunes que lo integran.
• La fijación de la cuota de participación. Esta cuota determina: a) el porcentaje de cada propietario en la propiedad de los bienes y servicios comunes. b) El porcentaje de voto en las juntas de propietarios, la que a su vez determina la mayoría en los acuerdos. c) El porcentaje de participación de cada uno en los gastos comunes del edificio.
• Las disposiciones convencionales. Estas están referidas a los acuerdos sobre la administración y gobierno del edificio. En esta parte se deberá regular todo lo relativo a la formación de la voluntad corporativa, así como, lo relacionado a las restricciones al derecho propiedad.

El incremento de las construcciones de viviendas en Perú está basado principalmente en el aumento de la demanda habitacional que hay en las capitales, debido al déficit de stock y a una escasa disponibilidad de suelo urbanizable se empezó a construir para arriba(edificios), aunque debemos mencionar otros factores que ayudan a las edificaciones, como el incremento de las clases socioeconómicas y los tipos de interés hipotecarios en mínimos.

Este actual incremento de edificaciones destinados a departamentos u oficinas en la que coexisten diversas unidades inmobiliarias independientes y autónomas, pero con áreas y servicios comunes compartidos, que están regulados por la Ley N° 27157, que estableció el Régimen de Propiedad Exclusiva y Común, generalmente conocido como Propiedad Horizontal.

Vamos a definirlo:

¿Qué es la propiedad horizontal?

La propiedad horizontal supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones, denominada unidad inmobiliaria, dividida en secciones inmobiliarias integradas de partes privativas (departamentos, locales comerciales u otros) y partes comunes (el terreno, los pasillos, ascensores, etc.).

La propiedad horizontal es el derecho real de uso, goce y disposición de las secciones inmobiliarias integradas por partes privativas (exclusivas) y partes comunes en que se divide una edificación o conjunto de edificaciones, denominada unidad inmobiliaria. A cada parte privativa pertenece un porcentaje sobre los bienes comunes. Las secciones inmobiliarias pertenecen a distintos propietarios. Cuenta con un reglamento interno y una junta de propietarios.

En los siguientes artículos definiremos que es el reglamento interno y una junta de propietarios.

Las donaciones constituyen actos voluntarios mediante las cuales una entidad o persona natural dispone de parte de su patrimonio y lo transfiere de manera gratuita a favor de un tercero.

Las donaciones constituyen actos voluntarios mediante las cuales una entidad o persona natural dispone de parte de su patrimonio.

Según la SUNARP, la donación de un inmueble debe hacerse por escritura pública con indicación individual del (los) inmueble(s) donado(s), así como su valor real, bajo sanción de nulidad.

¿Cuáles son los requisitos necesarios para la inscripción de una donación en la Sunarp?

• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en las oficinas de la Sunarp) debidamente llenada y firmada por el presentante.
• Parte notarial de la escritura pública con intervención del donante (el que entrega el predio o inmueble) y donatario (el que recibe el predio o inmueble) en la que debe constar el valor asignado al predio.
• Pago de derechos registrales.

Para efectuar una donación, se debe tener en cuenta lo siguiente:

a) Conocer el número de partida registral (tomo y folio, ficha o partida electrónica, según sea el caso) donde se encuentra inscrito el inmueble que se está donando.

b) Para poder inscribir la transferencia, la persona que dona debe estar inscrita en la Sunarp como propietario del inmueble.

c) La presentación del parte notarial en la oficina registral deberá ser efectuada por el notario ante quien se otorgó la donación o por un tercero autorizado por el notario conforme a la sétima disposición complementaria, transitoria y final del Decreto Legislativo N.º 1049.

Cabe mencionar que ninguna persona puede donar más del tercio de libre disposición de sus bienes si tuviera un heredero forzoso (hijos, cónyuges o padres). La donación será inválida si se incumple esta medida.

Tener el apoyo y el asesoramiento de profesionales inmobiliarios puede ser muy eficaz, porque te agilizará el proceso comercial, legal, tributario, administrativo y financiero, aunque se tenga que invertir en las comisiones respectivas para poder concretar la comercialización.

Te mencionamos por qué debes elegirlo:

• Las inmobiliarias o los agentes inmobiliarios tienen los datos necesarios sobre las viviendas que comercializan: analizan la zona, comparan precios, conocen el mercado, entre otros.
• Las inmobiliarias o los agentes inmobiliarios publican tu propiedad en los principales portales inmobiliarios
• Las inmobiliarias y los agentes están cualificados para captar compradores y ofrecerles la seguridad que buscan.
• Las inmobiliarias están capacitadas para realizar un Homestaging esto quiere decir que van a preparar la vivienda de manera profesional para su venta o alquiler presentándola como un producto atractivo, mediante sus servicios de decoración e interiorismo.
• Las inmobiliarias o agentes inmobiliarios ofrecen servicios de fotografía y vídeo que serán realizados por profesionales esto les brindará unos excelentes resultados, ya que se obtendrán imágenes de calidad para diferenciarte de la competencia.
• Las inmobiliarias y algunos agentes inmobiliarios conocen técnicas de marketing inmobiliario tradicional y digital y dominan las herramientas especializadas para la difusión, así como las redes sociales, la mejor manera de publicar en los portales, etc.

En conclusión, un propietario puede optar por vender, alquilar o traspasar su patrimonio inmobiliario contratando a los profesionales adecuados, esto conllevará que tengan un buen asesor, que después se reflejará de manera positiva en los resultados.