En primer lugar debemos saber, al producirse la restitución del bien materia de la posesión, el poseedor tiene derecho a que se le pague el valor de ciertas mejoras, pues éstas han «mejorado» el objeto de la posesión, lo que debe ser compensado, por lo tanto, las mejoras constituyen una alteración material producida en el bien sujeto de la posesión, donde buscan repararlo, aumentar su valor, proporcionar mayores comodidades e incluso hasta lujos. 

En suma, las mejoras son aquellos desembolsos patrimoniales realizados el poseedor inmediato (arrendatario) tendientes a aumentar el valor o utilidad del bien del poseedor mediato (arrendador o dueño). Teniendo tales mejoras las características de modificar materialmente el bien sobre el cual se realicen y el de reembolsables.

CLASES DE MEJORAS

El artículo 916° del Código Civil, establece lo siguiente: 

“Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.”

1. Mejoras Necesarias: Son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas el bien quedaría destruido irremediablemente. Por ejemplo: El apuntalamiento de una pared en peligro de caer. 

Por tanto, las mejoras necesarias son aquellos desembolsos patrimoniales de carácter urgente realizados (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) con el objetivo de evitar su destrucción.

2. Mejoras Útiles: Son aquellas que sin tener el carácter de urgencia propio de las necesarias, determinan el provecho del bien aumentando su valor. Por ejemplo: La construcción de un cuarto de baño en una casa-habitación, la instalación de luz eléctrica, la construcción de un depósito, un tanque de agua y similares. 

En otras palabras, cuando el ejercicio posesorio se exprese en la explotación económica a fin de obtener un rendimiento económico aumentando cualitativamente su valor. Por tanto, las mejoras útiles son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) y que aumentan el valor del mismo.

3. Mejoras de Recreo: Llamadas también voluntarias son aquellas que sin ser necesarias ni útiles, proporcionan mayores comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las hace. Un ejemplo de este tipo de mejoras son las pinturas artísticas efectuadas en las paredes de una casa, la construcción de un jardín japonés y otros hechos análogos. En otras palabras, son aquellas efectuadas para la comodidad personal del poseedor y que encierran un valor superfluo ya que son realizadas sólo para fines de ornato, lucimiento o mayor comodidad. Sirviendo al poseedor para su bienestar permanente. 

Por tanto, las mejoras de recreo son aquellos desembolsos patrimoniales, que sin tener el carácter de urgente, se realizan (por el poseedor inmediato) sobre el bien (del poseedor mediato) por razones superfluas (como el ornato, lucimiento o mayor comodidad) y que benefician a quien las realiza.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera

Como sabemos nuestro país tiene una gran población joven, que oscila entre los 20 y 35 años, dentro de los cuales, se encuentran jóvenes que están estudiando o iniciando su actividad laboral profesional; y por otro lado, quienes se encuentran más consolidados y trabajan de manera independiente o han iniciado proyectos de emprendimientos, es aquella población la que constantemente está buscando y averiguando departamentos en venta, que se ajusten a sus necesidades y comodidades.

Es preciso mencionar, que aunque muchos departamento tengan el mismo metraje, el precio siempre varía de acuerdo a ciertas características que tiene el departamento, estos pueden ser: si el edificio se encuentra frente a un parque o malecón, si está en una avenida, el número de habitaciones, si el departamento es multifamiliar o es un edificio con pocos departamentos, etc.

Para decidir comprar una casa depende mucho el estado civil. Las parejas de jóvenes usualmente están interesadas en departamentos con 1 o 2 dormitorios con espacio para sala – comedor, baños y de una mayor área, que si estuvieran solteros. Por otro lado, las parejas recién casadas, son un poco más exigentes en cuanto a las características de su futura vivienda.

¿Qué opciones tienen las parejas jóvenes para comprar un departamento?

Una de las alternativas son las entidades financieras y también están los programas del Estado, con los que les facilitan a los jóvenes tener su propia casa. Tenemos a:

1. Crédito hipotecario para los jóvenes: Las entidades han identificado el potencial de este público, por eso ofrecen productos, como el crédito hipotecario para jóvenes. De hecho, los requisitos varían por empresa, como: la vivienda a comprar debe ser su primera adquisición, tener entre 25 y 35 años de edad, estudios universitarios concluidos y de preferencia con maestría y contar con un ingreso mensual neto por encima de los S/. 3500.

2. Fondo Mivivienda: Es una interesante opción para obtener un crédito. El Fondo Mivivienda ofrece beneficios, como el Bono de Buen Pagador (BBP) y una baja tasa de interés, la cual es fija y en soles. Para acceder a este servicio, el joven debe contar con los requisitos que exige la entidad financiera elegida, sustento de ingresos constantes y tener la cuota inicial mínima de 10%.

 Por otro lado, la persona que está interesada debe ser mayor de edad, no contar con propiedad de alguna vivienda, ni tampoco su cónyuge de ser el caso, y no haber accedido antes a algún beneficio del Fondo Mivivienda.

Asimismo, algunas características que prefieren los jóvenes para sus futuros departamentos son los siguientes:

1. Ambientes sociales amplios: Pueden ser los referidos el comedor y la sala donde se puedan realizar reuniones sociales. Toda pareja joven valora mucho mantenerse en contacto con sus amigos, especialmente cuando acaban de mudarse.
2. Si cuentan con piscina y parrilla: No es algo obligatorio, pero el compartir estas comodidades con amigos sería espectacular. Dependerá de los gustos de cada pareja que esté dentro del departamento o que forme parte de las áreas comunes del edificio.
3. Cerca de los centros comerciales: Esto debido a que las compras del hogar no deben significar pérdida de tiempo. Por eso, el departamento debe estar cerca de supermercados y centros comerciales en los que se pueda realizar las compras semanales.
4. Un buen balcón: Cada vez más jóvenes valoran el que un departamento en venta cuenta con balcón y cuanto más amplio, mejor. Los balcones son un detalle de estilo y diseño que brinda un estatus especial al lugar. Una puesta de sol disfrutando de una bebida y una buena conversación no tiene precio.

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Por: Edson Zelada Herrera

El depósito de garantía, es la cantidad económica que el inquilino o arrendatario da al propietario o arrendador para garantizar el incumplimiento de determinadas obligaciones por parte del inquilino.Para que este se realice deben de estar de acuerdo ambas partes y supone por lo general el pago de dos meses de la renta si es un inmueble residencial y si es comercial pueden ser tres meses de renta, esto es debido a que el contrato de alquiler comercial tiene más duración. El importe del depósito de garantía lo recibe y custodia el propietario y su devolución se efectúa a la finalización del contrato de arrendamiento siempre que se cumplan todas las cláusulas acordadas

En conclusión es una garantía a favor del arrendador.

Además de esta garantía, el arrendador puede exigir al inquilino otras garantías, y que lo vamos a llamar garantías adicionales, y pueden ser algunas de estas que vamos a mencionar :

• Avalista.
• Fiador o garante solidário
• Aval bancario (pagaré, talón con fecha determinada)
• Seguro de impago de alquiler
• Depósito de algunos meses más de garantía
• Entre otros si así lo solicita el propietario, porque es un acuerdo privado entre las partes.

Todas estas garantías adicionales mencionadas, sirven al arrendador para resarcirse en caso de que se produzcan determinados incumplimientos o daños sufridos por parte del inquilino.

Si hay que reparar algo, el propietario o arrendador podrán quedarse con una parte de la misma (o toda) para pagar el arreglo o que el inquilino o arrendatario reparte el daño que se haya ocasionado.

Cabe mencionar que al terminar el contrato se devuelva al inquilino o arrendador la suma inicialmente entregada en su totalidad si la vivienda o local se ha devuelto en las mismas condiciones en que se entregó la propiedad, cabe de recordar que hay desgaste de algunas instalaciones por el uso y estas no debe de figurar como daños ocasionados por el inquilino.

También es usual que estas garantías se devuelvan al mes siguiente de finalizar el contrato o al mes siguiente que hayan dejado la propiedad, esto sirve para que el propietario verifique que no haya quedado algún recibo pendiente, de los servicios básicos, porque estos suelen llegar a mes vencido.

Si así lo estipula el contrato estas garantías no se deben de usar para cubrir las cuotas de los meses de renta, pero no suele darse esto, porque los inquilinos hacen uso de la garantía el último mes antes de dejar la propiedad.

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El tener una propiedad ya sea que la hayas comprado para obtener una rentabilidad o para habitarla, y luego decides ponerla en alquiler, conlleva tener la seguridad legal y financiera de que el nuevo habitante cuida tu patrimonio.

Por eso en nuestra experiencia profesional vamos a detallar una serie de consejos prácticos y básicos que consideramos hay que tener en cuenta al redactar un contrato de alquiler ya sea de una vivienda o local de negocio, a pesar de que pueda haber muchos formularios estándares de contratos de alquiler, que se pueden conseguir en internet, y se preguntarán ahora cualquier persona puede redactar su propio contrato de alquiler hasta cierto punto, lo complicado es añadir las cláusulas y especificaciones legales que solo profesionales del sector inmobiliario podrían asesorarte a redactarlo.

Empezamos a aprender los puntos básicos de cómo redactar un contrato de alquiler, para que cumpla con algunos requisitos para poder salvaguardar tu patrimonio:

• Lugar y fecha: es decir, cuándo y dónde se lee y se firma el contrato.
• Reunidos los : aquí hay que especificar las partes que firman el contrato, con sus datos personales: nombre, apellidos, dirección y DNI.
• Manifiestan que : Aquí hay que determinar el objeto del contrato de arrendamiento.
• Especificar los datos de la vivienda que se alquila: metros, ubicación, distribución, numeración( número de inscripción en los registros de la propiedad) de la partida registral de la propiedad.
• Estipulaciones, esta es la parte más fundamental, porque aquí se detallarán los diferentes puntos o cláusulas concretas del contrato, es decir los acuerdos y condiciones del arrendamiento.
• Tiempo de duración del contrato de alquiler, aquí debemos indicar libremente el número de meses o años, siempre que no sea un acuerdo contrario a ley y se añadirá cuando entra en vigor el presente contrato y fecha de finalización.
• La renta o mensualidades, esto se pacta entre las partes y determina la cantidad que se ha de pagar de forma periódica y la forma de pago de la renta.
• Revisión del precio de la propiedad o revisión de la renta: como es un acuerdo entre las partes, se estipulará por consenso o podría ser de acuerdo al costo de vida del país.
• Garantías y/o Fianzas, aquí se mencionara lo que el arrendatario está obligado a depositar al arrendador y dicha cantidad corresponde con una o dos mensualidad de arrendamiento, esta cantidad será devuelta por el arrendador una vez se dé por concluido el arrendamiento.
• Uso y Destino del alquiler, Se determina el uso de la vivienda o local.
• Estado y conservación: El arrendatario se compromete a devolver la vivienda en el mismo estado en el cual la recibió.
• Gastos e impuestos: Los gastos derivados de mantenimientos luz, agua, entre otros, correrán a cargo del arrendatario y los correspondientes al pago de las cuotas de administración y/o comunidad correrán a cargo del arrendador, así como el pago de las tasas de limpieza de parques, jardines, serenazgo o seguridad ciudadana, alcantarillado y basuras, y el recibo del Impuesto Predial (estos últimos es de mutuo acuerdo entre las partes).
• Daños y Reparaciones: Los gastos derivados de reparaciones por el uso habitual y mantenimiento de las instalaciones de la casa corren a cargo del arrendatario. El resto serán a cargo del arrendador.
• Tardanza, Demora o incumplimiento en el pago, lo mejor es hablarlo y llegar a acuerdo.

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Un contrato de compraventa es un acuerdo entre dos partes por el que una persona que ahora vamos a llamar el vendedor se compromete a entregar el inmueble objeto de negociación, otra que vamos a llamar el comprador a cambio de una cantidad de dinero. Lo podemos definir como un contrato bilateral, oneroso y consensual

Hay que mencionar que la compra de un inmueble es una de las inversiones más importantes que vamos a realizar en nuestra vida.

El proceso de compra venta es no tan complicado como muchos pueden pensar, el proceso empieza en elegir el inmueble que desea comprar, luego acordar el precio de la compraventa, si así lo acuerdan ambas partes se hace la reserva de la propiedad (arras o señalización), para poder quitar el cartel o publicidad y sacarla del mercado así se evitará que los posibles compradores potenciales la visiten o oferten por ella.

Ahora te vamos a mencionar los puntos más importantes que debe de incluir un contrato de compraventa:

• Identificación de las partes, exponiendo quien actúa como vendedor y quien como comprador, DNIs, estado civil, domicilio.
• Descripción de la vivienda que se va a vender/comprar.
• Partida registral / copia literal / nota simple actualizada y completa, esto va servir para saber la situación de la propiedad como: quien es el propietario o propietarios, para saber si hay cargas en la vivienda, hipotecas, embargos, etc.; algunos pueden solicitar el CRI (certificados registral único)
• Certificado de no adeudado impuestos municipales.
• Pacto respecto al precio, forma de pago, aquí se tiene que indicar como va ser hecha la transacción, ya sea en dinero metálico, transferencia o cheque/ talón de gerencia confirmado y no negociable. Mencionar el reparto de los gastos que se derivan de la compraventa (quien lo va asumir).
• Gastos y tributos que conlleva la compraventa.
• Someterse y aceptar las normas del código civil y al sistema jurídico para poder solucionar posibles desavenencias.
• Si lo hubiese agregar la cantidad abonada en concepto de señal o arras.
• Penalidades según ley por la rescisión del contrato de compraventa, normalmente suele ir esto, si el comprador es el que anula el contrato, perdería la cantidad entregada. Si es el vendedor quien lo hace, tendrá que devolver el doble de lo recibió
• Fecha y firma del presente contrato, hay que mencionar, si el que vende es un promotor o constructora, el administrador o apoderado de la sociedad es el que firma. Si es una propiedad heredada, todos los herederos deben firmar. Si es una vivienda ganancial o familiar, ambos cónyuges.                                          

Te recomendamos si vas a comprar un inmueble, es importante asesorarse de un profesional del sector antes de firmar nada.

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La habilitación urbana es el proceso de convertir un terreno rústico o eriazo en urbano, donde el nivel de consolidación de los precios debe ser el 90 % del total del área útil en el predio matriz. Para el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, los predios de una zona urbana debidamente consolidada deben contar con servicios públicos domiciliarios, pistas, veredas e infraestructura vial, redes de agua, desagüe y alcantarillado y alumbrado público. Adicional a ello, se puede considerar las redes de gas y telecomunicaciones.

De acuerdo al artículo 3 del Reglamento de la Ley 29090, los propietarios, usufructuarios, superficiarios, concesionarios, titulares de una servidumbre o afectación en uso o cualesquiera que cuente con ciertos derechos para llevar a cabo obras de habilitación urbana sobre un predio.

El proceso de habilitación urbana consiste en:

1. Localización del terreno rústico-eriazo
2. Factibilidad de servicios
3. Certificación de zonificación y vías
4. Diseño de una habilitación urbana
5. Autorización de una habilitación urbana
6. Ejecución de la habilitación urbana
7. Recepción de obra e inscripción registral
8. Uso y mantenimiento

Importancia de contar con un plan de habilitación urbana:

• Seguridad: No sólo garantiza la permanencia y estabilidad, sino que también asegura sistemas de evacuación ante cualquier siniestro y reduce el riesgo de accidentes a las personas.
• Funcionalidad: Detalla las dimensiones y el uso de los espacios, la factibilidad de servicios básicos y la accesibilidad a personas con discapacidad.
• Habitabilidad: Asegura la salubridad e higiene y la protección térmica y sonora para el confort e integridad de las personas.
• Adecuación al entorno y protección del medio ambiente: El plan se adecúa al entorno sin dañar las características de la zona y asegurándose de que las futuras edificaciones no degraden el medio ambiente.

Tipos de habilitación urbana:

El Ministerio de vivienda, construcción y saneamiento reconoce 6 tipos de habilitación urbana:

• Habilitaciones residenciales
• Habilitaciones comerciales
• Habilitaciones industriales
• Habilitaciones para usos especiales
• Habilitaciones en riberas y ladera
• Reurbanización

Si vas a solicitar un préstamo hipotecario, debes analizar estas dos variables antes de aceptar el firmar o aceptar la concesión del crédito.

Te vamos definir que es :

¿Qué es la TCEA?

TCEA es la Tasa de Costo Efectivo Anual. Esta es una de las más importantes porque engloba todo lo le cuesta a una persona el crédito que realice. La TCEA incluye tres componentes fundamentales: la tasa de interés anual, las comisiones y los gastos.

Las comisiones son los cargos que te hacen las entidades financieras por servicios adicionales a los que son inherentes al crédito

Entre los gastos que incluye la TCEA está el del seguro de desgravamen, que cubre la deuda en caso el titular no pueda continuar pagándola por enfermedad o fallecimiento.

Es importante conocer la TCEA de un crédito porque le permitirá comparar entre las opciones del mercado. Es decir, si va a solicitar un crédito vehicular o hipotecario, le será útil estar al tanto de los valores porcentuales que manejan las entidades financieras que ofrecen estos créditos.

¿Qué es la TEA?

TEA es la Tasa Efectiva Anual y está incluida dentro de la TCEA. Esta calcula el costo o valor de interés esperado en un plazo como base un año. La TEA es el principal parámetro de comparación para evaluar el costo de un préstamo o crédito. A mayor TCEA, más costará su préstamo y tendrá que pagar más en sus cuotas mensuales.

La diferencia entre TCEA y TREA era más marcada hace unos años, cuando los préstamos cobraban comisiones por desembolso, gastos notariales, etc.

En la actualidad, la SBS prohibió el cobro de varias comisiones, por lo que las entidades bancarias optaron por incorporar al costo del crédito, es decir, a la TEA.

La servidumbre, es usar un bien, limitándose, en provecho de otro. Es un derecho subjetivo real, un derecho real de goce de bien ajeno, que afecta un bien a favor de otro; como derecho real, la servidumbre es entendida como una limitación a la propiedad, en mérito de la cual se beneficia a un predio sacrificando las ventajas de otro. 

¿Qué establece el Código Civil acerca de la servidumbre?

El artículo 1035° del Código Civil,  señala que:

“La Ley o el propietario de un predio puede imponer gravámenes en beneficio de otros, que den derecho al dueño del predio dominante para practicar ciertos actos de uso del predio sirviente o para impedir al dueño de éste el ejercicio de alguno de sus derechos”

Por lo cual, se define a la servidumbre como el gravamen que sufre un predio o inmueble (sirviente) en beneficio de otro (dominante) perteneciente a distinto dueño, que da derecho al propietario del segundo predio a usar el primero, o impedir que el propietario del primer predio ejerza alguno de los derechos inherentes a la propiedad.

De la definición legislativa, podemos deducir las siguientes características:

1. Es un derecho real: Está reconocido por el Código Civil. Su regulación se encuentra desde el artículo 1035° al 1054°, con un total de 20 artículos. Se le confiere un trato especial y autónomo, en un solo título sin capítulos, consagrando temas como definición, características, formas de constitución, efectos, extinción y tipos. El beneficio de estas obligaciones es para la persona, no para el predio.
2. Es un derecho real sobre cosa inmueble ajena: No se concebiría una servidumbre sobre un bien propio, salvo la servidumbre por destino del padre de familia. Hay dos predios, de titulares distintos, uno afectado a favor de otro. La servidumbre se constituye limitando el derecho de propiedad sobre el predio sirviente, permitiendo el ejercicio pleno del derecho de propiedad sobre el dominante. Es una relación jurídica entre los propietarios de dos predios o entre el propietario del predio sirviente y la persona autorizada por la ley para imponer servidumbre en el derecho de propiedad sobre predio ajeno.
3. Es un derecho de goce: Es un derecho real de disfrute. Me valgo de un bien de tercero (o propio, en nuestra legislación) para satisfacer mis necesidades.
4. Es un derecho real limitativo de la propiedad: No es una desmembración del derecho de propiedad, sino una limitación a su ejercicio. Se limita el ejercicio del derecho de propiedad del predio sirviente, que enriquece al predio dominante. En la servidumbre, el propietario no se ha despojado de ningún atributo del derecho de propiedad, como sí sucede en el usufructo, sino que se le impone o acepta una limitación a su ejercicio.
5. Perpetuidad: Tal y como menciona el artículo 1037° del código civil, las servidumbres son perpetuas, salvo disposición legal o pacto en contrario, es decir, que la servidumbre debe tener por objeto una posibilidad duradera de utilización.
6. Indivisibilidad: El artículo 1038°, señala que, las servidumbres son indivisibles, por consiguiente, la servidumbre se debe entera a cada uno de los dueños del predio dominante y por cada uno de los del sirviente. Esto nos quiere decir que, la indivisibilidad de las servidumbres implica que no sean susceptibles de ser repartidas, pues inciden sobre la totalidad del predio sirviente y no sobre una parte de este, y son siempre ejercidas en todo por el predio dominante y no apenas por una parte.

MODALIDADES DE LA SERVIDUMBRE

La doctrina distingue tipos de servidumbres, conocidos como modalidades de la servidumbre:

1. Por su acción:

• Servidumbres activas: El predio dominante es el que reporta la utilidad. En este caso, se presenta como un derecho real limitado
• Servidumbres pasivas: El predio sirviente es el que sufre la carga. En este caso, se presenta como una limitación al dominio

2. Por su ejercicio:

• Servidumbres continuas: Aquellas cuyo uso es y puede ser permanente e ininterrumpido, sin que exista un acto del hombre.
• Servidumbres discontinuas: Aquellas cuyo uso es con interrupciones o intervalos periódicos; requieren del acto del hombre para ser ejercidas.

3. Por sus características:

• Servidumbres aparentes: Visibles, o presentes, son aquellas que están continuamente a la vista por signos exteriores, revelando su uso y aprovechamiento.
• Servidumbres no aparentes: No visibles u ocultas, inaparentes; estas no presentan indicio alguno exterior de existencia. Les falta el elemento posesorio mínimo, el poder de hecho apto a inducir la imputación dominial.

4. Por su naturaleza:

• Servidumbres positivas: Es la servidumbre que otorga al dueño del predio dominante la facultad de hacer alguna cosa o de hacerla por sí mismo en predio ajeno.
• Servidumbres negativas: Es la que prohíbe al dueño del predio sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre. Implica un beneficio del predio dominante.

5. Por su origen:

• Servidumbres legales: Son las forzosas o impuestas, establecidas por la ley (u otras normas del ordenamiento jurídico); llamadas coactivas, se fundan en el bien común y la utilidad pública.
• Servidumbres voluntarias: Son las convencionales o pactadas por la voluntad de los propietarios.
• Servidumbres naturales: Es propia de los predios; en su constitución no interviene la mano del hombre ni es impuesta por la ley.

6. Por su patrimonialidad:

• Servidumbre Onerosa: Es aquella que se establece con una retribución económica (Art. 1052° C.C).
• Servidumbre gratuita: Es aquella que no se establece con una retribución económica (Art. 1053° C.C).

CLASES

Hay tantos tipos de servidumbre como utilidades encuentre un inmueble con cargo al predio vecino o próximo; entre las clases más comunes de servidumbre están las de tránsito, acueducto y de vista o iluminación.

1. Servidumbre de Paso: Llamada de tránsito, es la más común, servitus traseundi.

En los predios rústicos se dividen en 3:

• Iter: Es el derecho de ir o pasar un sujeto. 
• Actus: Es el derecho de un sujeto guiando una caballería o un vehículo (el iter no tiene actus; el que tiene el actus tiene también el derecho a pasar sin caballería).
•  Vía: Es el derecho de ir, conducir y pasear (la vía contiene el iter y el actus).

Cuando un predio sirve como vía de acceso a otro, se configura una servidumbre gratuita. Se da en los predios mediterráneos (enclavados, encerrados), cuando no tienen acceso o salida a la vía pública y dependen de los demás para ello.

2. Servidumbre de acueducto: Llamada servidumbre de paso de aguas. Antiguamente se la conocía como caños y canales. Se da cuando se usa un inmueble para llevar o conducir el agua a otro. De aquellos predios (inferiores) que para recibir aguas que, naturalmente y sin intervención del hombre, descienden o pasan de otros predios (superiores).

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera

Frente a los actos de defensa de la posesión, nuestro ordenamiento civil permite que el afectado ejerza la denominada DEFENSA POSESORIA EXTRAJUDICIAL.

¿En qué consiste la defensa posesoria?

La Defensa Posesoria Extrajudicial se encuentra regulada en el artículo 920 ° del Código Civil, donde nos señala que:

El poseedor de un inmueble se encuentra legitimado para rechazar o repeler la violencia que se emplee contra él y recuperar la posesión que ilegalmente le fue quitada.

De esta manera:

1. La defensa posesoria extrajudicial sólo puede ser invocada por el poseedor afectado dentro de los quince días siguientes a la fecha que tomó conocimiento de la desposesión.
2. El propietario de un inmueble sin edificación o que se encuentre en dicho proceso, también puede invocar la defensa posesoria, a menos que el inmueble haya prescrito.
3. La Policía Nacional del Perú, así como las Municipalidades respectivas, se encuentran obligados a prestar el apoyo necesario al poseedor afectado, bajo responsabilidad.
4. No procede la defensa posesoria contra el propietario del inmueble salvo que el poseedor haya logrado adquirir el bien, gracias a la prescripción adquisitiva de dominio.

Por lo tanto, entendemos por el artículo 920°, que defensa posesoria extrajudicial como aquel mecanismo de tutela brindado a todo poseedor ya sea legítima, ilegítimo o precario, los cuales se pueden dar en dos situaciones:

1. Para repeler por la fuerza cualquier intromisión al bien en el que se encuentra.
2. O para recuperar el bien del que fue desposeído (legítima defensa), siempre y cuando su accionar ocurra de manera inmediata y proporcional al intento de desposesión o desposesión consumada.

En ambas situaciones de defensa posesoria extrajudicial, deben concurrir los siguientes requisitos:

1. La violencia empleada por un tercero contra el poseedor: El autor del ataque se vale de la fuerza, por lo que queda excluido de la defensa privada de la posesión, el supuesto de la usurpación clandestina.
2. Reacción inmediata   del poseedor: Entre ataque y defensa debe existir unidad de tiempo. El poseedor responda inmediatamente rechazando la perturbación o recuperando el bien del que ha sido desposeído. Si intenta recobrar la posesión con intervalo de tiempo, sólo lo podrá hacer por la vía judicial.   
3. Abstenerse de las vías de hecho no justificadas: La reacción del poseedor no debe exceder los medios de la legítima defensa, es decir, debe abstenerse de las vías de hecho no justificadas por las circunstancias.
4. Imposibilidad de la intervención de la autoridad: Aunque el art. 920° no lo menciona, por tratarse de un remedio excepcional, la defensa privada de la posesión solamente es admitida cuando no es posible la intervención de la autoridad, ya que si el poseedor fuera a pedir auxilio, al regresar sería tarde por haberse consumado el despojo.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera

El Pacto de retroventa se encuentra regulado en el artículo 1586° del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.”

Según la Casación 647-2002 Cuzco, nos señala que: “El Pacto de retroventa, contiene un pacto de rescate y consiste en que el vendedor se reserva el derecho de recobrar el bien transferido devolviendo el precio recibido. Conocido en doctrina como «pactum de retrovendendum. En tal sentido, su estipulación debe ser expresa, y sólo operará si se resuelve el contrato.

Por lo tanto, el Pacto de retroventa es aquel acuerdo en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de resolver unilateralmente el contrato celebrado con el comprador y recobrar el bien entregado, siempre y cuando devuelva el precio en dinero recibido, reembolse las mejoras útiles y necesarias (en caso las hubiera) y comunique al comprador que va a ser ejercicio del pacto en mención.

Es así que, una vez celebrado el contrato, con el pacto de retroventa, el comprador sólo podría oponerse a la retroventa mientras el vendedor no le devuelva el precio en dinero recibido. Si ya le devolvió el precio recibido, el comprador no contará con otro recurso para impedir el recobro del bien por parte del vendedor.

PLAZO PARA EJERCER LA RETROVENTA

El artículo 1588° del Código Civil, nos menciona lo siguiente:

“El plazo para ejercitar el derecho de resolución (retroventa), es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulan un plazo menor. El plazo se computará a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal. El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.”

Entendiéndose como mejoras necesarias, a aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien; y como mejoras útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

PACTO DE RETROVENTA COMO CONDICIÓN RESOLUTORIA

De acuerdo con una doctrina nacional, no cabe duda de que el pacto de retroventa al ejercitarse produce las consecuencias de una condición resolutoria. Esto es trascendente, ya que al significar la resolución del contrato anterior y no la celebración de una nueva venta, caducan los derechos del comprador, de quien provenían los derechos de terceras personas. Por otro lado, el vendedor está en el deber de pagarle al comprador el valor de las mejoras necesarias y útiles introducidas en el bien.

La resolución a que se refiere el artículo 1586°, opera de pleno derecho, esto es, sin necesidad de mandato judicial. Empero, debemos decir que una vez ejercitado el pacto tendrá que otorgarse otra escritura pública, para que se inscriba nuevamente el bien a nombre del vendedor. Desde luego, y como quedó anteriormente establecido, no se trata de la inscripción de una nueva venta, sino del restablecimiento del antiguo estado de cosas, el cual, para que tenga validez frente a terceros, deberá quedar anotado.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera