El contrato de reserva permite al comprador reservar la vivienda a cambio de pagar una cantidad a cuenta del precio de venta, mientras que el vendedor se compromete a entregar la vivienda.

Este tipo de contrato de reserva se firman con las constructoras o promotoras cuando se compran viviendas construidas o en fase de construcción o también llamadas sobre planos.

Este tipo de contratos debe contener las condiciones que el comprador y el vendedor hayan pactado. Debes tener en cuenta que las cláusulas que se incluyen en el contrato tienen que cumplirse por ambas partes, y son la base del posterior contrato de compraventa.

Principalmente el contrato de reserva debe incluir lo siguiente:

• Nombres y datos personales, de los que intervienen en dicho contrato.
• Descripción del Inmueble sujeto a esta operación.
• Importe de la reservación o separación.
• Formas de pago.
• Cláusulas de rescisión.

También mencionamos que este tipo de contrato impone una serie de derechos y obligaciones al comprador y al vendedor.

Una de las principales razones para cambiarse de banco es por mejoras de condiciones, y eso nos permite buscar una oferta que nos interese más, ya sea por pagar unos menores intereses, mejores condiciones o porque prefieras tener tus productos en esa entidad.

Vamos a mencionarte algunos pasos a seguir:

• Buscar la mejor hipoteca que más nos convenga, este es el primer paso en el cual debemos analizar las ofertas que hay en el mercado para ver la que más te interesa.
• Solicita una subrogación hipotecaria, después de haber evaluado lo mejor del mercado y hayas encontrado la hipoteca que quieres, tienes que solicitar a la nueva entidad financiera la subrogación para que este te haga una oferta vinculante con las condiciones de la operación.
• La nueva entidad financiera tiene que comunicarse con la otra entidad la subrogación, la nueva entidad tiene que comunicar a la otra entidad que quieres hacer una subrogación, a partir de ahí se abre un plazo para que la entidad donde se tiene la hipoteca emita un certificado con el importe del préstamo pendiente.
• Espera un poco porque te suelen hacer contra ofertas, esto quiere decir que la entidad donde tienes la hipoteca tratará de retenerte previa evaluación de tu perfil crediticio para ofrecerte una mejor condición para que no te vayas o hagas la subrogación.
• Y por último si decidiste cambiar de entidad financiera tu hipoteca, procede a firmar la escritura de subrogación.

Recuerda que al cambiar puedes negociar el tipo de interés, modificar el capital, modificar el plazo de amortización, tener menos vinculación en la entidad financiera, también tienes que tener muy presente los nuevos gastos, notariales, administrativos, de apertura y cancelación, entre otras condiciones que podrás negociar.

Como te hemos detallado en este artículo no es complejo realizar esta cambio de entidad financiera, este resulta algo sencillo e interesante siempre que sepas como negociar tu hipoteca.

Si deseas más información y asesoría contáctanos, te explicaremos que beneficios puedes obtener de una subrogación hipotecaria y así veas los descuentos que podrás conseguir.

La prescripción adquisitiva, también llamada usucapión es el modo de adquirir el dominio o los derechos reales por la posesión a título de dueño y continuada por el tiempo señalado en la ley.

Este es un modo originario de adquirir la propiedad u otros derechos reales por el ejercicio de una posesión prolongada en el tiempo, cumpliendo los requisitos que determina la ley.

Este fenómeno alude a la pérdida de titularidad de un derecho u obligación debido a que, durante un largo tiempo, su propietario no lo ha reclamado.

Por lo tanto, la titularidad de este derecho pasará a la persona que estuvo disfrutando de él durante ese lapso de tiempo en el que el antiguo propietario no se manifestó. Es por esta razón por lo que a la usucapión se la conoce también como prescripción adquisitiva.

CLASES DE PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA o USUCAPIÓN:

A) Ordinaria y Extraordinaria:

• Usucapión ordinaria (corta).

Nuestra legislación civil peruano establece que la propiedad de bienes inmuebles se adquiere tanto por usucapión ordinaria donde la posesión debe ser continua, pacifica, pública y debe conducirse como propietario por el plazo de cinco años, con justo título y buena fe.

• Usucapión extraordinaria (larga).

Al respecto la legislación peruana, precisa que para la prescripción adquisitiva de dominio de bienes inmuebles es necesario tener una posesión aparente de diez años de posesión continua, pacífica y pública con ánimos de propiedad, en este caso no es necesario contar con el justo título, incluso no es necesario tener título.

B) Prescripción del dominio y prescripción de los demás derechos reales.

C) Prescripción de bienes muebles e inmuebles.

REQUISITOS PARA OBTENER LA PRESCRIPCION ADQUISITIVA DE DOMINIO:

• La solicitud de Prescripción Adquisitiva se presenta ante el Notario de la provincia donde se ubica el inmueble. Esta se realiza mediante petición escrita debidamente suscrita por los solicitantes y autorizada por abogado. Asimismo, suscribirán la solicitud, en calidad de testigos, no menos de 3 ni más de 6 personas mayores de 25 años de edad, quienes declaran que conocen al solicitante y acreditan que viene poseyendo el inmueble.
• La solicitud deberá contener lo señalado en los incisos 1, 2 y 3 del artículo 505º del código Procesal Civil, así como lo dispuesto en el artículo 5º de la ley N.º 27333, es decir:

a) Indicación precisa de la fecha y forma de adquisición, así como el tiempo de posesión.

b) Nombre y dirección de su inmediato transferente, de los anteriores a este o de sus respectivos sucesores, en el caso de formación de títulos supletorios.

c) Nombre y dirección de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes.

d) Copia Literal de la partida registral del inmueble que va a ser materia de la prescripción adquisitiva.

e) Certificación municipal de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien o los originales de los recibos de autovalúo pagados de los últimos 10 años que sustentan la ocupación del inmueble.

f) Recibos pagados de luz, agua y teléfono de los últimos 10 años.

g) Si el terreno está edificado se presenta documentación requerida para regularizar la inscripción de fabrica a través del formulario registral que será elaborado por ingeniero o arquitecto verificado (inscrito en el índice de verificadores de la Sunarp), cuyos anexos son los siguientes:

g.1) Certificado de parámetros urbanísticos otorgados por la municipalidad.  Informe técnico de verificación, llenado y suscrito por ingeniero o arquitecto verificador.

g.2) Planos correspondientes.

g.3) Declaración Testimonial de no menos de 3 ni más de 6 personas, mayores de 25 años de edad, preferentemente vecinos y ocupantes de los inmuebles colindantes del predio, cuyo saneamiento de titulación se solicite.

h) Copia simple del documento nacional de identidad del solicitante.

i) Las demás pruebas que el interesado considere necesaria

En la actualidad las mascotas forman parte de nuestras vidas porque son un miembro más de la familia, esto se debe porque la sociedad ha tomado más consciencia de respeto, cuidado y protección a los animales.

Esta demostrado científicamente que tener animales domésticos en casa tiene muchos beneficios, tanto físicos como psicológicos.

También que vivir con animales domésticos tiene muchos beneficios si tienes hijos, porque convivir con mascotas, hace que todos nos impliquemos en su cuidado y en especial dar esa responsabilidad a los menores de casa, esto les ayudara a tener cariño y el respeto por los animales.

Tener un animal en casa también puede implicar algún riesgo, como por ejemplo los arañazos o las mordeduras. Para evitar este tipo de cosas es importante adiestrar bien al animal, pero también educar al niño para que no lo moleste.

Obviamente, también es fundamental que mantengas a tu mascota en unas condiciones de higiene óptimas, o de lo contrario pueden transmitirte hongos o pulgas. Tenerlos nos aporta muchos beneficios, pero nosotros también tenemos que ofrecerles un espacio seguro.

Para convivir con las mascotas te brindamos las siguientes recomendaciones:

• Tener cuidado con las cosas que tienen a su alcance y que pueden ser peligrosas para ellos.
• Sé muy cuidadoso en lo que respecta a la alimentación de tu mascota.
• Asegúrate de que siempre tiene agua y de que su comida está bien almacenada y en buen estado.
• Si tienes un jardín o macetas hay q tener cuidado con las plantas.
• Si nos mudamos o vivimos en un edificio o condominio respetar las normas de convivencia en especial los usos de las áreas comunes, limpieza de estas mismas, horas de uso, uso de los ascensores, piscinas, áreas de parrillas, área de recreación para niños, entre otros
• También evitar los ladridos a horas altas de la noche, los malos olores, defecaciones en lugares inadecuados.
• Respetar a la vecindad, así como ellos nos deben respetar la cual incluye a nuestras mascotas porque son miembros de nuestra familia.

A la hora de hacer una inversión hay que tener alguna noción o técnica para poder determinar el precio máximo que podemos pagar por la vivienda a rehabilitar o remodelar. La gran mayoría de inversores tiene alguna técnica de análisis cuantitativo que utilizan para determinar su precio máximo de compra, otros usan técnicas de análisis que requieren hojas de cálculo en base al rendimiento del alquiler o otros simplemente tienen un presentimiento en base al estado de conservación de la propiedad, la ubicación o especialmente a su experiencia.

Las reglas más comunes y utilizadas para valorar oportunidades de inversión inmobiliaria que necesitan una rehabilitación o remodelación importante es la regla básica del 70%. Este cálculo establece básicamente que el precio máximo de compra debe ser el 70% del precio de venta de la propiedad una vez arreglada menos todos los gastos necesarios para la remodelación o rehabilitación.

Nuestros asesores financieros del aérea de inversiones inmobiliarias, en este articulo le proporcionaremos una de las fórmulas que solemos utilizar y es simple, directa que servirá para poder determinar el precio máximo a pagar por una propiedad que necesita una remodelación o rehabilitación

La fórmula es la siguiente:

Precio máximo de compra (PMC) = Valor del inmueble tras la rehabilitación o remodelación total – Costes fijos – Gastos de la remodelación o rehabilitación – Beneficio deseado.

Donde el valor del inmueble tras la rehabilitación o remodelación total supone una estimación conservadora del precio que puedo vender la propiedad una vez que esté en buenas condiciones en un plazo menor a cuatro meses, posteriormente dado al margen de esta estimación suele ser un precio mayor y un plazo menor. Por su parte los costes fijos suponen los gastos, impuestos, comisiones, intereses o gastos de profesionales que debo pagar durante el proyecto.

Los gastos de remodelación o rehabilitación como su nombre indica refleja el coste total de dejarlo completamente operativo, incluyendo el proyecto y licencia de obra, los materiales a utilizar y la mano de obra necesaria para rehabilitar la propiedad en condiciones de reventa. Incluso podemos incorporar gastos de mobiliario o home staging si de esta manera esperamos conseguir un precio de venta superior.

Por último, la ganancia o el beneficio deseado es la cantidad mínima de dinero que quiero obtener del proyecto cuando esté completo.

Vamos a dar un ejemplo: del costo medio de una vivienda de 70m2 es alrededor de 120.000 dólares americanos

Ahora supongamos que estudio una oportunidad de inversión inmobiliaria, una vivienda que lleva años vacía y requiere una manita de pintura, cambiar mobiliario de baños y cocina, suelos, cableado eléctrico, tuberías, etc. en definitiva, una actualización total. Teniendo el precio de referencia ya mencionado suponemos que podemos vender la vivienda a remodelar al precio mencionado después de la actualización.

Como toda operación de compra venta inmobiliaria sabemos que tiene costes fijos que son aproximadamente 5.000$, mi ganancia mínima deseada es de 8.400$, este es un valor que suelen tomar nuestros asesores y hemos estimado que los costes de rehabilitación son de aproximadamente 14.000$

Ahora determinamos según nuestra fórmula el precio máximo de compra será:

PMC: 120.000 – 5.000 – 12.000 – 14.000 = 89.000 $

Si puedo comprar esta propiedad por 89.000 $ o menos seguramente sea una buena inversión inmobiliaria. Nuestro criterio de obtener al menos 12.000 dólares por cada operación lo determinamos en función al tiempo que durará la rehabilitación, al tiempo que estará en venta la propiedad y al pago de comisión del agente inmobiliario (decidimos por un agente inmobiliario por la gran cartera que posibles compradores que disponen).

Debido al gran incremento de la inseguridad ciudadana en la cual estamos viviendo, el mercado de seguridad o la experiencia misma nos enseña las distintas maneras de mantener nuestra propiedad segura y protegida.

Se puede elegir varias formas de proteger tu propiedad de una manera económica y de fácil acceso.

Se puede empezar a tomar varias medidas que no conllevan ningún coste o son de bajo coste y se pueden implementar fácilmente de inmediato.

Como, por ejemplo, no sirve de nada cerrar las puertas y ventanas con cerraduras sólidas si las puertas son de un material débil, ya que de ser de un mal material se puede entrar fácilmente a esas instalaciones golpeando o pateando las ventanas o puertas. Por eso te recomendamos revisar todas las puertas principales y puntos de entrada, y empezar a reforzar, reemplazar y reparar las que necesiten cambios.

Te brindamos estos consejos a tomar en cuenta:

• Instalar rejas en las ventanas.
• Si deseas puedes instalar sensores en las puertas y ventanas de tu casa.
• Si vives en un primer piso (casa con puerta a la calle), trata de sembrar arbustos espinosos debajo de las ventanas del primer piso.
• No deje sus objetos de valor expuestos.
• Instala y configura un sistema de seguridad, que esté conectado a la central de la empresa que te va brindar este servicio o a la policía para una pronta respuesta
• Instala cámaras de seguridad y dales un mantenimiento oportuno e adecuado para alargar su vida útil.
• Dar mantenimiento preventivo y correctivo a todo el cerco perímetro, aunque muchos propietarios no desean hacerlo porque creen que al no disponer de plazas de garaje no les corresponde, está equivocados, ya que los cercos perímetros son la barrera principal de todo el edificio ante la posible entrada de personas extrañas por eso suele haber en los cercos perímetros: alarmas o bocinas, cercos eléctricos, reflectores de iluminación e incluso espejos y cámaras de video vigilancia.

Lean Construction se define como la filosofía que busca optimizar las actividades que aportan valor al proceso constructivo y brinda beneficios al cliente en la gestión de proyectos de construcción a través de procesos optimizados y el uso de herramientas específicas.

Mencionamos los beneficios que puede aportar la implantación de Lean Construction en los procesos constructivos:

• Entregar las obras en plazo o antes de plazo
• Ahorro de costes
• Gestión de los riesgos
• Mejora de la calidad
• Seguridad en obra
• Datos fiables
• Organización eficiente y motivada

Lean construction se puede aplicar en distintos proyectos u obras

• Habilitaciones Urbanas
• Rehabilitaciones u remodelaciones
• Obra nueva
• Arquitectura de interiores, entre otros.

Por todo lo expuesto Lean Construction es un modelo de optimización de la construcción que se ha ido popularizando con el tiempo y que hoy en día es muy utilizado dentro del sector.

El marketing inmobiliario es un conjunto de estrategias que centra sus esfuerzos en cumplir con dos objetivos: la captación de bienes inmuebles idóneos para su venta y, por otro lado, a la atracción de potenciales compradores o arrendatarios de los mismos.

Para cumplir con estos dos objetivos se realiza los siguientes procesos:

• Posicionar la marca de las empresas constructoras, promotoras o inmobiliarias para generar reconocimiento, esto consiste en generar reconocimiento de la marca, lealtad, percepción de calidad y credibilidad. 
• Posicionar la marca y la venta de proyectos inmobiliarios o propiedades ya terminadas para dar a conocer el abanico de oportunidades que tienen las empresas constructoras e inmobiliarias, En base al desarrollo del marketing del proyecto, desde la creación y diseños de la oferta de valor y diferenciación, la estrategia de precio, la forma como se va a dar a conocer el producto, la definición de la estrategia de relacionamiento y el manejo de los canales de venta. También consiste en dar a conocer e invitar a visitar los diferentes proyectos inmobiliarios o productos inmobiliarios esto permitirá a generar un valor en el diseño y en la creación del producto. 
• Proceso de venta o alquiler de inmuebles, este consiste en dar a conocer, generar tráfico y conseguir prospectos para los diferentes bienes inmuebles de una empresa inmobiliaria. 

Para poder desarrollar un plan de marketing inmobiliario debemos desarrollar estas estrategias:

• Entender la oferta de valor.
• Definir el tipo de clientes.
• Definir los canales de comunicación.
• Definir los canales de distribución.
• Desarrollar CMR (administración de clientes y prospectos).

En la actualidad la tecnología va avanzando a pasos agigantados y en el mercado inmobiliario tenemos que adaptarnos lo antes posible, unos de estos avances son las fotografías aéreas, además de obtener imágenes insólitas y muy atractivas visualmente, nos permite integrar el edificio en el terreno y en el entorno en el que se encuentra. Este aspecto aporta un gran valor a las constructoras y promotoras, porque puede mostrar a sus clientes potenciales las vistas que tendrá la propiedad, y esto se ve reflejado en el proceso de compra porque ayuda a mejorar notablemente las sensaciones, experiencias y emociones.

A través de drones el sector inmobiliario, tiene la posibilidad de resaltar elementos de un inmueble que con otras técnicas es más complicado visualizarlas, esta técnica de fotografía nos dará simetría con perspectiva, formas, texturas, contrastes; etc. Eso sí, este tipo de fotografía no se adapta igual de bien a todo tipo de inmuebles. Las fotografías o grabaciones con drones son ideales para grandes terrenos, campos, desarrollos urbanísticos o lugares de costa, entre otros.

Esta técnica tiene por ventaja la posibilidad diferenciar y caracterizar completamente un inmueble. Hay pocas empresas del sector inmobiliario que usan este tipo de técnicas, por lo que es un elemento totalmente diferenciador en relación a la competencia. También permite caracterizar el inmueble en base a lo demandado por el cliente, mostrándolo en toda su extensión y magnitud. Podemos mencionar que esta técnica también ofrece como ventaja el acceso a zonas a veces inaccesibles en la visita terrestre y en cuanto a los planos, una mayor precisión y calidad.

Mayormente poner un precio de salida al mercado inadecuado incrementa de forma notable el tiempo de venta de una propiedad. En la situación actual que atraviesa el mercado inmobiliario debido a la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia, hace que haya un impacto notablemente en el precio final. 

Para poder vender una propiedad es necesario poner la vivienda a precio de mercado, y esto se ve reflejado en la dinámica del mercado descendente en la cual estamos viviendo, hay que descontar la variación negativa por los días transcurridos.

Cuánto más tiempo se tarda en adecuar el precio, más descuento final necesitará la vivienda. Actualmente este descuento oscila entre la diferencia el precio inicial de salida de la vivienda y el precio de venta final, el descuento final rondara en el 10 por ciento en Perú.

Muchos propietarios de viviendas, a la hora de ponerlas a la venta, tienden a sobrevalorarlas y a ponerles un precio superior a su valor real de mercado. Esta sobrevaloración se debe a varios factores que los describimos:

• Suelen tener una alta consideración algo que ha sido suyo, como lo es en este caso su propiedad. Esto se debe al componente de carga emocional y las vivencias que hacer tener cariño a las cosas.
• Ven como referencia de precios del año 2019, sin tener en cuenta que estos precios prepandemia tardarán años en recuperarse. La bajada de precios se inició en el segundo semestre de 2020 y se mantuvo con una tendencia bajista todo el 2020 hasta incluso sigue este año 2021.
• También existe un componente de desconocimiento de la realidad actual de la zona (entorno, ubicada, estado de conservación y etc.).

Este dato en CASACLIC PERU, lo calculamos en base a las expectativas de los propietarios frente a la estimación real del mercado, por eso si quieres vender tu propiedad lo antes posible, lo mejor es que nos solicites una valoración gratuita de tu inmueble ajustada al precio de mercado. En CASACLIC PERU te entregamos un estudio personalizado basado en los índices por metro y en los cierres actuales con estimaciones futuras de compraventas reales de tu zona.

Que esperas solicitamos una valoración gratuita para tu inmueble y te diremos cuál es el precio real de mercado de tu propiedad para que se pueda vender lo antes posible.