Debemos saber que la anticresis se encuentra regulada en el artículo 1091° del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

Artículo 1091° del Código Civil: “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor anticrético el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.”

Por lo tanto, debemos entender a la anticresis como el derecho inmobiliario de garantía mediante el cual  quien  es  deudor  entrega  al  acreedor  un  inmueble,  en calidad de garantía, para que este pueda usarlo y percibir los frutos producto de la explotación del inmueble hasta que se cobre el monto de la deuda, es decir, que la anticresis dura, hasta que el prestatario cumpla su obligación, cumplido ese objetivo el bien puede volver al deudor.

Cabe resaltar que, la anticresis, a diferencia de la hipoteca, requiere el traslado del inmueble afectado a fin que el acreedor pueda usar y aprovechar los frutos que se generen producto de la explotación del bien.

Asimismo, la anticresis sólo se puede constituir una sola vez sobre un inmueble hasta su desafectación, toda vez que este derecho real de garantía implica el traslado de la posesión al acreedor; sin embargo, se pueden constituir varias hipotecas sobre un mismo inmueble.

FORMALIDADES DE LA ANTICRESIS

El artículo 1092° del Código Civil, menciona lo siguiente: “El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte”

Sumado a ello, en la Casación N° 3304-2012 Arequipa, podemos observar que nos mencionan que: “En el caso de la anticresis, el artículo 1092° del Código Civil expresamente señala que ella debe ser constituida por Escritura Pública, bajo sanción de nulidad, si no respeta esta formalidad se presenta un caso de ineficacia estructural, invalidez del acto celebrado y nulidad absoluta. Tal nulidad puede ser declarada de oficio por el Juez, conforme al segundo párrafo del artículo 220 del Código Civil.”

Por tanto, el citado artículo 1092°, regula la formalidad del contrato de anticresis y le impone una solemnidad. Ello significa que, si es que no se cumple con ella, el contrato es nulo de pleno derecho, en virtud del inciso 6 del artículo 219° del Código Civil.

Es así, que la anticresis sólo puede ser constituida por el propietario o por quien tenga el poder para hacerlo, y para su validez es necesario que la misma conste por escritura pública. Este derecho real de garantía es susceptible de ser inscrito en los registros públicos.

Asimismo, para la constitución de la anticresis, se consideran necesarios los siguientes requisitos o características:

1. Capacidad de las partes, incluso para que el deudor pueda disponer del bien.
2. Instrumento escrito, privado o público, requerido si el monto excede la tasa legal.
3. Tradición del inmueble, real y no apenas ficta o simbólica, ya que, sin la posesión directa del acreedor anticrético, la finalidad contractual de la percepción de la renta no se realiza.
4. Inscripción en el registro para constituir el derecho real.
5. Bien inmueble, porque si es mueble el objeto se confunde con la prenda
6. Es un derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es consecuencia de su condición de derecho de garantía. Por consiguiente, no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda a ser garantizada.
7. Debe ser un derecho indivisible ya que al igual que los demás derechos reales de garantía, afecta en su integridad al bien gravado.
8. Es un derecho temporal ya que se extinguirá con su realización en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda, y en cualesquiera circunstancias que determinen la extinción de la obligación principal.

En conclusión, la anticresis es aquel derecho real de garantía, accesorio, indivisible y temporal por el cual el anticresista (deudor) entrega la posesión de un bien inmueble de su propiedad a su acreedor para que este pueda ejercer alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) sobre este y así pueda ver satisfecho su crédito.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera

En primer lugar debemos saber que la cláusula de allanamiento futuro se da en los contratos de arrendamiento o contratos de alquiler, es decir, en aquellos contratos donde el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta. Popularmente se conoce como alquiler, y se formaliza en un contrato (documento escrito). Es así, que se llama arrendador al propietario que cede la posesión del bien y arrendatario a quien la adquiere a cambio del pago de la renta.

Como sabemos, cada contrato contiene cláusulas que son esenciales, como por ejemplo: la definición de la partes, el objeto del contrato, la duración del contrato, las obligaciones de las partes, las penalidades, si es posible o no el subarrendamiento, sumado a ello, no debemos olvidar a una cláusula muy importante, la cual te evitará, mucho impases a través del tiempo, hablamos de LA CLÁUSULA DE ALLANAMIENTO FUTURO.

¿Qué establece el Código Procesal Civil acerca de la Cláusula de Allanamiento futuro? 

El Código Procesal Civil, en su artículo 594°, menciona lo siguiente:

“…En los contratos de arrendamiento de inmuebles, con firmas legalizadas ante notario público o juez de Paz, en aquellos lugares donde no haya notario público, que contengan una cláusula de allanamiento a futuro del arrendatario, para la restitución del bien por conclusión del contrato o por resolución del mismo por falta de pago conforme a lo establecido en el artículo 1697° del C.C, el Juez notifica la demanda al arrendatario para que, dentro del plazo de 6 días, acredite la vigencia del contrato de arrendamiento o la cancelación del alquiler adeudado.”

Por lo tanto, la cláusula de allanamiento futuro, es un acuerdo expreso que puede adicionarse a los contratos de arrendamiento de inmuebles. Mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: 

1. Si el contrato ya venció.
2. O si se encuentra acumulada una deuda de dos meses y medio.

Asimismo, tenemos la Ley N° 30210, Ley que defiende a los propietarios de los inquilinos morosos.

Con la mencionada Ley, los arrendadores pueden solicitar el desalojo de los inquilinos morosos que hayan acumulado una deuda de dos meses y medio o que se les haya vencido el contrato de alquiler, en un plazo de 15 días, para que sea efectivo, el contrato de alquiler escrito, debe contener la cláusula de allanamiento futuro del arrendatario y además, debe ser legalizado ante un notario o un juez de paz (en los lugares donde no haya notario). Algo que no está tan presente en las costumbres de la gente.

Luego de ser notificado, el inquilino tiene como máximo seis días de plazo para responder a la demanda que le pide dejar el predio. Para quedarse tiene que demostrar que está al día en sus pagos o que el contrato sigue vigente.

Por lo tanto, mediante esta cláusula el arrendador puede iniciar el desalojo ante el Poder Judicial invocando el vencimiento o la falta de pago, y el demandado ya no podrá defenderse con cualquier argumento, sino solo demostrando que el contrato sigue vigente o que había abonado la renta, antes de la resolución. No habrá audiencias ni se admitirán pruebas ajenas a los hechos antes mencionados. Si el poseedor no demuestra que el contrato subsiste o que estaba al día en los abonos, se ordenará el lanzamiento en 15 días. No habrá impugnaciones ni articulaciones que eviten la desocupación. Lo que era un trámite de años podría terminar reducido a pocos meses.

Cabe resaltar que, ésta cláusula debe estar incluida en un contrato redactado por escrito, no procede en casos verbales y en segundo lugar el contrato de arrendamiento debe contar con las firmas legalizadas ante un Notario Público o Juez de Paz.

Es importante mencionar, que la citada Ley, también ha creado el Registro de Deudores Judiciales Morosos, que incluirá a quienes no cumplan con pagar el alquiler.

Los deudores no podrán borrar su nombre de esta lista y servirá de referente para quien busque celebrar contratos con ellos; el acceso a esta información será público y gratuito y estará en la página del Poder Judicial.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera

El mantenimiento de edificios consiste en todas las acciones que son necesarias para cuidar y proteger un inmueble de forma que se conserve mucho más tiempo en su estado más óptimo. Con un buen mantenimiento del edificio podremos prolongar sus características funcionales, higiénicas y estéticas.

Esto nos lleva a actuar antes de que pase nada, es decir, a prever posibles desperfectos que pueda causar el paso del tiempo o actuar cuando haya sucedido algo que por el mismo desgaste y uso se deteriora, es aquí cuando hablamos del mantenimiento preventivo y correctivo de los edificios.

El mantenimiento preventivo o correctivo de las edificaciones no es usualmente una prioridad para muchos propietarios, si bien esta situación va variando paulatinamente porque los propietarios están priorizando la conservación de su patrimonio.

La escasez de medios económicos puede ser uno de los motivos principales por los que no se lleva a cabo el mantenimiento de las edificaciones, y estos mantenimientos suelen incrementar las cuotas en los recibos de administración de cada edificio o condominio.

¿Qué es el Mantenimiento Preventivo?

El mantenimiento preventivo está basado en la realización de revisiones de manera periódica de ciertos aspectos del edificio para, de este modo, prevenir de una forma anticipada el posible deterioro de los elementos, fruto del uso y agotamiento de la vida útil de los componentes, partes, piezas, materiales y en general, elementos que forman toda la infraestructura o planta física del edificio. Gracias a este tipo de mantenimiento podemos permitirnos tanto la recuperación como la restauración, renovación y operación continua, de una forma confiable, segura y económica para sus propietarios, sin aportar o aumentar valor al edificio.

Vamos a mencionar los pasos que se van a llevar a cabo para realizar este tipo de mantenimiento:

• Programación de mantenimiento preventivo
• Planificación de revisiones preventivas.
• Ejecución de revisiones preventivas.
• Elaboración de informes de revisiones preventivas.
• Presupuesto de Subsanación De Deficiencias Detectadas o Subsanación de deficiencias detectadas.

¿Qué es el Mantenimiento Correctivo?

Es el conjunto de operaciones que tienen por finalidad corregir o reparar un fallo en un equipo o instalación. Al contrario que el preventivo la finalidad de este tipo de mantenimiento se basa en actuar sobre la instalación o el equipo averiado después de haberse producido el fallo.

Para abordar estos trabajos.

Vamos a mencionar los pasos que se van a llevar a cabo para realizar este tipo de mantenimiento:

• Recepción y registro de averías.
• Planificación y previsión de medidas a tomar ante la avería. o
• Resolución de averías.
• Conformidad del cliente.
• Cierre de avería.

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Aunque el sector inmobiliario es algo reacio a los cambios, está pandemia aceleró el cambio esperado, y han tenido que hacer la transformación digital a pasos agigantados, el que no tiene presencia en el ciberespacio estará perdido, por eso en la actualidad la búsqueda de viviendas a través de Internet es inevitable para todo aquel que esté interesado en adquirir una casa. Y es que lo primero que hacemos es entrar en nuestro ordenador portátil o de sobremesa, móvil o tablet para observar cuáles pueden ser nuestras opciones dentro de la zona que nos interesa, aparte de comparar las nuevas construcciones frente a las de segunda mano u obtener más información relacionada con las condiciones hipotecarias del mercado.

Consejos para que tú búsqueda online:

• El punto de partida a la hora de buscar una casa por Internet es tener claro dónde se quiere adquirir o alquilar el inmueble.
• Es totalmente aconsejable establecer límites sobre la zona/sector que más nos interesa, como la cercanía al puesto de trabajo, un colegio o un centro comercial entre otros.
• Tener en cuenta los servicios y comunicaciones relacionadas con el transporte público, estacionamiento, supermercados de precios asequibles, centros de salud y otros servicios que son demandados de manera cotidiana.
• Conocer el dinero del que disponemos o lo que nos podemos hipotecar (puedes ir a tu entidad bancaria o financiera para que te hagan una valoración de tu nivel de endeudamiento y así te pueda proporcionar la carta de preaprobación).
• Calcular las condiciones de la hipoteca, puedes consultar simuladores de hipoteca que te indicará que tú presupuestas para la adquisición no debe de superar entre el 30 % al 40% de lo que percibimos como salario.
• Usar recorridos virtuales.
• Investigar en las redes sociales, donde podemos buscar las últimas promociones de vivienda que se dan a conocer en el mercado inmobiliario.
• Averiguar cuántas obras ha realizado la constructora que realiza el proyecto si es un producto nuevo y si es usado pedir toda la documentación saneada.
• Investigar si la constructora tiene denuncias en indecopi.

Debido al gran incremento de la inseguridad ciudadana en la cual estamos viviendo, el mercado de seguridad o la experiencia misma nos enseña las distintas maneras de mantener nuestra propiedad segura y protegida.

Se puede elegir varias formas de proteger tu propiedad de una manera económica y de fácil acceso.

Se puede empezar a tomar varias medidas que no conllevan ningún coste o son de bajo coste y se pueden implementar fácilmente de inmediato.

Como por ejemplo no nos sirve de nada cerrar las puertas y ventanas con cerraduras sólidas si las puertas son de un material débil, ya que de ser de un mal material se puede entrar fácilmente a esas instalaciones golpeando o pateando las ventanas o puertas. Por eso te recomendamos revisar todas las puertas principales y puntos de entrada, y empezar a reforzar, reemplazar y reparar las que necesiten cambios.

Te brindamos estos consejos a tomar en cuenta:

• Instalar rejas en las ventanas.
• Si deseas y tu economía lo permite puedes instalar sensores en las puertas y ventanas de tu casa.
• Si vives en un primer piso (casa con puerta a la calle), trata de sembrar arbustos espinosos debajo de las ventanas del primer piso.
• No deje sus objetos de valor expuestos
• Instala y configura un sistema de seguridad que esté conectado a la central de la empresa que te va brindar este servicio o a la policía para una pronta respuesta
• Instala cámaras de seguridad y dales un mantenimiento oportuno y adecuado para alargar su vida útil.
• Dar mantenimiento preventivo y correctivo a todo el cerco perímetro, aunque muchos propietarios no desean hacerlo porque creen que al no disponer de plazas de garaje no les corresponde, están equivocados, ya que los cercos perímetros son la barrera principal de todo el edificio ante la posible entrada de personas extrañas por eso suele haber en los cercos perimetrales: alarmas o bocinas, cercos eléctrico, reflectores de iluminación e incluso espejos y cámaras de video vigilancia.

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Las empresas constructoras o promotoras que van ha realizar alguna inversión deben considerar como aspecto crítico e importante cómo se van a financiar dichas inversiones. Las características de la financiación a solicitar (recursos propios o financiación ajena, plazo de la misma, garantías a aportar, condiciones, etc) dependerá en buena medida del riesgo que exista, de la capacidad y rapidez con que se puedan generar los ingresos necesarios para devolver esta financiación lo antes posible.

Si hablamos de un proyecto inmobiliario, la cantidad a financiar es una fuerte inversión que deben acometer mucho antes de conseguir los ingresos que nos reportaron las ventas de los activos inmobiliarios que estemos desarrollando, entonces deberemos obtener importantes sumas de fondos que financien este desarrollo.

Vamos a mencionar algunas alternativas de financiación:

• Financiación por alguna entidad financiera, en general la política habitual de riesgos de los bancos es conceder financiación a proyectos inmobiliarios en los que la constructora y/o promotor ha desembolsado con recursos propios la totalidad del terreno donde se desarrollará el proyecto inmobiliario. Este tipo de financiación no va servir para adquirir el terreno o suelo donde desarrollar la promoción sino básicamente para financiar la construcción de la misma. El banco irá concediendo fondos en función del avance del proyecto, habitualmente contra certificaciones de obra. La financiación para proyectos inmobiliarios depende de diversas variables como la experiencia previa que tenga el promotor, y sobre todo la viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria. Principalmente el banco acostumbra a financiar solo cuando ya existe un porcentaje relevante de unidades vendidas o reservadas y que el dinero obtenido sea depositado en la cuenta bancaria de la constructora y/o promotora con la entidad que financia dicho proyecto.
• Fondos de inversión especializados pueden prestar aquello que los bancos, por criterios internos de riesgo, no suelen hacer. Este tipo de fondos te pueden ayudar a la compra de suelo, o cuando se tiene ya el suelo en propiedad, poder financiar todos aquellos gastos necesarios para el arranque del proyecto (excavación, demolición, obtención de licencias, comercialización para obtener las preventas necesarias, etc) y que se puedan cumplir los requisitos (licencia, proyecto totalmente diseñado, nivel de preventas) para que acceder al crédito bancario la constructora y/o promotora.
• Mediante un préstamo puente, estos permiten obtener la financiación adicional a la que el constructor y/o promotor no completa para acceder al proyecto. Los préstamos puente se acostumbran a realizar antes de obtener un crédito a la constructora y/o promotor, se puede dejar como garantía hipotecaria el terreno que se adquiere o otro activo inmobiliario, y su plazo de devolución es corto suelen ser entre 18 meses a 24 meses. Dicho plazo es corto porque se espera cancelar la financiación puente o bien con el crédito bancario a la constructora y/o promotora o bien al acabar la promoción y con la venta de las viviendas y otras unidades (locales, aparcamientos) que la componen. Durante este plazo de financiación únicamente se pagan intereses, aunque el coste financiero es elevado, se puede asumir este riesgo previo análisis.
• Crowdfunding inmobiliario,aquí el proyecto que desee financiarse mediante esta firma de financiación podrá optar por solicitar un préstamo a los inversores de la plataforma (crowdfunding de deuda o de préstamo, o crowdlending) o bien ofrecer la entrada en el capital a los inversores (crowdfunding de inversión). El crowdfunding inmobiliario puede financiar proyectos desde un importe reducido a otros de mayor envergadura. Todos los proyectos deberán pasar por un análisis muy exhaustivo de riesgos, que permitan validar las expectativas razonables de éxito y una rentabilidad acorde con el riesgo asumido. Este tipo de financiamiento llamado crowdfunding es una opción a considerar en la mayoría de los casos. Por eso vamos a profundizar el crowdfunding inmobiliario en un próximo artículo.

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Vamos a definir como aquel derecho de una persona sobre una cosa de la que es únicamente propietario. Como dueño, tiene el dominio sobre la cosa, pero no ostenta la posesión por haber sido ésta cedida a otra persona a través de un derecho real denominado usufructo.

En la actualidad debido a la crisis sanitaria ocasionada por la pandemia que a su vez ha generado una crisis económica, este término de la nuda propiedad lo van a usar como una estrategia financiera con el fin de solucionar un problema de liquidez, pero sin que se genere un nuevo conflicto al perder la vivienda.

Debemos mencionar que luego de haber atravesado un complicado 2020 para el mundo financiero, este 2021 se presenta con algunos repuntes en las economías. Esto se debe a la llegada de las vacunas , que permitirá controlar algo la pandemia y con ella la esperada recuperación de las economías mundiales. Es por esto que la nuda propiedad 2021 y a principios del año 2022 puede ser una oportunidad para aquellos que necesitan liquidez sin tener que desprenderse de su vivienda.

Obtener liquidez a través de ceder la nuda propiedad se puede considerar una venta que se concreta plenamente a futuro, ya que quien la adquiere tendrá derecho pleno sobre el inmueble solo cuando se extinga la condición de usufructo sobre el mismo. Es decir, pierden la titularidad, pero conservan el usufructo. Se trata de una opción por la que optan muchos mayores con pensiones bajas en busca de liquidez.

La venta de la nuda propiedad permite vender un inmueble y seguir viviendo en él hasta el día que el vendedor fallezca. Es decir, el vendedor conserva el usufructo de la propiedad a pesar de haberla vendido. Este tipo de operación inmobiliaria que no todo el mundo conoce puede suponer una gran ventaja para el vendedor si necesita el dinero de la venta de su vivienda pero no se puede permitir abandonarla. Asimismo, si el comprador está interesado en adquirir un inmueble pero no tiene prisa por ocupar, la compra de la nuda propiedad también puede suponer una muy buena oportunidad para él, ya que el precio de los inmuebles que se venden a través de este tipo de operaciones suele ser considerablemente inferior al precio de mercado que tendrían en condiciones normales. Es habitual que este tipo de ventas las realizan personas de avanzada edad, casi siempre sin herederos, y que necesitan liquidez. Si bien no es una modalidad muy común, cada vez hay más casos de inmuebles que se venden a través de nuda propiedad.

Vamos a dar un ejemplo: un adulto mayor que no ha tenido hijos ya no puede valerse por sí mismo y necesita costearse la asistencia diaria de un profesional que lo cuide, pero sus ahorros o baja pensión/ jubilación no le permiten incurrir en ese gasto. Tiene la opción de vender la nuda propiedad porque le permitirá seguir en su casa aún habiendo transmitido la titularidad de la misma. Además, el dinero de la operación lo recibiría al momento y de un solo pago, exactamente igual que cuando se vende un inmueble de forma convencional solo que a un precio inferior al mercado. Por su parte, el comprador al adquirir la nuda propiedad obtendría el pleno dominio de la vivienda, si bien el usufructo de la misma seguiría en poder de su vendedor hasta el día de su fallecimiento. Respecto a los gastos del inmueble, el vendedor asumirá los gastos ordinarios (correspondientes a agua, luz y gas), así como el autovaluo. Incluso el nuevo propietario podría vender la nuda propiedad después de haberla comprado, siempre y cuando se siga respetando el usufructo de la persona que se la vendió a él. Y si el usufructuario cambiara de domicilio en un futuro tendría derecho a alquilar la vivienda y recibir el importe íntegro del alquiler, a pesar de que ya no fuera de su propiedad.

Ventajas para el vendedor de la nuda propiedad:

• Recibe el dinero inmediatamente luego de la transacción
• Deja de pagar algunas de las obligaciones impositivas que pasará a ser cargo del nuevo comprador. Sólo deberá pagar los impuestos de los servicios que utilice: electricidad, gas, agua.
• Puede heredar en vida a sus familiares: el vendedor podrá dividir, si así lo desea, el dinero que recibirán sus herederos mientras  esté con vida.
• Si se presenta algún desperfecto que no se puede atribuir al vendedor, el nuevo comprador deberá hacerse cargo de los costes.

Ventajas para el comprador de la nuda propiedad:

• El comprador se hace con una propiedad a un precio mucho menor que el del mercado
• La vivienda quedará en excelentes condiciones dado que el propietario, al tener un nexo de afinidad con la casa no dejará de realizar los mantenimientos correspondientes.
• Luego de fallecido el vendedor, el comprador podrá alquilar o vender la propiedad.

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El usufructo de un bien inmueble es un derecho real, que permite disfrutar un inmueble ajeno de modo completo y sin alterar su modo de ser. La persona que ostenta la titularidad del derecho real de usufructo de un bien inmueble se denomina usufructuario, mientras que el propietario de dicho bien, durante el tiempo que dure el usufructo, recibe el nombre de nudo propietario.

El usufructuario está legitimado a usar el bien inmueble, pasando a ser de su propiedad las rentas o rendimientos que genere el bien inmueble durante la vigencia del usufructo.

El bien sobre el que recae el usufructo sigue perteneciendo a su inicial propietario pudiendo su dueño, venderlo o introducir mejoras, siempre con el límite del respeto a la vigencia y efectividad del derecho real de usufructo constituido.

Cuando una persona posee el usufructo de un bien tiene derecho a su uso y disfrute, pero no tiene su propiedad.

El pleno dominio de un bien se divide en:

• Nuda Propiedad, el derecho de una persona (nudo propietario) a ser dueño de un bien con la limitación de no poder gozar o disfrutar de él.
• Usufructo, es el derecho de goce, uso y disfrute de una persona (usufructuario) sobre el bien que pertenece al nudo propietario.

Se trata de derechos diferentes aunque recaigan sobre un mismo bien. Así, la plena propiedad se tendrá cuando usufructo y nuda propiedad coinciden en la misma persona.

• El titular de este derecho se llama usufructuario.
• El nudo propietario es el titular del dominio del bien usufructuado, pero no podrá hacer uso de él.

El usufructuario podrá gozar del bien usufructuado durante el tiempo que dure el usufructo. No podrá disponer del bien usufructuado, pero sí de su derecho de usufructo.

Características del usufructo:

• Es un derecho real de una cosa ajena.
• El objeto del usufructo no forma parte del patrimonio del usufructuario si no del patrimonio del nudo propietario.
• Es un derecho de disfrute completo. El usufructuario podrá disfrutar de todos los aprovechamientos de la cosa usufructuada.
• Es un derecho temporal, pues el usufructo nunca puede ser indefinido, tiene que tener una duración. La duración del usufructo dependerá de quién sea el usufructuario.

Tipos de usufructo:

• Usufructo legal, aquel constituido por disposición legal. La fuente principal de constitución del usufructo es el título constitutivo por acuerdo de los interesados. Este título constitutivo podrá ser:

a) Inter-vivos: Mediante acuerdo de los interesados en la vida. Por ejemplo, una persona compra una finca y reserva el usufructo a su padre.

b) Mortis causa. Mediante testamento. Por ejemplo, el testador podrá dejar el usufructo de su vivienda a un hijo y la nuda propiedad a un nieto.

• Usufructo por usucapión. La usucapión o prescripción adquisitiva es una forma de adquirir la propiedad de un bien, si se cumplen unos requisitos y plazos legales.
• Usufructo de Bienes materiales (muebles o inmuebles).
• Usufructo de Derechos.
• Usufructo temporal: es aquel que se concede por un plazo de tiempo determinado. Este plazo, por regla general, se fija en el título constitutivo del usufructo.
• Usufructo vitalicio: es aquel cuya duración termina cuando muere el usufructuario.

Extinción del usufructo:

Las causas legales de extinción del derecho de usufructo son las siguientes:

1. Muerte del usufructuario. Ahora bien, el usufructo constituido en favor de varias personas (usufructo sucesivo) se extinguirá cuando fallezca la última de ellas.
2. Vencimiento del plazo o cumplimiento de la condición resolutoria. El usufructo terminará una vez que llegue el plazo estipulado o se cumpla la condición resolutoria establecida.

Si el usufructuario muere antes del cumplimiento del plazo o condición, quedará igualmente extinguido el usufructo. En este caso, para que continúe el usufructo a favor de los sucesores del usufructuario será preciso que así se haya pactado expresamente.

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Antes de hablar de extinción de la copropiedad y sus clases vamos a definir que es la copropiedad:

La copropiedad es un bien que pertenece a varias personas de forma indivisa. Las cuotas de los copropietarios se presumen iguales. La copropiedad por ejemplo puede ser un terreno o un edificio con departamentos donde existen dos o más propietarios, teniendo cada uno de ellos una cuota ideal sobre el bien, generalmente cada una de ellas representada en porcentajes.

Causales de la extinción de la copropiedad se regula de acuerdo a lo previsto en el art. 922 del Código Civil, en donde se tipifican las causales, y los vamos a mencionar:

• División y partición del bien común, esta puede ser voluntaria a través de la escritura pública o judicial, mediante un proceso de conocimiento, la idea principal es que el bien se adjudique a uno de los copropietarios, cuando hay acuerdo entre todos ellos, y si no hay acuerdo se recurre a la vía judicial, a fin de extinguir la copropiedad.
• Reunión de todas las cuotas partes en un solo propietario, se puede lograr contractualmente, si los demás copropietarios lo transfieren, así sea a título oneroso o gratuito o a través de la sucesión intestada o testamentaria (herencia).
• Destrucción total o pérdida del bien, implica que el bien haya sido destruido o reducido en su totalidad.
• Enajenación del bien a un tercero, se trata de un acto que cuenta con la intervención de todos los copropietarios para transmitir el bien a un tercero. Teniendo en cuenta que la enajenación del bien, todos los copropietarios deberán tener pleno conocimiento, así como mostrar su acuerdo con la decisión tomada.
• Pérdida del derecho de propiedad de los copropietarios, este definitivamente es a través de un proceso judicial, en caso de ejecución de garantías o para el pago de una obligación.

Existen dos clases de copropiedad y son:

• Copropiedad ordinaria o sin indivisión forzosa, es aquella en la que cualquiera de los copropietarios se encuentra facultado para pedir la partición.
• Copropiedad con indivisión forzosa, se refiere a aquella que es impuesta por ley, y corresponde a todas aquellas situaciones en las que, por mandato del legislador o por voluntad de los propios interesados, se ha decidido eliminar el carácter provisorio de la situación mediante la prohibición, temporal o permanente, del ejercicio del derecho a pedir la partición.

Y los copropietarios tienen los siguientes derechos:

• Derecho de uso.
• Derecho de disfrute.
• Derecho de disposición de la cuota ideal.
• Derecho de reivindicación.
• Derecho de preferencia.

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La junta de propietarios es un ente representativo de la voluntad de las personas que conviven en un determinado inmueble: edificio, condominio, etc. que necesariamente necesitan una organización que cuente con una junta directiva y estas son personas que se van a encargar de las responsabilidades de la convivencia.

La junta de propietarios se constituye plenamente al momento del otorgamiento del reglamento interno.

La junta de propietarios como señala el artículo 145 del reglamento de la Ley Nº 27157, está constituida por la totalidad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación. En el art. 150 del Reglamento de la Ley 27157 señala:  “la Junta de Propietarios elegirá un Presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil, dentro de las funciones del presidente es velar por el buen funcionamiento del edificio, este presidente tiene que estar acompañado por un tesorero o secretario, y se llamará directiva.

Cuales son las funciones de la Junta de Propietarios:

• Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios.
• El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos para contrataciones directas o indirectas.

Cabe recordar que la junta de propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros. Pero la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes

Como lo hemos mencionado la Junta de Propietarios se inscribe en la SUNARP, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos y mencionamos algunos:

• Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
• Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
• Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
• Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Requisitos para inscribir la junta de propietarios en SUNARP: 

• Copia certificada por notario del acta de la Junta de Propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
• Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o, en su defecto, los cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales), o la formalidad que disponga el Reglamento Interno.
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
• Pago de los derechos registrales: S/. 41.00 soles.

Les mencionamos algunas Recomendaciones:

• Se recomienda previamente revisar el Reglamento Interno del edificio a fin de verificar los temas relacionados a la convocatoria, quórum, adopción de acuerdos entre otros puntos relevantes; en caso de no tenerlo podrá realizar una “lectura del título archivado”.
• La convocatoria para la elección de presidente puede realizarla el último presidente inscrito, aun cuando su mandato no se encuentre vigente. Caso contrario pueden convocar los propietarios inscritos que reúnan, como mínimo, el 25% de participaciones sobre zonas comunes de acuerdo a su reglamento interno.
• Lo que se lleve a cabo de acuerdo a la agenda de la convocatoria, deberá plasmarse a través de un acta, que se adhiere a su Libro de Actas y que posteriormente deberá ser llevada ante un notario a fin de solicitar una copia certificada de dicha acta.
• En caso de presentar declaración jurada para acreditar la convocatoria, ésta deberá de tener la firma certificada ante notario del presidente inscrito con mandato vigente o de todos los propietarios inscritos que representan el 25% de participación sobre zonas comunes; según el caso.
• Otra forma de acreditar documentalmente que todos los propietarios inscritos fueron notificados, son los cargos de recepción de la convocatoria válidamente realizada. Quien lo recepcione deberá firmar la convocatoria en señal de conformidad (no necesariamente el propietario, lo importante es que alguien la reciba). El cargo donde conste la convocatoria (citación) y su recepción se deberá de presentar ante los Registros Públicos.

Actualmente la mayoría de Presidentes de las juntas de propietarios no se encuentran inscritos en Registros Públicos por las formalidades que se requieren para su inscripción, más allá de dicho obstáculo, harían bien las constructoras en entregar los departamentos conjuntamente con la inscripción del presidente en Registros Públicos y así se acabaría con buena parte de la acefalía que existe en los edificios en cuanto a la inscripción de sus presidentes.

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