Te vamos a mencionar y describir la forma más habitual o común de cómo obtener rentabilidad:

• Compra-venta. Se trataría de comprar un bien inmueble y venderlo al cabo del tiempo esperando una revalorización. En este caso, la rentabilidad no es inmediata, porque en el momento que decidamos vender puede que esa venta no se produzca hasta al cabo de unos meses, o incluso no se llegue a producir por condicionantes del mercado.
• Comprar un local o vivienda devaluados, realizar una remodelación para vender con un margen mayor. La compra-venta, pero proporcionando un valor añadido. Es fundamental elegir una buena ubicación y una vivienda o local que tenga posibilidades de obtener ese margen después de la remodelación. La obra revalorizará el bien, pero se tendrá que cuantificar el importe de la inversión total (compra, gastos y remodelación), así como el precio de reventa al que queramos aspirar para conseguir la rentabilidad esperada. 
• Alquilar el local o la vivienda a medio/largo plazo para obtener una renta. En este caso, es importante considerar el monto total de la inversión, es decir, tanto el dinero que se destina a la compra como todos los gastos e impuestos que hay que pagar y la rentabilidad que se calcula obtener con el alquiler. 
• También es importante tener en cuenta, sobre todo en las viviendas, que se deberá invertir en mantenimiento cada vez que haya un cambio de inquilinos.
• En el caso de los locales, al tener que adaptarse a la actividad del inquilino, suele ser éste quien haga las obras que, en buena parte de los casos, pueden incluso añadir valor al inmueble arrendado. 
• Alquilar la vivienda como un alojamiento turístico. En el caso de ser propietario de una vivienda, esta sería otra forma habitual de obtener una rentabilidad. En los últimos años hemos presenciado un gran auge de esta modalidad con la implantación de plataformas como Airbnb o Homeaway, entre otros, que facilitan los procesos. No obstante, se debe considerar que requiere una gestión, y sobre todo un mantenimiento mayor, ya que la vivienda es probable que sufra un desgaste por la recurrencia en el uso. 
• Alquilar el local y venderlo con un contrato de alquiler en curso. En el supuesto de tener la propiedad de un local que está siendo arrendado con contrato de alquiler, al venderlo eso podría suponer un valor añadido a la venta ya que el comprador sacará rentabilidad desde el primer momento. Esto, por supuesto, no sucedería si el local estuviera vacío.
• Crowdfunding inmobiliario. La tecnología y el sector inmobiliario se unieron hace tiempo para facilitar que los inversores, con independencia de su tamaño, pudieran invertir en bienes raíces a través del llamado Crowdfunding Inmobiliario. A través de estas plataformas se puede participar en los distintos modos de inversión, siendo las más comunes dentro del crowdfunding el crowdlending y el crowdequity, en las que una sola persona no necesita asumir el total del coste de inversión. Una plataforma como StockCrowd IN permite que centenares de inversores puedan participar.

Cada forma de invertir es diferente y tiene distintos niveles de riesgo, rentabilidad y plazo para obtener dicha rentabilidad. Se debe valorar detenidamente cuáles son las mejores opciones dentro de nuestra estrategia de inversión.

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Para muchas personas comprar una vivienda a remodelar puede ser una excelente opción por el gran descuento o oferta a conseguir.

En la actualidad una remodelación bien gestionada en manos de profesionales es rápida y efectiva si tienes claro tus necesidades y presupuesto. Ya sea desde demoler, derribar todo o reforzar las estructuras, todo esto lo puedes ver gracias a la tecnología en 3D, esta nos permitirá ver cómo quedará el resultado de la remodelación antes de empezar con la obra y así poder hacer los cambios que quieras sobre la pantalla de la computadora o celular, para así estar completamente seguros de que es exactamente lo que quieres.

Cabe recordar que según el tipo de remodelación tienes que tramitar el permiso indicado en la municipalidad correspondiente.

Te mencionaremos algunas razones por las que los clientes compradores prefieren viviendas a remodelar a la hora de invertir:

• El precio, las viviendas a remodelar tienen un precio bastante menor que casas similares preparadas para entrar a vivir. Esto permite afrontar económicamente la remodelación y la vivienda que conseguiremos será al final más barata y nueva.
• Puedes negociar precios con la “excusa” de la remodelación , los propietarios de casas antiguas a remodelar suelen hacer importante rebaja, esto hará que el comprador a la hora de hacer la remodelación tengan más margen de beneficio.
• Si la propiedad a remodelar proviene de una herencia, se puede conseguir algún descuento importante, ya que el heredero o herederos generalmente quieren deshacerse de la propiedad lo antes posible.
• Hacerla a tu gusto y necesidades. Por ejemplo la nueva distribución, tipo de material, diseño, espacios, etc.
• En algunas zonas de la ciudad, se pueden encontrar casas a la venta más antiguas que en otras zonas más modernas, o en mal estado para entrar a vivir. Esto nos puede permitir un gran ahorro en el precio de venta.
• Si es como Inversión y contemplas la compra de una propiedad en mal estado de conservación ya sea por deterioro o antigüedad y logras encontrar una vivienda a remodelar que necesite poco gasto será un buen negocio tanto si es para venderla después como si es para entrar en el mercado del alquiler, residencial o turístico. También si planeas alquilar o vender tu casa en el futuro, la remodelación te ayudará a incrementar el precio de venta o alquiler, por lo que podrás compensar el gasto inicial al cabo de un tiempo.

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Este seguro es muy importante porque protege una vivienda y/o los bienes que se encuentran en esta. Puede ser contratado tanto por el propietario del inmueble, para proteger la edificación y bienes, como por el inquilino para asegurar sus pertenencias.

Con este seguro se protege la vivienda y sus contenidos ante la ocurrencia de diversos riesgos descritos en la póliza; brinda una cobertura básica en caso de incendio, terremoto, hurto, robos, explosión, daños por agua y vientos fuertes, entre otros. Este seguro permite proteger el hogar ante los riesgos a los que está expuesto y garantiza que, en caso de incendio, hurto o cualquier otro hecho asegurado se podrán reponer los bienes adquiridos con tanto esfuerzo.

Algunas compañías ofrecen coberturas adicionales para los daños causados a equipo eléctrico y electrónico, como computadores, televisores, y la nevera, o protección para joyas, obras de arte y bicicletas, entre otros. Hay compañías que brindan servicios asistenciales de gasfitería , cerrajería, cambio de vidrios, entre otros.

Las compañías de seguros ofrecen una amplia variedad de opciones de cubrimiento para el hogar, a diferentes precios. Antes de adquirir un seguro se recomienda revisar las opciones que existen en el mercado y escoger la que mejor se adapte a las necesidades.

Algunas de las pólizas señalan de manera expresa las coberturas amparadas mientras que otras operan por exclusiones, es decir, que cubren todo lo que no esté excluido puntualmente. Se recomienda leer detenidamente la póliza, conocer el valor del deducible (la parte de la pérdida a cargo del asegurado) y verificar con la aseguradora las coberturas y las exclusiones.

En caso de siniestro, se deben tomar todas las medidas que estén al alcance para evitar la propagación del daño. Entre estas medidas está el llamado a las autoridades de atención de emergencias (bomberos, policía nacional, defensa civil, etc.). También se debe reportar a la aseguradora, lo antes posible, la ocurrencia del evento cubierto por la póliza.

¿Qué beneficios ofrecen los seguros de hogar?

El seguro se hará cargo de cubrir los gastos de algunos tipos de riesgos y pueden ser: contra incendios y daños por fuego, contra daños por agua, contra robo y contra terremoto, maremoto u otras catástrofes.

Y Pueden ofrecer lo siguiente:

• Cobertura del valor comercial o de reconstrucción de la estructura del inmueble declarado.
• Cobertura del valor a precio de mercado de los bienes que contiene el inmueble.

Dependiendo de la propuesta comercial de la Compañía de Seguros, la póliza contratada podrá contemplar coberturas adicionales como Responsabilidad Civil Frente a Terceros o asistencia frente a imprevistos (gasfitería, plomería, cerrajería, electricidad, entre otros).

Es recomendable tomar una decisión informada, para lo cual es recomendable leer con detenimiento las coberturas y exclusiones del producto que se vaya a contratar.

¿Se puede pagar en cuotas estos seguros?

Si es posible, dependiendo de la política comercial de cada Compañía de Seguros puedes acceder a un financiamiento de hasta 12 cuotas con o sin intereses.

También el mercado ofrece una infinidad de compañías de seguros con la cual podemos contratar dicho seguro y mencionamos algunas : Rimac seguros, Mapfre, Pacífico Seguros , La Positiva, Falabella Seguros,entre otros.

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El microcemento permite recubrir todos los materiales, esto hace que se convierta en una opción versátil para las remodelaciones.

Las técnicas de construcción y revestimiento siempre están evolucionando y la época en que solo las mayólicas podían transformar una habitación ya quedó atrás. 

El microcemento es un material compuesto por una mezcla de cemento y polímeros que le confieren una elasticidad que lo hace menos propicio a crear grietas, permitiendo el recubrimiento continuo de diversas superficies.

El resultado de la aplicación de microcemento es bonito y consistente, ya que no tiene costuras, juntas ni sellos.

¿Dónde y cómo se puede aplicar el microcemento?

Uno de los puntos fuertes de este material es que se puede aplicar a casi cualquier superficie (excepto madera y superficies deformables). En el caso de superficies con texturas muy prominentes, como la piedra en bruto, la nivelación es fundamental para obtener un buen resultado. Por tanto, revestir un suelo con microcemento o aplicarlo a la pared es factible. También es posible aplicar microcemento sobre baldosas, metal, mármol, plástico, cemento , entre otros.

Es apto para interiores y exteriores, siendo una gran opción de decoración ya que el microcemento tiene una amplia variedad de colores, así como varias posibles texturas que aportan un ambiente orgánico.

El microcemento normalmente tiene dos componentes: una resina líquida y un polvo blanco que deben mezclarse antes de la aplicación. La aplicación del microcemento se realiza en cuatro fases:

• Preparación: Es importante asegurarse de que las superficies donde se aplicará el microcemento estén limpias, secas y desengrasadas. También es en esta etapa que se debe nivelar la superficie donde se aplicará el material.
• Protección del espacio: Como en cualquier obra, también en la aplicación de microcemento es necesario proteger el espacio con papel, plástico o adhesivo. Esto se debe a que, debido a su alta adherencia, dificulta la eliminación del microcemento en lugares no deseados.
• Mezcla: Siga las instrucciones de uso del microcemento para mezclar la resina líquida y el polvo blanco.
• Aplicación: El microcemento se aplica manualmente mediante espátulas. Sin embargo, es importante que exista un método de aplicación específico para cada superficie. En ocasiones, al final, se aplica una última capa protectora de barniz acrílico o similar.

Ventajas del microcemento

• Fácil aplicación
• Impermeable: Al ser completamente impermeable, es adecuado para áreas extremadamente húmedas como baños y cocinas.
• Resistencia: El microcemento tiene una alta resistencia al fuego, rayos ultravioleta, entre otros, lo que lo hace apto para ser colocado en interiores y exteriores.
• Uniforme : No forma grietas ni fisuras.
• Fácil mantenimiento y limpieza: Dadas sus características uniformes, el microcemento evita la absorción de líquidos derramados y facilita la limpieza, requiriendo únicamente un paño empapado en agua o utilizando un detergente neutro, no corrosivo o abrasivo.

Desventajas del microcemento

• Color sólido: además de tener una gama de colores más pequeña en comparación con otros materiales de revestimiento, el microcemento tiene un color base gris, como el cemento, que puede dificultar la solidificación del color deseado cuando se mezcla incorrectamente.
• Aplicación profesional: Es recomendable que la aplicación de este material sea realizada por profesionales cualificados, ya que requiere formación y experiencia. Cualquier falla puede conducir a un resultado final visualmente desagradable y comprometer la integridad del microcemento.

La figura de la copropiedad, por lo general, surge de la sucesión, es decir, cuando muere una persona y hay varios herederos que reciben los bienes del fallecido. También se da esta figura cuando dos o más personas deciden adquirir propiedades, adquiriendo acciones y derechos sobre el mismo. El régimen legal que regula la manera de actuar sobre esos bienes, frente a esta pluralidad de personas, es la COPROPIEDAD.

I. ¿Qué establece el Código Civil, acerca de la Copropiedad?

El artículo 969° del Código Civil, nos menciona que:

“Hay copropiedad cuando un bien pertenece por cuotas ideales a dos o más personas.”

Por lo tanto, podemos colegir que la copropiedad consiste en la coexistencia de varios derechos de propiedad sobre una cosa, es decir, que más de una persona, tienen el mismo derecho sobre un bien, teniendo cada uno de ellos una cuota ideal sobre el bien, generalmente cada una de ellas representada en porcentajes.

Características de la Copropiedad:

1. La existencia de un bien determinado (o de varios bienes)
2. La pluralidad de sujetos, proyectado hacia el mismo bien o bienes.
3. La particularidad de que sus derechos están representados por cuotas ideales o porcentajes y no sobre partes materiales del bien o bienes. 

II. ¿Cuáles son los derechos de los copropietarios?

El Código Civil regula los derechos de uso del bien común, de disfrute, de disposición de la cuota ideal, a reivindicar y defender el bien común.

El artículo 974° establece que, cada copropietario tiene derecho a servirse del bien común, siempre que no se altere su destino, ni se perjudique el interés de los demás. El derecho de usar el bien, le corresponde a todos los copropietarios, en el caso de que no haya un acuerdo entre ellos, el juez regulará el uso, el cual será bajo las reglas procesales sobre administración judicial de bienes.

Cabe resaltar, que el derecho de uso está subordinado a dos condiciones:

1. Que no se altere el destino del bien: Esto va a depender de la voluntad de las partes, en caso de que no haya un acuerdo, el destino será determinado por la naturaleza del bien o por el uso que se le haya estado dando.
2. Que no se perjudique el interés de los demás: Como se mencionó, el derecho de uso le corresponde a todos los copropietarios, el cual debe ser ejercido de forma tal que no se perjudique el derecho que tienen todos los copropietarios.

Asimismo, el artículo 975°, nos señala que, el copropietario que usa el bien parcial o totalmente con exclusión de los demás, debe indemnizarlos en las proporciones que les corresponda.

III. ¿Cuáles son las obligaciones de los copropietarios?

El Código Civil, regula la obligación de:

1. No practicar actos que importen el ejercicio de propiedad exclusiva.
2. Responder por las mejoras.
3. De concurrir a los gastos de conservación y al pago de tributos, cargas y gravámenes que afecten al bien.
4. Saneamiento en caso de evicción 
5. Hacer partición (artículo 984°)

IV. ¿Qué es la partición en la Copropiedad?

Como ya lo hemos mencionado, la partición es una obligación para todos los copropietarios, que consiste en convertir la cuota ideal en una parte localizada del bien.

El artículo 983 del Código Civil, nos menciona que: “La partición es una permuta, por lo que cada propietario cede el derecho que tiene sobre los bienes que no se le adjudican, a cambio del derecho que le ceden los demás copropietarios en los bienes que se le adjudican”

Ejemplo: Imaginemos el caso de dos casas de Juan y Pedro. Tanto Juan y Pedro tienen el 50 % de cada casa. Si Juan y Pedro celebran una partición y Juan se queda con una casa y Pedro con la otra, lo que ocurre jurídicamente es que Pedro le transfiere a Juan el 50 % que tenía en la casa que se le adjudicó a Juan. A cambio, Juan le transfiere a Pedro el 50 % que tenía en la casa que se le adjudicó a Pedro. Pedro le transfiere a Juan derechos sobre una casa a cambio de derechos sobre la otra casa que le transfiere Juan. Esto es una permuta.

Es necesario mencionar que la partición no supone necesariamente la división del bien, si se parte dos casas entre dos copropietarios y se le adjudica una casa a cada uno, no hay división. En cambio, si lo que se parte es un terreno y se le adjudica una sección a cada copropietario, además de haber partición, habrá división.

En consecuencia, la partición es un acto traslativo, hay un intercambio (transferencia) efectivo de bienes (las cuotas) entre los copropietarios.

V. ¿Cuáles son las causales de extinción de la copropiedad?

El artículo 992° del Código Civil, nos señala lo siguiente:

La copropiedad se extingue por:

1. División y partición del bien común.
2. Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario.
3. Destrucción total o pérdida del bien.
4.  Enajenación del bien a un tercero.
5. Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera

En nuestra sociedad, una situación muy común que se da, es la figura del arrendamiento de casas, departamentos, etc.; es decir, el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta. Popularmente se conoce como alquiler, y se formaliza en un contrato. Es así, que se llama arrendador al propietario que cede la posesión del bien y arrendatario a quien la adquiere a cambio del pago de la renta.

La pregunta es: ¿puede el arrendatario (inquilino), dar en alquiler a un tercero, la propiedad arrendada? La respuesta es sí, esta figura es el subarrendamiento, la cual consiste en la facultad que tiene el arrendatario, otorgada por el arrendador, para dar en alquiler la propiedad a un tercero. El subarriendo está regulado en el artículo 1692° del Código Civil, el cual nos dice que:

Artículo 1692.- Definición

El subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario en favor de un tercero, a cambio de una renta, con asentimiento escrito del arrendador.

Por lo tanto, se entiende, del artículo mencionado, que para que el arrendatario (inquilino) pueda subarrendar el bien, debe contar con asentimiento escrito del arrendador, es decir, la autorización expresa del dueño del inmueble, donde otorgue dicha facultad de subarrendar la cual debe estar plasmada por escrito, ya sea dentro del contrato original o mediante una adenda. Es recomendable que en la cláusula se detalle si el subarrendamiento será parcial o total, así se evitará problemas futuros.

Asimismo, el Código Civil, se establece la obligación solidaria de las partes en el subarriendo, la cual en el artículo 1693° nos señala que “Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario”.

Debemos señalar que, a diferencia de otros países que confieren al subarrendatario una acción directa contra el arrendador, en nuestro país debido a que, ni la ley ni el contrato, han establecido vínculo jurídico alguno entre el subarrendatario con el arrendador, el primero no tendrá nada que exigirle o reclamarle al primero. En ese sentido, por ejemplo, si es que el bien requiriera reparaciones urgentes, el subarrendatario no podría dirigirse al arrendador para exigir que las efectúe, sino que tendría que solicitarlas al arrendatario (subarrendador). Claro está, que en dicho supuesto, el arrendatario (subarrendador) podrá exigir dichas reparaciones al arrendador, en virtud de su contrato de arrendamiento (contrato base).

El referido texto legal reconoce la accesoriedad del subarrendamiento en relación al arrendamiento, puesto que el artículo 1694°, nos refiere que “A la conclusión del arrendamiento se extinguen los subarrendamientos cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del subarrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente”. Sin embargo, el subarrendamiento no culmina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador.

Como conclusión tenemos que, si es posible que un inquilino o arrendatario pueda dar en alquiler el bien que ha alquilado, sin embargo para ello debo contar con la autorización expresa del propietario, autorización que en su mayoría se encuentra en los contratos de arrendamiento. Asimismo, el subarrendamiento es accesorio del arrendamiento, es decir depende de este para su vigencia. 

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com 

Por: Edson Zelada Herrera

Cuando una persona ostenta un bien, y, por determinadas circunstancias, ya no desea tenerlo, usualmente lo que hace es vender su bien (casa, departamento, etc). Como sabemos es una de las principales alternativas de transferencia de un bien; sin embargo, no es la única forma que tienen las personas para transferir o traspasar un bien que es de su propiedad.

 A continuación te presentamos las principales formas de transferir un bien:

1. Compraventa: La compraventa es aquel acto mediante el cual una persona, en este caso el vendedor, transfiere un bien de su propiedad, ya sea mueble o inmueble, a otra persona, que es el comprador, a cambio del pago de su precio en dinero. 

Esta figura está regulada en el artículo 1529° del Código Civil peruano, el cual nos señala que:

“Por la compraventa el vendedor se obliga a transferir la propiedad de un bien al comprador y éste a pagar su precio en dinero

Debemos señalar que en nuestro ordenamiento tanto el bien como el precio son elementos esenciales de la compraventa por lo que de faltar uno de ellos podrá existir cualquier otro contrato (como la permuta) pero no compraventa.

2. Donación: De acuerdo a la previsto por el artículo 1621° del Código Civil, tenemos que “Por la donación el donante se obliga a transferir gratuitamente al donatario la propiedad de un bien.”. Entendiéndose así por donación como aquel contrato mediante el cual una persona (donante) traspasa o transfiere un bien, ya sea mueble o inmueble, a una persona (donatario) de manera gratuita. 

3. Anticipo de Herencia: El anticipo de herencia es aquella donación que realiza el causante en vida en favor de uno o varios de sus herederos forzosos, con cargo a la legítima, es decir, las cuotas hereditarias que le corresponde a cada uno de ellos. Cuando la donación se realice con cargo a la cuota de libre disposición y no como anticipo (por tanto, sin cargo a la legítima), se entenderá que se hizo con dispensa de colación. Esta figura está regulada en el artículo 831° del Código Civil. Asimismo, debemos señalar que, el trámite del anticipo de herencia debe seguirse, en primer lugar, ante la notaría y luego ante la SUNARP, es decir, no de forma individual sino sucesiva y en ese orden. 

4. Permuta: Está regulada en el artículo 1602° del Código Civil, que nos menciona que “Por la permuta los permutantes se obligan a transferirse recíprocamente la propiedad de bienes”. Entendiéndose así a la permuta, como el contrato mediante el cual dos partes se transfieren recíprocamente bienes. Asimismo, la permuta es un contrato bilateral y conmutativo como la compraventa por el cual se promete una cosa o derecho a cambio de otra, diferenciándose de la compraventa en que no hay precio, pero ambos contratantes son propietarios de los bienes a permutar. Por consiguiente, en la permuta rigen las disposiciones de la compraventa en lo que le sean aplicables (art. 1603° C.C.) 

5. Dación de pago: Definimos a la dación de pago como aquel mecanismo mediante el cual al deudor se le permite extinguir una obligación entregando una prestación distinta a la pactada originalmente, siempre y cuando cuente con el consentimiento del acreedor para hacerlo. Pudiendo tener las prestaciones sustituidas de cualquier naturaleza (dar, hacer o no hacer). El Código Civil en su artículo 1265°, nos refiere que “El pago queda efectuado cuando el acreedor recibe como cancelación total o parcial una prestación diferente a la que debía cumplirse”. Los requisitos son: 

• Preexistencia de una obligación válida.
• Cumplimiento con una obligación distinta al objeto de la deuda.
• Consentimiento.

6. Aporte en capital a favor de una empresa o sociedad: En este caso, se va a transferir un bien a fin de incrementar el capital de una empresa determinada.

A manera de conclusión, tenemos que en nuestro ordenamiento jurídico existen distintas formas de poder transferir un bien determinado, ya sea a nuestros familiares, terceros, incluso personas jurídicas; cada figura cumpliendo con los requisitos y procedimientos de ley.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com 

Por: Edson Zelada Herrera

En primer lugar, para poder explicar que es un ocupante precario y qué hacer ante la presencia de uno, debemos definir qué es la posesión.

Según el jurista Jorge Eugenio Castañeda: “la posesión es el poder o señorío de hecho que el hombre ejerce de una manera efectiva e independiente sobre las cosas, con el fin de utilizarlas económicamente; poder que jurídicamente se protege con la  presidencia de la cuestión de saber si corresponde o no a la existencia  de un derecho”. En ese sentido, el artículo 896° del Código Civil, nos refiere que “La posesión es el ejercicio de hecho de uno o más poderes inherentes a la propiedad”

Es así que, los ocupantes precarios son aquellas personas que ejercen la posesión (usan y disfrutan) de un determinado bien sin algún título o acto que los autorice para ello, o aquellas cuyo título ha fenecido. Esta figura está regulada en el artículo 911° del Código Civil.

Como ocupantes precarios, tenemos a los siguientes:

• Los invasores.
• Los inquilinos siguen en posesión de un bien pese a que su contrato de arrendamiento ya se venció o se resolvió por falta de pago.
• El usurpador de una casa, entre otros.

¿Qué hacer ante la presencia de ocupantes precarios en tu propiedad?

Para poder desalojar al ocupante precario en un proceso normal, se debe realizar las siguientes acciones:

En primer lugar, se debe buscar la manera de llegar a un acuerdo conciliatorio extrajudicial. En caso de no llegar a dicho acuerdo, se debe interponer una demanda de desalojo por ocupante precario ante el Poder Judicial. Ante ello, el ocupante precario tendrá un plazo máximo de 5 días para contestar la demanda en la que deberá acreditar, dependiendo de su situación, puesto que si nos encontramos frente a un usurpador, deberá acreditar que ejerce la posesión fundado en un título o con el consentimiento del propietario; en caso fuera un inquilino, deberá demostrar la vigencia de su contrato de arrendamiento.

El proceso se dará a través de audiencia única, en la cual se actuarán los medios probatorios y se realizarán los descargos correspondientes.

Ahora, en nuestra realidad se ha observado que estos procesos de desalojo muchas veces pueden ser tardados, pueden durar meses o años, tiempo en el cual el propietario se sigue viendo afectado por la situación. Ante ello se le ha tratado de dar una solución a esta situación, por lo que se ha establecido el desalojo por contrato de arrendamiento con cláusula de allanamiento futuro.

Es así que el Código Procesal Civil, en su artículo 594°, nos menciona lo siguiente:

“…En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de Paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697° del C.C, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de seis días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.”

Mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. No habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com 

Por: Edson Zelada Herrera

Cuando una persona fallece, en muchas ocasiones no deja un testamento, en el cual se dispongan sus bienes, por lo cual el trámite a seguir en estos casos es la “sucesión intestada”.

La sucesión intestada es aquella sucesión hereditaria que se da cuando el causante carece de testamento o este ha sido declarado nulo, es decir, es un documento emitido por el juez o notario en el cual podemos ser declarados herederos cuando una persona fallece sin dejar testamento alguno.

Esta figura está regulada en el artículo en el artículo 815° del Código Civil, donde nos precisa los casos en los que se realizaría una sucesión intestada, siendo estos los siguientes:

Artículo 815.- Casos de sucesión intestada

La herencia corresponde a los herederos legales cuando:

1. El causante muere sin dejar testamento; el que otorgó ha sido declarado nulo total o parcialmente; ha caducado por falta de comprobación judicial; o se declara inválida la desheredación.

2. El testamento no contiene institución de heredero, o se ha declarado la caducidad o invalidez de la disposición que lo instituye.

3. El heredero forzoso muere antes que el testador, renuncia a la herencia o la pierde por indignidad o desheredación y no tiene descendientes.

4. El heredero voluntario o el legatario muere antes que el testador; o por no haberse cumplido la condición establecida por éste; o por renuncia, o por haberse declarado indignos a estos sucesores sin sustitutos designados.

5. El testador que no tiene herederos forzosos o voluntarios instituidos en testamento, no ha dispuesto de todos sus bienes en legados, en cuyo caso la sucesión legal sólo funciona con respecto a los bienes de que no dispuso.

La declaración judicial de herederos por sucesión total o parcialmente intestada, no impide al preterido por la declaración haga valer los derechos que le confiere el Artículo 664°.

Debemos señalar que, la sucesión intestada no sólo opera ante ausencia total de testamento, que vendría a ser el caso típico, sino también se da, cuando existiendo un testamento, el testador no ha instituido herederos; o no existiendo herederos forzosos, no ha instituido herederos voluntarios; o no ha dispuesto de todos sus bienes en legados; o cuando algunas disposiciones testamentarias terminan siendo invalidadas. En estos supuestos nos encontramos con sucesiones mixtas, y ello es posible en casos donde se aplica el testamento, pero también se acude a las normas de sucesión legal.

El trámite de sucesión se podrá realizar por dos vías, la vía judicial y notarial; para el primer caso se deberá presentar una demanda dirigida al Poder Judicial; por otro lado, por la vía notarial, se presentará una solicitud dirigida al Notario firmada por el heredero y autorizada por un abogado; en ambos casos se deberán presentar los siguientes requisitos:

Requisitos: 

1.  Partida de Defunción del causante original y actualizado.
2.  Partida de nacimiento original de los presuntos herederos.
3.  Partida de matrimonio del causante.
4. Certificado negativo de testamento (se solicita en SUNARP).
5. Certificado negativo de sucesión intestada (aquella se solicita en la oficina registral del último domicilio del causante SUNARP).
6. DNI, copia del solicitante.

Sucesión intestada vía Judicial:

La sucesión intestada se tramita como proceso no contencioso en virtud del artículo 749 inciso 10° del Código Procesal Civil.

El resto de disposiciones relativas a la sucesión intestada (que va desde quienes pueden solicitarla, los requisitos de admisibilidad, la legitimación pasiva y la ejecución) están contempladas del artículo 830° al artículo 836° del Código Procesal Civil.

Sucesión intestada vía Notarial

La Ley 26662° “Ley de competencia notarial en asuntos no contenciosos”, regula en su artículo 1°, inciso 6 que los interesados pueden recurrir ante notario para tramitar el la sucesión intestada.

El resto de disposiciones relacionadas a la sucesión intestada (que van desde la procedencia, requisitos, inclusión de otros herederos, protocolización e inscripción) están previstas del artículo 38° al artículo 44° de la Ley 26662°.

Para poder decidir sobre los bienes del causante, se debe respetar el orden sucesorio, el cual está establecido en el artículo 816°, que señala lo siguiente:

Son herederos del primer orden, los hijos y demás descendientes; del segundo orden, los padres y demás ascendientes; del tercer orden, el cónyuge o, en su caso, el integrante sobreviviente de la unión de hecho; del cuarto, quinto y sexto órdenes, respectivamente, los parientes colaterales del segundo, tercer y cuarto grado de consanguinidad.

El cónyuge o, en su caso, el integrante sobreviviente de la unión de hecho también es heredero en concurrencia con los herederos de los dos primeros órdenes indicados en este artículo.

Por último, tenemos a la exclusión sucesoria, regulada en el artículo 817°, que nos menciona que, “Los parientes de la línea recta descendente excluyen a los de la ascendente. Los parientes más próximos en grado excluyen a los más remotos, salvo el derecho de representación”

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com 

Por: Edson Zelada Herrera

Si miramos hacia atrás hace poco no se daba importancia a cómo decorar el baño, ya que se consideraba una habitación con una utilidad meramente práctica. La decoración se reducía al mínimo, era sobria y funcional. Pero el ritmo de vida actual obliga a crear entornos para el relax y el descanso y el baño puede ser el lugar perfecto para ello.

La gran mayoría de las viviendas en la actualidad no disponen de espacios demasiado grandes, y el baño suele ser una de las estancias más pequeñas en las propiedades de hoy. Por eso, tenemos que tener buen gusto e imaginación a la hora de decorar el baño, para así poder conseguir ambientes que den sensación de amplitud, de confortables y que estén acordes a nuestros gustos.

Aunque en tu cuarto de baño no quepa más que un lavadero, un water y una ducha, los pequeños detalles serán los verdaderos protagonistas a la hora de decorar el baño. A pesar de disponer de pocos metros cuadrados, existen una infinidad de accesorios que te ayudarán a mantener todo en orden, que nos permiten aprovechar los rincones y espacios nulos de cada baño.

El baño es el lugar donde guardas gran cantidad de objetos considerados de ‘higiene personal’ de los que haces uso a diario. Los cosméticos, el secador de pelo o las toallas son elementos para los que no es siempre fácil encontrar un espacio en el cuarto de baño, te recomendamos los armarios bajos con cajones diseñados para cubrir el hueco existente entre el lavadero y el suelo. Las estanterías (de madera, cristal o plástico) también son prácticas sustitutas de los armarios.

Si pensamos cómo vamos a decorar las paredes de baño, tenemos una gran infinidad de mayólicas, pero solo se ven relegados a las zonas que reciben agua.

Para el resto de la superficie existe una gran variedad de pinturas que puedes combinar con las mayólicas o con materiales como el mármol, granito o la pintura veneciana, también las maderas resistentes a la humedad. Los colores blancos y amarillos otorgan luminosidad y frescura, por lo que son adecuados en aseos con poca luz natural.

El cuarto de ducha es la mejor opción para los baños de dimensiones más reducidas. Puedes optar por un plato de ducha con mampara o cubrir la zona con revestimientos cerámicos, piedra o madera tropical e instalar un desagüe en el mismo suelo. La opción más novedosa es la ducha de obra a nivel del suelo. Es la opción perfecta por la comodidad que proporciona, ya que de esta manera te ahorrarás el escalón para entrar.

En este tipo de ducha no existe el plato, así que para evitar resbalones tendrás que instalar antideslizante en el suelo y con cierta inclinación hacia la trampilla de desagüe, esto último evitará que el agua se quede estancada. Columnas de hidromasaje, spas domésticos y duchas efecto lluvia son algunas de las opciones que puedes instalar después de haber escogido el tipo de suelo que quieres.

Lo que antes era un lugar ajeno al diseño y exento de decoración ahora tiene la misma importancia estética que otros elementos de la casa. La bañera se ha convertido en algo indispensable para los baños de dimensiones razonables. Aunque tomar un baño de relax requiere de más tiempo, muchas veces lo consideramos más como una verdadera terapia que como un simple capricho.

Así que lo que antes se consideraba como un espacio de atención a las necesidades básicas, ahora se concibe como una estancia donde poder fusionar el recreo de nuestros cinco sentidos. Aunque el espacio que necesitamos en un baño para instalar una bañera pueda desanimar a algunos, actualmente el mercado propone hidromasajes de dimensiones cada vez más reducidas.

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