Existen requisitos que regulan el procedimiento para la regularización de la licencia, conformidad de obra y declaratoria de edificaciones de construcciones.

Los requisitos para la regularización de las viviendas sin licencia de construcción son los siguientes:

1. Conformidad de obra y declaratoria de edificación por triplicado.

2. Documentos técnicos, firmado por el profesional que constata la construcción como son el plano de ubicación y localización, los planos de arquitectura, y la memoria descriptiva.

3. Documento que acredite la fecha de ejecución de la obra.

4. Carta de seguridad de obra, firmada por un ingeniero civil colegiado.

5. Para regularizar las remodelaciones, ampliaciones o las demoliciones, se debe presentar copia del documento que lo demuestre el cual es la declaratoria de fábrica, o de edificación del predio a regularizar, con los planos si es que no fue expedido por la Municipalidad Distrital correspondiente a donde está ubicado el inmueble.

Si no hubiera, se adjuntará copia del certificado o finalización de obra, o la licencia de obra o de edificación de la construcción existente que no es materia de regularización.

6. En el caso de demoliciones de edificaciones cuya fábrica esté inscrita en Registros Públicos, se acreditará que sobre el bien no recaigan cargas y/o gravámenes, en su defecto se demostrará la autorización del titular de la carga o gravamen.

7. Se adjuntará la copia del comprobante de pago por la tasa municipal correspondiente.

8.  Se adjuntará la copia del comprobante de multa por construir sin la licencia. La multa tenía como valor el 10% del valor de la obra a regularizar teniendo como base el costo de la fecha de construcción actualizado por el índice de precios al consumidor.

9. Las Municipalidades otorgan un plazo de quince días hábiles que se cuentan desde que se presenta el expediente en la Municipalidad Distrital, para que se efectúe la verificación Administrativa y la constatación de la edificación, la elaboración del informe y también, la expedición de la resolución de licencia de regularización de la edificación.

10. En la constatación de la edificación, el personal administrativo de la Municipalidad, efectuará una comparación con los planos que fueron presentados, comprobando que se cumpla con la norma que debe aplicarse al inmueble en la fecha de inicio de la obra o en los parámetros vigentes en lo que favorezca a la edificación que se regularizará.          

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Como una forma de comprometer la separación de la compra de un inmueble, se utiliza las arras.

Las arras son de dos clases y son las arras confirmatorias y las arras de retractación.

Las arras confirmatorias están reguladas en el artículo 1477 del Código Civil, y consiste en la entrega de arras y que importa la conclusión del contrato.

En caso de cumplimiento del contrato de compra venta del inmueble, quien recibió las arras que es el propietario de la vivienda que ahora la está vendiendo, por lo que tendrá que devolver las arras que es un monto de dinero que se dio como una separación o como una forma de comprometer al dueño de la casa o departamento para que ya no siga ofertando su venta, o también, el dinero que dio el cliente, las imputará sobre su crédito, según la naturaleza de la prestación.  

Si la parte que hubiese entregado las arras confirmatorias no cumple la obligación por causa imputable a ella, la otra parte puede dejar sin efecto el contrato conservando las arras.

Si quien no cumplió es la parte que las ha recibido, la otra puede dejar sin efecto el contrato y exigir el doble de las arras, conforme al artículo 1478 del Código Civil peruano.

Por eso, cuando se entrega una cantidad de dinero, en calidad de arras confirmatorias, y se debe poner de acuerdo con el vendedor de la vivienda, respecto al plazo, se debe pensar que, si no se cumple en realizar la compra venta en el plazo fijado, el dinero entregado como arras confirmatorias se perderá y se quedará con dicho dinero el vendedor de la vivienda.

Por esa razón, el aspirante a comprar él inmueble, debe analizar en colocar en el documento de arras confirmatorias, un plazo que le dé tiempo, por ejemplo, para gestionar el préstamo hipotecario en el banco, así como también, conseguir por lo menos el 10 % del total del precio de la vivienda.

Entonces, para que tenga tiempo de realizar todos esos trámites y procedimientos, será de 90 días calendarios. Ahora el problema, es saber si aceptará el vendedor de la propiedad inmobiliaria.

Ahora, las arras de retractación, significa que la entrega de las arras sólo es válida en los contratos preparatorios y concede a las partes el derecho de retractarse de ellos.

Si se retracta la parte que entrega las arras, las pierde en provecho del otro contratante. Si se retracta quien recibe las arras, debe devolverlas dobladas al tiempo de ejercitar el derecho conforme al artículo 1481 del Código Civil.  

La parte que recibe las arras puede renunciar al derecho de retractación.        

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Si tienes un lote de terreno y quieres subdividir en dos o más sub lotes, lo puedes solicitar ante la Municipalidad del Distrito de donde queda el terreno. 

Los requisitos para sub dividir tu terreno son los siguientes:

1. Presentar por escrito al Alcalde de la Municipalidad.

2. Adjuntar la copia de tu DNI como documento de identidad.

3. Adjuntar el certificado literal del dominio de Sunarp del lote matriz de tu terreno, que tenga una antigüedad no mayor de treinta días.

4. Adjuntar el Plano matriz, localización y ubicación.

5. Adjuntar los Planos de los lotes resultantes.

6. Adjuntar la memoria descriptiva debidamente firmada por el propietario y el profesional que corresponde.

7. Adjuntar el comprobante de pago por inspección ocular y por derecho de trámite de sub división de terreno.

8. Dirigirse a la Municipalidad del Distrito donde se encuentra el terreno.

9. Acercarse al Palacio Municipal y realizar el pago respectivo por concepto de inspección ocular S/57.64 soles y por derecho de trámite de sub división de terreno S/ 143.88 soles y cuidar el comprobante de ambos pagos, sacándole una copia a cada uno de ellos y presentas los requisitos con toda la documentación dirigida al Alcalde de la Municipalidad Distrital del lugar donde se encuentra el terreno que quiere sub dividir en dos o más sub lotes.

10. Luego, debes esperar que el funcionario de la Municipalidad que se encuentra con tu documentación, se comunique contigo.   En un plazo máximo de cinco días hábiles, un inspector se comunicará contigo para coordinar el día y hora en que te hará la visita a tu lote de terreno. Si no llega en el plazo mencionado, te acercarás a la Municipalidad, a reclamar que ya se venció el plazo y hasta el día de hoy no se han acercado ningún funcionario de la Municipalidad a ver tu terreno.

11. El inspector te hace la vista a tu terreno.

12. Luego de siete días después de la visita del inspector de la Municipalidad Distrital, deberá concurrir a la Sub Gerencia de Infraestructura y desarrollo Urbano para recoger la resolución de sub división del lote de terreno.

En suma, es una gran idea la de subdividir porque si tienes, por ejemplo, un lote de terreno, de 390 metros, el sub dividirlo en dos sub lotes, sería uno de 202 metros cuadrados y otro de 188 metros y así construyes los dos y luego uno lo alquilas (el de 202 metros) y en el otro vives (188 metros).   

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Una de las grandes preocupaciones del propietario es la de alquilar un inmueble, por lo que a continuación se precisan las cláusulas que no pueden faltar en un contrato de alquiler de un inmueble.

1. Los datos de identificación del arrendador y arrendatario, por ejemplo, nombres completos de ambas partes, números de sus documentos de identidad, domicilios, nacionalidad, estado civil, etc.

2. La descripción de la vivienda, indicando si se trata de una casa, la dirección, la cantidad de metros cuadrados de terreno, la cantidad de metros cuadrados de construcción, el número de pisos, etc.

Si se trata de un departamento, se indicará la dirección del departamento, el piso en que se ubica el departamento, la cochera que le corresponde al departamento, etc.  

3.  La duración del contrato de arrendamiento, indicando la fecha de inicio y fin del plazo del arrendamiento.

4. La prohibición o si ambas partes lo permiten, el permiso para que el inquilino pueda subarrendar él inmueble.

5. El monto de la renta por el departamento o casa en que ambas partes han llegado a un acuerdo.

6. La indicación del día en que se realizarán los pagos de la renta mensual.

7. El tipo de uso que se dará al inmueble, ya sea si se trata de un alquiler como vivienda, o quizás si el uso del alquiler será como oficina comercial, lo cual se precisará en el contrato.

8. El estado de la vivienda ya sea casa o departamento, para ver antes de firmar el contrato de alquiler, como está entregando la vivienda, ya sea, por ejemplo, sin agua y sin luz, o que los servicios sanitarios se encuentren malogrados, etc.

9. El inventario de los muebles y enseres, en que el propietario está dejando en el inmueble. Para tal efecto, se debe realizar un inventario detallado donde constará todos los bienes que deja el propietario, por ejemplo, juego de sala y comedor, cocina, horno microondas, aspiradora, lustradora, refrigeradora, camas, mesas de noche, lámparas, cuadros, etc.

Lo expuesto se debe hacer, porque garantiza que lo que se colocó en el inventario es lo que dejo el propietario, porque si no se hace un inventario podrá haber problemas respecto a los supuestos muebles que dice haber dejado el propietario. 

10. Los meses de adelanto y los meses de garantía que está abonando el inquilino, lo cual el número de meses, se determina de mutuo acuerdo entre ambas partes.

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Como se sabe, el contrato es el acuerdo de dos o más partes para crear, regular, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial.

Estos contratos de venta de un inmueble, deben negociarse, celebrarse. 

Las cláusulas más importantes que deben aparecer en el contra de compra venta de un inmueble son las siguientes:

1. Los datos de los participantes, nombres completos del comprador y vendedor, señalando sus números de documento de identidad, domicilios, nacionalidad, estado civil, etc.  

2. El precio de venta del inmueble, es lo fundamental, ya que luego de varias negociaciones se llegó a un precio que ambas partes se encuentran satisfechos.

3. La forma de pago, es decir, por ejemplo, con cheque de gerencia, con más de un cheque, especificando las fechas, etc.   

4. El bloqueo registral, con la finalidad de dar una seguridad al comprador del inmueble.

5.  Los datos de la vivienda, que está conformado por la dirección, los metros cuadrados que tiene de terreno, los metros cuadrados de construcción, los pisos que cuenta, etc.

6. La fecha de entrega, ya que se debe especificar en el contrato el día, mes y año, en que se entregará el inmueble.

7. Recuerden que el que compra debe pagar el impuesto de alcabala y el que vende tiene que pagar a principios del año, el impuesto predial de autoavaluo y los arbitrios.

8. Se debe especificar en el contrato de compra venta que la vivienda está libre de cargas y gravámenes.

9. Las penalidades, ya que, por ejemplo, se coloca en el contrato de compra – venta, una fecha para la entrega del inmueble, pero, si no se cumple con lo estipulado en el contrato, se deberá especificar cuanto será el monto por día por la penalidad.  

10. Asimismo, los contratos pueden hacer mención a lo que se denomina en el ámbito del derecho civil en la especialidad de las obligaciones de saneamiento, en el sentido de que hay lugar al saneamiento en los contratos de compra venta. Es así que en virtud del saneamiento el transferente está obligado a responder frente al adquirente por la evicción, por los vicios ocultos del bien o por sus hechos propios, que no permitan destinar el bien transferido a la finalidad para la cual fue adquirido o que disminuyan su valor.

Por ejemplo, si se vende un departamento en que sus estructuras de las paredes, esta revestida de triplay, en lugar de ser una construcción con cemento y ladrillo; lo cual al momento en que se compró se veía solo paredes pintadas de blanco, pero se desconocía como estaba construido.     

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Cuando hablamos de promocionar tu propiedad, nos estamos refiriendo al marketing inmobiliario.

Lo primero que debes tener en cuenta para promocionar tu propiedad, es el título que debe ser impactante para el que lo lee y acompañado de una imagen muy seductora de la propiedad.

El entorno de la propiedad, debe ser descrito, por ejemplo, mencionar los centros comerciales que están cerca, los centros comerciales, parques, colegios, institutos, medios de transporte, Universidades que están a pocos metros de la propiedad.

Si su propiedad, es un departamento que se encuentra dentro del edificio, hay que describir lo que ofrece, por ejemplo, que cuenta con gimnasio, sala de conferencias, piscina, cancha de básquet, vóley y fulbito, un lobby amplio, etc.  

Ahora si es una casa, hay que poner énfasis en las comodidades que tiene la casa, por ejemplo, si la casa tiene más de 300 metros cuadrados de terreno, puede tener piscina y si es temperada mejor, tener un ambiente para ver películas y juegos, como billar, etc. 

Y si tiene un poco menos de metraje, por ejemplo, entre 180 a 220 metros cuadrados de terreno, hay que también poner énfasis en sus comodidades, por ejemplo, mencionar si la casa tiene jardín, zona de parrilla, cochera para dos autos, etc.

Si se trata de un departamento con poco metraje, ayuda poner fotos de las plantas que tiene, ya que siempre generan bastante atracción.  

La fotografía inmobiliaria, es algo que se debe tener en cuenta, por lo que, para tomar las fotos, se debe tener la casa o departamento en orden y limpio. Ya que lo que se quiere es promocionar la vivienda.

Otro dato importante para tomar las fotos, es hacerlo con la luz natural, cuando haya buena iluminación de sol.

Hay que evitar repetir las fotos, y además grabar un video de la casa, pero esta grabación tiene que ser muy profesional y que resalte las comodidades de la vivienda.

También, se recomienda que antes de promocionarla, se deben hacer algunos retoques, por ejemplo, la casa es bonita, pero la puerta principal es muy antigua, por lo que, detectado el problema, habrá que cambiar de puerta por una que sea de buen material, y que se vea elegante y segura.  

Pero, a también, hay que estar atento a los pequeños detalles de reparación, antes de promocionar el inmueble, por ejemplo, los interruptores de luz, si están muy antiguos, hay que cambiarlos.   

Y finalmente, se debe promocionar no solamente en los periódicos de mayor circulación nacional, sino también, en las redes sociales, como Facebook, Instagram, youtube, google, etc.

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Uno de los aspectos que se debe potenciar en una propiedad, es el arreglar la cocina y los baños.

La cocina, porque si en los próximos años, se decide vender la propiedad, la cocina es el lugar preferido por las amas de casa. De ahí que si esta remodelada, moderna, elegante, con fines acabados, se va a conseguir que los futuros compradores se enamoren de la propiedad, al ver una cocina hermosa.

Ahora, los baños, es otro de los lugares, que la remodelación y arreglos, van a permitir que la propiedad se potencie enormemente.

En los baños, sería importante que los pisos sean de mármol, al igual que el enchape de las paredes de baño, ya que el mármol es muy elegante, y con los sanitarios nuevos, al igual que los lavatorios, espejo del baño, colocar vinilo decorativo en los azulejos, duchas con acabados con materiales de calidad.

Pintar, reparar las paredes y techos, la casa o departamento debe estar impecable y para ello se debe pintarla completamente.

En ese sentido, las paredes y techos podrían tener salitre, o estar descascarándose por el transcurso del tiempo, por lo que se debe refaccionar totalmente, quitándole el salitre, colocándole el material anti salitre, y dejando las paredes y techos refaccionados.

Cambiar los pisos, es mejor que resanarlos, colocando pisos de mucha calidad, puede ser, por ejemplo, pisos de mármol o pisos de parquet de madera, pero, se recomienda que sean nuevos, porque el arreglarlos siempre tendrán una imagen de segundo uso.

Remodelar, dándole una imagen a la propiedad de ser moderna, por ejemplo, las casas tienen generalmente, han sido construidas en 1968 por lo que tienen más de cincuenta años de antigüedad.

Eso significa que las ventanas, mamparas, puertas corredizas, y las puerta principal y puerta de servicio, se vean antiguas, por lo que es el momento de cambiarlas, por ventanas, mamparas, y puertas corredizas europeas que están actualmente de moda las ventanas turcas, puertas modernas, seguras y elegantes.

Refaccionar el jardín, porque es una de las partes de una casa o departamento que encanta a las visitas, y también, constituye el jardín, la alegría de los miembros del hogar.   

 Si el jardín es muy grande, o la terraza de la casa es muy amplio, es el momento de pensar en construir una piscina, que le dará un mayor valor al inmueble.

Otro de los aspectos, que agrada muchísimo es construir una zona de parrilla si es que hay el espacio suficiente.    

Y finalmente los dormitorios de la casa, o departamento, sería necesario cambiar los closets y armarios viejos, por unos modernos y finos, que dará mayor realce a los dormitorios.

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Los gastos obligatorios que debe realizar el comprador de un departamento de segundo uso, son los siguientes:

El pago del impuesto de alcabala, es el impuesto que hay que cancelar por haber adquirido una propiedad.

Se calcula el pago, restando 10 UIT al valor de la transferencia del departamento y luego se debe aplicar el 3 %.

Se debe tener en cuenta que la UIT al año 2023, está en S/4,950 soles.  

El pago se debe realizar al Servicio de Administración Tributaria (SAT) y no solamente se paga en Lima, sino también, en provincias y en las Municipalidades.

Una vez cancelada la alcabala, se debe presentar en la Notaría la constancia de no adeudo de alcabala.

Ahora, se encuentran inafectos del pago del impuesto de alcabala, los anticipos de herencia, los temas referidos a la herencia, y los casos de ventas efectuados por las empresas constructoras.

Otro pago que se efectuará, al adquirir un departamento de segundo uso, son los gastos notariales, ya que la Notaría hará la minuta, y la escritura pública.

Además, la Notaría hará la inscripción de la compra venta del inmueble en Registros Públicos a favor del comprador del departamento, y también, se encargará de la inscripción del gravamen que es el de la hipoteca con la entidad bancaria.

Los gastos expuestos, se deben hacer de todas maneras, pero adicionalmente habrá otros gastos ya que el departamento que se está adquiriendo es de segundo uso. 

Uno de esos gastos son las reparaciones de los baños, de los servicios sanitarios, que por el uso y el tiempo necesiten ser arreglados.

Otro gasto en el departamento de segundo uso, es el solucionar el exceso de salitre que tiene el departamento en los techos y paredes, para ello el gasto requerirá comprar no solamente la pintura, sino el de refaccionar previamente, con albañiles, y comprar el anti salitre antes de pintarlo, refacciones obligatorias para mantener el departamento en óptimas condiciones.

También, dado la antigüedad del departamento, se debe refaccionar a veces las ventanas, cambiándolas por unas más seguras y modernas, y las puertas que con el tiempo empiezan a fallar los seguros.

Finalmente, cuando una persona adquiere un departamento de segundo uso, debe pintarlo todo, prefiriendo el color blanco si tiene poco metraje, ya que el color blanco le da más amplitud. Para mayor información, escribir a: info@casaclicperu.com

Para evitar alquilar su departamento o casa en un precio muy bajo o muy alto, a continuación, le ofrecemos las siguientes recomendaciones:  

1. Se debe tener en cuenta los años de construido que tiene su edificio o casa, ya que la antigüedad, nos permitirá tener una mejor apreciación, porque si la construcción o remodelación es nueva, eso va a significar que no se requerirá por algunos años hacerle algunas reparaciones, debido al poco tiempo que tiene de construida la propiedad.

2. Otro aspecto es ver que hay alrededor de su departamento o casa, es decir, si es una propiedad que está muy bien ubicada en una zona con muchas atracciones, centros de estudios, plazas comerciales, parques, etc.

Por ejemplo, si es un departamento en el Distrito de Miraflores, se apreciará que a media cuadra hay un centro comercial, que también hay a media cuadra un centro de idiomas de francés, que a una cuadra del departamento hay otro instituto de idiomas de inglés, que a cinco cuadras está el parque keneddy, y una de las principales y más importantes avenidas de Lima, como es la Av. Larco, y que además, está en el corazón de Miraflores y en la zona turística, a sólo media cuadra de la av. arequipa, etc.

3. El estado del inmueble, también, ayudará muchísimo si es, por ejemplo, un inmueble completamente remodelado y con acabados finos y elegantes.

4.  Otro dato que ayuda a determinar el alquiler, es revisar cuánto se está pagando todos los años en la declaración de autoavaluo en la Municipalidad donde queda el inmueble.   

5. Asimismo, sería necesario que mande a realizar la tasación de su inmueble. El cálculo de los peritos tasadores le dará ciertos parámetros para que pueda determinar el precio en que pondrá en alquiler el inmueble.

6.  Otro parámetro para que tenga mayor claridad del precio de alquiler de su inmueble, es qué teniendo el valor de la tasación de la propiedad, otorgado por el perito, sobre ese monto, debe calcular el 1 % como precio para alquilarlo.

Por ejemplo, si el departamento en Miraflores de 150 metros, y fue tasado en $ 400,000 dólares americanos, el 1% de ese monto total, sería $ 4,000 dólares americanos el precio para alquilar su departamento.

7. Pero, ese precio no es el final, ya que nada es absoluto, porque habrá que ver la oferta y la demanda que hay en ese momento en que Usted desea alquilar su departamento.     

8. También, podrá ayudar el averiguar en cuánto están alquilando otros departamentos del mismo edificio suyo, o en su cuadra, conocer el metraje, el número de habitaciones, baños, etc.

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Previamente se debe precisar que el Perú, es un país donde una de cada dos casas, es auto construida, lo cual significa que no hay ninguna supervisión profesional ni asesoría de ningún tipo, por ser un país informal, muchas personas construyen con sus albañiles de confianza, y esa forma de edificar no es seria ni tampoco es segura.

Por otra parte, hay aproximadamente un poco más de medio millón de casas de adobe y quinche en la Ciudad de Lima, ahora en provincias son mucho más las construcciones de adobe y quincha.

Y, según las últimas estadísticas aproximadamente sólo el 19 % de los ciudadanos que viven en el Perú tienen viviendas que pueden resistir un terremoto muy grave, al tener casas fuertes y seguras.

Recordemos que en el año 2007 hubo un terremoto de 7.9 grados en Pisco que causó muchas muertes y destrucciones de viviendas.

A ello se debe mencionar, que el Perú se ubica en el denominado: “Cinturón de Fuego del Pacífico” y qué debido a sus placas tectónicas del Océano Pacífico, el Perú se encuentra en una zona de peligro sísmico. 

Ahora, a la pregunta: ¿Soportará un sismo fuerte el edificio que compraste?. Para responder esta pregunta, es necesario tener en cuenta tres aspectos que son los siguientes:

1. Si el sismo es leve, no debe existir daños en las estructuras del edificio.

2. Si el sismo es moderado, habrá daños en los muros y paredes, pero no en la estructura.

3. Si se trata de un terremoto habrá daños más apreciables, pero el edificio no se caerá. 

Por eso lo más importante, para que un edificio este seguro, se debe tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

1. El edificio debe ser diseñado por un arquitecto

2. Se necesita un ingeniero estructural y un ingeniero civil.

3. Debe ser construida por expertos profesionales

4. Se debe utilizar materiales de albañilería resistentes y de calidad.

Ahora si hay interés, de verificar que así fue construido su edificio, sería necesario revisar los títulos de propiedad, además la constructora puede mostrarle el estudio geológico y de mecánica de los suelos para verificar que se haya cumplido el Reglamento Nacional de edificaciones y materiales de construcción que se usaron en la construcción del edificio. 

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