Cuando necesites información, respecto a una propiedad inmobiliaria, como, por ejemplo, quienes son los actuales dueños de esa residencia en el Distrito de Surco, o si también desea averiguar que gravámenes y cargas tiene dicha propiedad actualmente, o si necesitas saber que títulos pendientes de inscripción tiene esa propiedad, se debe solicitar el Certificado Registral Inmobiliario, más conocido como el CRI.   

Por eso, cualquier agente inmobiliario que contrates para que te brinde su asesoría profesional en ayudarte a vender la propiedad, te pedirá el CRI que es un documento que se solicita a Registros Públicos.

Con el CRI los bancos podrán saber a quién le pertenece la propiedad, y si tiene o no gravámenes y cargas, entre otros datos ya referidos que contiene el CRI.

Ya con los datos obtenidos con el CRI, el banco podrá evaluar mejor si te otorga el crédito hipotecario o no. 

Y si tu solicitud al banco fue para realizar un proyecto inmobiliario, construir un edificio de condominios, o multifamiliar, servirá para una mejor decisión de la entidad bancaria tener el CRI de la propiedad.

Los documentos que necesitas para solicitar el CRI, cuyas siglas significa el Certificado Registral Inmobiliario, son los siguientes:

1. Indicar el número de la partida, sino lo tienes en Registros Públicos harás una búsqueda dando los datos de tu persona como propietario. 

2. Indicar la ficha, tomo y folio del inmueble de tu propiedad, si no lo tienes, también, en Registros Públicos harás la búsqueda con tus datos, y si estás casado, con los datos de tu cónyuge, porque quizás esté inscrito a nombre de la sociedad conyugal.

3. También, debes indicar dónde queda el inmueble, por lo que darás la dirección exacta y donde está inscrito el inmueble.

4. Otros datos importantes, para solicitar el CRI, son los nombres y apellidos completos de los propietarios actuales, y realizar el pago de la tasa registral.

Con el CRI o Certificado Registral Inmobiliario, evitarás que alguien te estafe con una casa o departamento que puede estar hermoso, pero su inscripción no ha sido correcta.

Del mismo modo, con el CRI, podrás enterarte si esa casa, o departamento, terreno, etc., por ejemplo, si tiene un embargo judicial, o gravámenes, y anotaciones vigentes, por lo que, en ese caso, no podrás adquirirlo, al menos de forma inmediata, hasta que se levante y soluciones la medida de embargo.

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Los documentos que debes llevar a la Notaría para realizar la venta de la propiedad inmobiliaria son los siguientes:

1. El CRI, que significa Certificado de Registro Inmobiliario, el cual se obtiene en Registros Públicos. El CRI, debe ingresar a la Notaría, conjuntamente con la minuta de compra venta. La importancia del documento denominado: CRI, radica en que te da la seguridad de las condiciones en que se encuentra la propiedad inmobiliaria. Se recomienda el CRI, antes que una copia informativa o que un certificado literal. Y eso porque el CRI tiene toda la información de la propiedad que aparece en un certificado literal, pero hay algo que lo diferencia, y es que se adiciona una hoja de resumen que te explica la situación legal vigente en que se encuentra el predio. Esos datos son: Indicación de los que son propietarios actuales, características precisas de la vivienda, cargas y gravámenes vigentes de la propiedad, y títulos pendientes de inscripción de la propiedad inmobiliaria. Asimismo, contiene, el historial de transferencias, los datos de la partida matriz, los datos históricos de cargas y gravámenes, etc. El CRI lo puedes obtener de Registros Públicos acudiendo en forma presencial o también, mediante el servicio en línea de la Sunarp. Si es solicitado virtualmente en tres días te lo enviarán a tu correo, previamente deberás cancelar S/ 6 soles por cada hoja del CRI.  

2. También necesitarás para vender, los documentos de identidad de ambas partes en fotocopia, por lo que en dichos DNI tendrás que observar si dice estado civil casado, ya que, si figura de esa forma, la cónyuge tendrá que intervenir firmando la minuta y la escritura pública.

Otro aspecto a observar en los DNI es verificar si tiene la constancia de sufragio, porque si no, tienen esa constancia, deberá pagar la multa que corresponde, y eso hace perder el tiempo a ambas partes, porque sin cumplir ese requisito, no se podrá dar un ingreso formal a la minuta de compra venta. También, hay que revisar si los DNI ya se vencieron sus plazos y están ya caducados, en ese caso, necesitará renovar su DNI ya sea el vendedor, o el comprador, o ambas partes si es que sus DNI ya vencieron y han caducado.  

3. Otro documento que hay que llevar a la Notaría, son el HR y predio urbano (PU) o sea, es el pago del autoavaluo ante la Municipalidad y se realiza siempre a principios de año, por lo que se debería tener listo ese pago.

4. La minuta de compra venta firmada por ambas partes y por un abogado.

5. El testimonio de la última transferencia. Esto es en el caso que la compra venta se efectúe a través de un banco.

6. El pago de los tributos, que es el impuesto a la renta por parte del vendedor y el pago del impuesto de la alcabala que pagará el comprador, en soles porque los tributos, se pagan en moneda nacional del Perú.

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Las rentas de segunda categoría, es por la venta de inmuebles y valores mobiliarios.

Si se trata de que tú eres una persona natural, o sea, una persona física, y vendes un departamento, casa, etc, estás ocasionando una ganancia de dinero, de capital, lo cual genera obligaciones tributarias, ya que se trata de rentas de segunda categoría para cuando hagas y pagues el impuesto a la renta.

Por esas consideraciones, al vender la casa o departamento, tienes que pagar el 5 % de la ganancia que obtuviste por dicha venta y el pago del impuesto lo tendrás que realizar a la SUNAT.

No estás obligado a pagar el impuesto a la renta en las siguientes circunstancias:

1. Si el inmueble que estás vendiendo lo adquiriste antes del 1 de enero del año 2004 y tienes los documentos que acreditan tu compra antes de la fecha mencionada. 

2. El inmueble es tu casa propia, y es la única propiedad inmobiliaria que posees, habiendo sido tuyo durante dos años o más de ese tiempo, antes de la venta y, además, tu propiedad inmobiliaria jamás ha sido utilizada como negocio, almacén, plata   de estacionamiento, restaurant, etc.

3. Cuando vendes la propiedad inmobiliaria no tienes ninguna ganancia, ya que el precio de la venta de la casa o departamento, es igual o menor al costo de lo que compraste.

Ahora, en la Notaría, para poder vender tu propiedad inmobiliaria, debes mostrar el comprobante que demuestre que pagaste el impuesto a la renta de segunda categoría.

En caso de que no te encuentres obligado a cancelar el impuesto, tendrás que presentar una comunicación en donde informaras que no te encuentras obligado al pago del impuesto de segunda categoría y, además, tendrás que adjuntar los documentos probatorios que sustenten que no tienes esa obligación tributaria.

Por ejemplo, adjuntar el título de propiedad que demuestra la fecha de compra del inmueble que fue comprado por ti antes del 1 de enero del 2004, o sea, que lo adquiriste, por ejemplo, en diciembre del 2003.   

Cuando presentes los documentos, el Notario Público tienen la obligación a realizar los siguientes procedimientos:

1. Verificar que pagaste el impuesto.

2. Incluirá los documentos que correspondan en la escritura pública.

3. Archivará los documentos en su Despacho Notarial.

Ahora, si vendes más de dos propiedades el mismo año, el ingreso que obtengas a partir de la tercera venta es considerado como una renta de tercera categoría y te convertirás en una persona natural con negocio.

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Se denomina impuesto a la renta de primera categoría el cual es el impuesto del arrendamiento.

El impuesto se paga cada mes, y a pesar que quizás el inquilino no haya pagado la renta. Por lo que el impuesto a pagar es del 5 % del monto de alquiler, por ejemplo, si lo alquila el departamento a S/. 2,000 soles, el impuesto es S/100 soles.

Para tal efecto, se debe llenar un formulario N° 1683, que es la guía de arrendamiento, y se puede pagar en Sunat, para lo cual darás la siguiente información: Informar acerca del número de RUC porque si no tienes el número de RUC no podrás alquilar, indicarás el período tributario, el tipo y número de documento de identidad del inquilino, el monto del alquiler en soles y la indicación del tipo de bien que estás alquilando. 

La declaración y pago a cuenta por concepto de las rentas de primera categoría debe efectuarse de manera independiente por cada arrendamiento de inmuebles que se devengue en un cierto período.

Ahora, la infracción establecida en el numeral 1 del artículo 176 del TUO del Código Tributario, se configurará por cada declaración que se interponga de manera extemporáneamente, correspondiendo por cada declaración que se presente fuera del plazo de ley, y por cada una de ellas la sanción prevista en las tablas de infracciones y sanciones.

La declaración y pago a cuenta mensual del impuesto a la renta de primera categoría puede ser modificada mediante el sistema de pago fácil, pero solamente respecto del dato correspondiente al monto de la renta.

Para tal efecto, el deudor tributario tiene que informar a la entidad bancaria que la declaración se efectúa debido a una rectificación.

Indicará para tal efecto, el número de operación de la declaración original, indicará el monto correcto de la renta, además dará el importe a pagar, el número del RUC, el período, así como también, el tipo y número de documento de identidad del inquilino.

El deudor tributario entregará el formulario 1683 al inquilino o subarrendatario, dependiendo lo que establezca el contrato, debiendo obtener una copia del formulario para demostrar ante la SUNAT la declaración y pago a cuenta que realizó.

Es muy importante que todo ciudadano ya sea peruano o extranjero que reside en este lugar, este al día en los pagos de sus impuestos a SUNAT, de esa manera se evitará multas, sanciones, y procedimientos muy delicados, que generarán más gastos.    

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El perfil del agente inmobiliario es el siguiente:

Generar confianza.- El negocio se basa en la buena fe y sobre todo en la confianza para realizar un negocio de tanta inversión como es el del mundo inmobiliario. Por esta razón, el cliente debe confiar en su agente inmobiliario y sentirse seguro al hacer una transacción económica adquiriendo un bien inmueble o vendiéndolo. Para generar confianza se debe demostrar ser sincero y honesto, eso hará que el cliente adquiera la confianza.

Ser especializado.- El ámbito inmobiliario es muy amplio, y por eso un agente inmobiliario, debe avocarse a una determinada especialidad, por ejemplo, las casas de playa, casas de lujo, casas vacacionales, casas de campo, viviendas para la clase media, etc. 

Tener empatía.-  Al cliente siempre hay que escucharlo, y comprenderlo, para que pueda surgir una afinidad entre cliente y agente inmobiliario, lo cual es vital para que el cliente pueda expresar sus ideas acerca del negocio inmobiliario que tiene en mente. 

Capacidad de negociación.- Es una importante virtud del perfil del agente inmobiliario, ya que a menudo se va a encontrar con propietarios que quieren hacerse millonarios vendiendo su casa, y le colocan un precio, que jamás lo van a vender, por ejemplo, un chalet en el Distrito de San Borja en Lima de 400 metros de terreno y de dos pisos lo quiere vender el propietario en cinco millones de dólares americanos, lo cual jamás va a ocurrir. Entonces, ahí es donde el agente inmobiliario, debe hablarle educadamente y con documentación hacerle entender que a ese precio jamás lo va a vender.

Tener solvencia profesional.-  El agente inmobiliario es un profesional con estudios que lo acreditan como tal, y por ello su solvencia profesional se apreciará en la experiencia que trasmite, demostrando que conoce del tema, la elegancia en su trato y en su vestir, harán que se destaque en el negocio inmobiliario. 

Amplia cultura.- El agente inmobiliario, debe ser una persona que no solamente sabe de la compra venta de inmuebles, sino también, de cultural general, así por ejemplo, si el cliente es un Ucraniano que vive en Lima, y le conversa de lo que sufre la gente de su país, el agente inmobiliario por su cultura estará en condiciones de comentar la injusticia de la invasión de Rusia  a Ucrania, y así demostrará que conoce del tema, por lo que su cliente ucraniano se dará cuenta de que es un agente inmobiliario culto.

Sociable.- Es otro de los aspectos más importantes del perfil de un agente inmobiliario, ya que, por eso, es un curso obligatorio el estudiar las relaciones interpersonales. Siempre debe mostrarse con actitud positiva, sonriente y extrovertido.

Además, de conocer de derecho, gestión, marketing y administración inmobiliaria.

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El certificado de parámetros, son otorgados por las Municipalidades Distritales y también provinciales, o podría ser otorgado por la Municipalidad de Lima, dependiendo donde quede el bien inmueble. 

Con el certificado de parámetros, el propietario podrá entender que requisitos debe cumplir de forma técnica para poder construir en la propiedad.

En el certificado de parámetros podrá conocer hasta que altura puede construir, cuáles serán los retiros obligatorios, la cantidad de estacionamientos para los automóviles, etc.

Este certificado de parámetros le permitirá mostrar al profesional que generalmente es un ingeniero civil que se encargará de la construcción en el predio.

Además, el certificado de parámetros es un requisito para tener una licencia de construcción, de edificación, o de habilitación urbana. 

Este certificado de parámetros se debe entregar en un plazo máximo de cinco días hábiles. Cuando decimos cinco días hábiles significa que se cuentan los días de Lunes a Viernes, y no se contabilizan ni los sábados ni los domingos, así como tampoco se cuentan los días que son feriados en él Perú.

El certificado de parámetros, se debe expedir por la Municipalidad, teniendo en cuenta con la zonificación aprobada y que está señalado por la Municipalidad Provincial de Lima Metropolitana.

Como en Lima, ha crecido el ámbito del negocio inmobiliario, que siempre va a considerar a Notarios Públicos, abogados, se debe considerar los requisitos sobre la anotación preventiva de documentos previos, en cuanto a los requisitos de procedibilidad para efectuar las inscripciones de las edificaciones y actos previos que debe respetarse de acuerdo a los establecido por las normas registrales.  

Entre estos documentos se cuenta a: El certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios, y el certificado de factibilidad de servicios, por lo que esta documentación va a permitir que se señale el diseño que afectará el proceso de habilitación urbana o de edificación de un predio, lo que será expedido por la Municipalidad Distrital que corresponda conforma a la ubicación del inmueble.

El Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios como documento oficial, tendrá una duración de treinta y seis meses, lo cual se emite conforme a la zonificación aprobada por la Municipalidad Provincial de Lima Metropolitana.       

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El certificado positivo o negativo de propiedad, son los documentos otorgados por la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, en estos documentos se establecen si la persona natural o persona física, o también, la persona jurídica tiene o no bienes inmuebles de la Sunarp.

Como se sabe, La Sunarp, es la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos, y es una institución especializada en derecho público que tiene total autonomía, jurídica y también, registral, técnica y administrativa.

En la Sunarp, se inscriben y registran los bienes inmuebles, ya sea terrenos, departamentos, casas, etc.

Entonces el certificado positivo de una propiedad, es el certificado que demuestra que existe y que se ha inscrito el inmueble en la Sunarp a nombre de una persona natural o jurídica.

Ahora en cuanto a dicho certificado positivo podrá constar en el documento, lo referente a la existencia del titular que indicará todos los predios que tiene registrados y sus números respectivos de las partidas registrales.   

En dicho certificado, se podrá apreciar, los datos del titular del inmueble, su número registral, y la descripción de cada propiedad.

Ahora en cuanto al certificado negativo de la propiedad, es un documento que demuestra que una persona física, es decir, natural, o jurídica, no tiene propiedades inscritas en el Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos.

Para solicitar cualquiera de los certificados, ya sea el positivo y/o negativo, el interesado debe acudir a la oficina de la Sunarp, por ejemplo, en Lima, se ubica en la Av. Eduardo Rebagliati N° 561, Distrito de Jesús María, al frente del Hospital Rebagliati.

Una vez que haya concurrido a la Sunarp, deberá solicitar y luego llenar un formulario en donde deberá consignar sus nombres y apellidos completos, su número de documento de identidad, del DNI de la persona que va a solicitar ya sea el certificado positivo o negativo.

Si el que solicita es una persona jurídica, tendrá que proporcionar el número de la partida registral del predio inmobiliario.  

El precio del certificado negativo en donde aparecerán que no tiene ningún predio ni inscrito ni registrado a su nombre, en Sunarp, tiene un costo de S/19 soles.

El precio del certificado positivo precisando en forma general los predios que tiene registrado a su nombre es también de S/19 soles.

Ahora, si se quiere un certificado positivo que señale el número de partida registral y la descripción de cada predio, tendrá que pagar S/13 soles por cada inmueble registrado.    Para mayor información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Los aires de las edificaciones familiares de un edificio, podrá seccionarse unos a otros para que los propietarios puedan seguir construyendo los ambientes que deseen en sus áreas, que les corresponde, y sujetándose a los parámetros urbanísticos y de edificación.

Lo expuesto, es producto de la Resolución n° 751 – 2019 – SUNARP – TR – L, expedida por el Tribunal Registral, en que se declara procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre los aires.

Como se sabe, los aires es el derecho que tiene una persona de poder sobre elevar una edificación, a lo que ya existe o sobre el suelo de un terreno que aún se encuentra sin haberse construido.

El artículo 5.9 de la Directiva N° 009 – 2008 – SUNARP – SN, establece los criterios para la inscripción del Régimen de Propiedad Exclusiva y propiedad Común, la inscripción de las unidades exclusivas abarca al área techada y al espacio vacío del piso en que se ubique y de acuerdo a la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

Entonces, cuando una de las unidades está en la azotea, implicará que le corresponden los aires, salvo que el Reglamento Interno señale que no es así.        

El artículo 40, inciso h) de la Ley N° 27157, establece que los aires son zonas comunes, pero excepcionalmente en los títulos de propiedad podrían aparecer cláusulas que establezcan lo contrario, por lo que se les atribuya como sección de propiedad exclusiva.

Por otro lado, el dispositivo 5.7. de la directiva en comentario, la cláusula en contrario, debe estar en el Reglamento Interno, o en una modificación posterior que acuerde establecer la propiedad preexistente de los aires, y que fue omitida en la declaración que se elaboró cuando se plasmó el reglamento Interno, lo cual fue aprobado por las dos terceras partes de los propietarios de los departamentos del edificio.

El Tribunal Registral señaló procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre los aires. Entonces será probable dividir los aires en secciones, respetando los parámetros urbanísticos.

Según el Tribunal Registral, el propietario podrá construir sobre el perímetro superficial de su propiedad, con solamente la limitación de los ya mencionados parámetros urbanísticos.     

Asimismo, el Tribunal Registral, considera que la independización de los aires ocasionará que se establezcan de manera independiente en una nueva partida registral.

Finalmente, se debe tener en cuenta que la propiedad predial siempre estará sujetada a normas de habilitación urbana, zonificación, sub división, y otras que la ley señale. 

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Para ser un asesor inmobiliario en él Perú, se debe tener en cuenta los siguientes requisitos:

Se debe estudiar un curso que tiene una duración de dos a cuatro meses, y que depende de la frecuencia de los días y la cantidad de horas, en que se decida realizar las clases.  En ese sentido, hay Universidades que ofrecen el curso de Agente Inmobiliario, por ejemplo, la Universidad San Martín de Porres, Universidad Nacional de Ingeniería, entre otras casas de estudios superiores.

Los cursos que se deben estudiar de forma obligatoria son: Las relaciones interpersonales, el liderazgo, ética, redacción, etc. Los aspectos jurídicos, para entender los contratos, los trámites notariales y registrales, el régimen de propiedad, etc.

También deberán estudiar en el curso de Agente Inmobiliario, el urbanismo y arquitectura, planificación urbana, inventario de bienes, arquitectura de interiores, conceptos de edificaciones, el curso de marketing inmobiliario y administración inmobiliaria, técnicas de marketing, planes de comercialización y promoción, segmentación de mercado, así como los temas financieros, principios de contabilidad, estadística inmobiliaria, operaciones comerciales y estados financieros.

Todos estos cursos deberás aprobarlos, y la manera de estudiar el curso de Agente Inmobiliario puede ser de forma presencial o virtual. Luego de obtener tu constancia de notas donde se demuestra que aprobaste todos los cursos y que te otorguen tu constancia de haber concluido satisfactoriamente el curso, deberás llenar un formulario de inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario. Además, debes estar en pleno goce y ejercicio de tus derechos civiles e indicarás la dirección del lugar donde actualmente resides.

Asimismo, adjuntarás la copia simple de tu DNI como documento de identidad, tu certificado de antecedentes penales que demuestre que no cuentas con registros de sentencias condenatorias, en todo caso, si hubiera condena, tendrás que cumplir la pena y luego solicitar la rehabilitación, a fin que se borren los antecedentes penales.

Del mismo modo, necesitarás dos fotografías actuales y de color, tamaño pasaporte en fondo blanco. Además, de una copia simple del certificado del curso de especialización de Agente Inmobiliario, expedido por una Universidad o institución educativa que se encuentre autorizada por el Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, para realizar el curso, ya que cualquier institución educativa no pueden dictar el curso, solamente podrán los que tienen convenio con el Ministerio. Luego de ello, el Ministerio de Vivienda te otorgará el carnet de Agente Inmobiliario que te permitirá trabajar en el negocio inmobiliario.     

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Para que sea conforme a la ley en el Perú, el subarrendamiento es el arrendamiento total o parcial del bien arrendado que celebra el arrendatario, que es el inquilino en favor de un tercero, a cambio de una renta, con el consentimiento escrito del arrendador que es el que el alquilo él inmueble.

En la mayoría de casos, el consentimiento o permiso que da el arrendador o propietario del inmueble, para que sub arriende el inquilino a terceros, se produce al momento de celebrar el contrato de arrendamiento.

Y es qué, si no ocurre el consentimiento en el contrato de arrendamiento celebrado con el inquilino, difícilmente ocurrirá un consentimiento posterior.  

Precisamente, ese es una de las dos principales preocupaciones que tiene un propietario cuando alquila el inmueble a un inquilino, y esas preocupaciones son: 1) La duda que tiene si el inquilino cumpla puntualmente con el pago de la renta y 2) El temor que tiene de que el inquilino lo sub arriende a un tercero la vivienda. 

Tanto el subarrendatario como el arrendatario están obligados solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el arrendatario.

A la conclusión del arrendamiento se extinguen los sub arrendamientos, cuyos plazos no han vencido, dejándose a salvo el derecho del sub arrendatario para exigir del arrendatario la indemnización correspondiente.

El subarrendamiento no termina si el arrendamiento cesa por consolidación en la persona del arrendatario y del arrendador, de conformidad con los artículos 1692 al 1695 del Código Civil peruano.

Entonces, si uno hubo consentimiento del arrendador para que sub arriende el inquilino, ese sub arriendo realizado por el inquilino, es ilegal.

En efecto no es un delito que merezca cárcel, pero si es un ilícito civil que el código civil peruano establece que es causal para que pueda darse la resolución del contrato de arrendamiento.  

En efecto es una causal de resolución del arrendamiento, el que el inquilino sin consentimiento del arrendador, haya sub arrendado el inmueble, contra pacto expreso, que significa, que, en el contrato de arrendamiento con el inquilino, se había pactado la prohibición para que no sub arriende el inmueble, y, sin embargo, no cumplió con lo establecido en el contrato de arrendamiento.

O también, ocurre generalmente, que en el contrato de arrendamiento no se estableció ninguna prohibición de sub arrendar, pero como no existió posteriormente a este contrato, un consentimiento expreso del arrendador para que pueda sub arrendar, se habrá cumplido el requisito establecido en el artículo 1697 inciso 4 del Código Civil para realizar la resolución del contrato de arrendamiento. 

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