Si vas a alquilar un departamento, casa o local por primera vez puede que te surjan dudas sobre el contrato de alquiler. En este artículo vamos a tratar de despejar las dudas que puedas tener y así puedas empezar a disfrutar de tu nuevo hogar.

Antes de firmar un contrato de alquiler podrías hacer algunas comprobaciones para estar más tranquilo o tranquila . Por ejemplo, no estaría demás que compruebes que quien alquila la propiedad es realmente el propietario de la vivienda sujeta a alquiler, que tiene capacidad de alquilar y que realmente es quien dice ser.

Aunque parezca complicado saber quién es el propietario, no lo es, porque realizar el trámite para saber no es muy lioso, la verdad es que se trata de un trámite sencillo, que no te llevará mucho tiempo y que te puede ahorrar un buen disgusto. Se puede comprobar fácilmente solicitando una Copia Literal de la propiedad en Sunarp con el DNI del arrendador.

Si la persona que te va a alquilar la vivienda actúa en nombre del propietario o titular, revisa que tenga el poder inscrito en registros públicos o que sea notarial.

Revisa bien el contrato de alquiler antes de firmarlo

En algo tan importante como el alquiler del inmueble en el que vas a vivir, prevenir siempre es mejor que curar. Por eso, recuerda formalizar el contrato de alquiler siempre por escrito, notariado y asegúrate de leer con mucho detalle todas las cláusulas del documento.

Si te surgen dudas sobre algún punto del contrato, no tengas miedo de preguntar hasta que te quede totalmente claro. Incluso te recomendamos que te envíen el borrador del contrato para leerlo con detenimiento antes de aceptarlo o que se lo enseñes a un especialista sea un abogado o agente inmobiliario registrado.

Y, por supuesto, si no lo tienes claro, es mejor que no firmes el contrato de alquiler. Una vez firmado, ya será demasiado tarde si no estás de acuerdo con algún punto.

En el caso de que vayas a compartir la propiedad con otras personas te recomendamos que todos firmen el contrato de arrendamiento así daría más sustento económico y seguridad para ambas partes contratantes. De esta manera todos serán como titulares y si hay algún problema todos tendrán la misma responsabilidad.

¿Cuánto dura un contrato de alquiler?

El precio/renta como la duración del contrato de arrendamiento son las que las partes hayan pactado en dicho contrato. En este sentido, se podría decir que la duración de los contratos de alquiler es libre, porque lo firman entre particulares.

Una vez culminado dicho contrato se podrá ampliar según acuerdo mediante una addenda o nuevo contrato de alquiler.

Ten en cuenta que el plazo de contrato de alquiler comienza a contarse desde la fecha del contrato o desde que el propietario pone el piso a tu disposición.

Otros aspectos importantes es tener el número de registro de los suministros de electricidad, agua y gas.

Antes de firmar el contrato de alquiler también deberías revisar a fondo la vivienda para asegurarte de que responde a tus necesidades.

Si estás buscando una propiedad en  alquiler te podemos asesorar y ayudar. Y si tienes más dudas sobre el alquiler de viviendas, suscríbete a nuestro blog inmobiliario.

Si vives de alquiler, seguro que te ha pasado que se te ha estropeado algo ya sea las tuberías, cerraduras, griferías o simplemente te han salido humedades en las paredes , se ha roto un cristal… Y te has puesto a pensar a quien le corresponde asumir todas esas reparaciones.

Por eso, en este artículo vamos a mencionar algunas obligaciones y derechos de las partes que intervienen en un contrato de arrendamiento y vamos a explicar quién paga las reparaciones en la propiedad.

Vamos a mencionar algunas obligaciones:

Según el tipo de contrato que se haya firmado, en algunos casos puede asumir el propietario de la vivienda o arrendador, entonces este es el que llevaría a cabo las reparaciones necesarias para la conservación de la vivienda, sin incremento alguno de la renta.

Pero, como siempre, esta regla tiene una excepción, y es que el deterioro lo haya causado el arrendatario. En ese caso será el inquilino el que tendrá que hacerse cargo económicamente de la reparación.

De la misma manera, las pequeñas reparaciones del desgaste que causa el uso ordinario de la vivienda también las tendrá que asumir la parte arrendataria, es decir, el inquilino. Eso sí, el inquilino debe comunicar la necesidad de las reparaciones en el plazo más breve posible. Además, en cualquier momento y con una comunicación previa al propietario, podrá realizarlas de forma urgente  para evitar un daño inminente.

En este caso, tendrá derecho a exigir de inmediato al arrendador que le pague el importe que han costado las reparaciones.

¿Puede el propietario hacer remodelación mientras el inquilino vive en la casa?

En cuanto a las mejoras, si no pueden aplazarse hasta que se acabe el contrato de arrendamiento, el inquilino está obligado a soportarlas.

Si no pueden aplazarse, tendrá que aguantar aunque sean molestas o incluso aunque durante el tiempo que duren se vea privado de una parte de la vivienda. Como se mencionó desde el precio todo va depender según él contrato inicial acordado.

Eso sí, si la remodelación dura un tiempo superior a un mes, el arrendador deberá disminuir el importe de la renta previo acuerdo entre las partes y en proporción a la parte de la vivienda de la que el inquilino se esté viendo privado.

Los inquilinos también tienen derechos a que se le indemnicen los gastos que le generen las remodelaciones.

Si el arrendador tiene que hacer obras, deberá notificar por escrito al inquilino algunos meses de antelación antes de iniciar las obras, la fecha de comienzo, su duración y si va afectar o no.

En ese caso el inquilino tendrá tiempo a partir de esa notificación para desistir del contrato, salvo que las remodelación no afecten de manera irrelevante a la vivienda.

En el caso de que desista, el arrendamiento se extinguirá el contrato dando opción a que busquen otra propiedad y se haga la devolución de la garantía.

¿Y qué pasa si es el inquilino el que quiere hacer obras de remodelación ?

La parte arrendataria no puede realizar remodelaciones que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios (plaza de garaje, depósito,balcones o terrazas y etc.) sin el consentimiento por escrito del arrendador.

Y de ninguna manera el inquilino puede hacer obras que disminuyan la estabilidad o seguridad de la vivienda.

Si el inquilino hace remodelaciones no autorizadas por el arrendador, éste puede hacer varias cosas. Puede simplemente resolver el contrato o también puede exigir al concluir el contrato que la parte arrendataria reponga las cosas al estado anterior.

En el caso de que las remodelaciones provoquen una disminución de la estabilidad o de la seguridad, también puede exigir la reposición inmediata al estado anterior.

¿Se pueden realizar remodelaciones para adaptar la casa a una persona con discapacidad?

Este podría ser un caso puntual y que en la actualidad está pasando cada vez más en las viviendas de alquiler. Y es que el inquilino sea una persona con discapacidad y tenga unas necesidades específicas que requieran la adaptación de la vivienda.

En este caso, el inquilino, previa notificación por escrito al arrendador, puede hacer en el interior de la vivienda las obras necesarias para poder utilizarla de forma adecuada y acorde a su discapacidad.

Y si el alquiler es un departamento dentro de una multifamiliar o condominio estas remodelaciones no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio ni deben provocar una disminución en la estabilidad o seguridad.

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El tener un espacio que sea cómodo, ordenado, y de buen aspecto es ideal, ya sea para vivir como una casa o departamento, para trabajar como una oficina o estudio, incluso de un local para una empresa, etc.; sin embargo, esta labor es mucho más complicada de lo que parece, para lo cual, si se desea realizar de una manera correcta y segura, se deberá contactar a un diseñador de interiores.

¿Qué es un diseñador de interiores?

El diseñador de interiores es aquel profesional especializado en mejorar la experiencia del espacio interior, es decir, va a realizar un estudio de forma y función a fin de crear lugares que mejoren la calidad de vida de las personas que los habitan. El diseñador de interiores trabaja con el volumen y la superficie de la zona a acondicionar, conjugando aspectos técnicos y creativos, de esta manera se consigue que las estancias de una vivienda o del lugar de trabajo sean cómodos, estéticamente adecuados y funcionales.

Es así que, el diseñador de interiores suele tener ciertos conocimientos y habilidades, a fin de poder desarrollar su trabajo, tales como:

• Capacidad analítica
• Conocimientos de psicología ambiental
• Uso de programas y software especializados
• Innovación
• Medidas de seguridad arquitectónica
• Arquitectura de interiores

¿Qué actividades realiza un diseñador de interiores?

El trabajo de un diseñador es mucho más complicado que solo decorar un ambiente, éste deberá realizar un estudio del espacio, de lo que busca el cliente y así plasmarlo en el diseño, para ello despliega algunas actividades, siendo estas:

• En primer lugar, el diseñador se entrevista con el cliente, a fin de poder conocer sus necesidades, gustos, afinidades y que es lo que busca proyectar en el espacio o habitación.
• En segundo lugar, de acuerdo a lo conversado con el cliente, el diseñador le brinda una asesoría sobre el espacio, los colores, los materiales, a fin de que el cliente pueda intervenir en la planificación de su espacio.
• Asimismo, el diseñador desarrolla conceptos innovadores de diseño que sean prácticos, estéticos, seguros y acordes con el propósito y funcionalidad destinada para los espacios, asegurándose de reflejar los objetivos del cliente y respetando el presupuesto asignado.
• De igual manera, este realiza planos, croquis, bocetos y arma modelos.
• Por último, organizará la provisión necesaria de materiales, tales como equipos de ventilación, revestimientos, entre otros.

En ese sentido, el diseñador se encarga de planificar, investigar, administrar y coordinar proyectos dirigidos a crear un ambiente saludable, utilitario y estéticamente agradable. Así, a través de estas actividades, el diseñador de interiores elabora un plan en el cual se tienen en cuenta factores internos y externos que mejoren las condiciones de habitabilidad del lugar.

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Por: Casaclic Perú

Un avalúo es un dictamen emitido por un experto que toma en cuenta diferentes variables como ubicación, mercado, condiciones físicas, objetivo comercial, entre otros, entorno a un inmueble para estimar el valor comercial de la propiedad, a fin de que cuando se esté en proceso de compra o venta de un departamento, bodega, casa o local, sirva como base para ver reflejado en el precio las características del inmueble y su estado actual.

Los avalúos son procesos legales que toman tiempo, dentro de los cuales se deben tomar en consideración todas las características que hacen parte de la propiedad y que influyen en el dictamen final. A continuación, pasaremos a detallar los tipos de avalúos.

¿Cuáles son los tipos de avalúos?

1. Avalúo hipotecario: Informes destinados a determinar el valor del inmueble de cara a la solicitud de un crédito hipotecario. Estos avalúos deben cumplir con la normativa establecida por la SHF (Sociedad Hipotecaria Federal, SNC.), entidad regulatoria de los avalúos para otorgamientos de crédito en el país.
2. Avalúo comercial: Estima el valor de un inmueble con fines comerciales para saber en cuánto puedes vender o comprar una propiedad.
3. Avalúo fiscal o catastral: Son avalúos que sirven como sustento para el pago de impuestos.
4. Avalúos para el pago de impuestos de inmuebles:
   1. Avalúos para el pago de impuestos por adquisición de inmuebles.
   2. Avalúos para el pago de impuesto o regularización de predial.
   3. Avalúos para regularización de herencia.
   4. Avalúos para el pago de derechos sobre inmuebles
5. Avalúo para determinación de rentas: Es un informe de rentas de mercado con fecha actual o referenciada a periodos anteriores para calcular indemnizaciones por rentas no percibidas, cesión de contratos de arrendamiento o revisión o negociación de rentas de contratos vigentes.
6. Avalúo para seguro: Determinación de costo invertido para cálculo de una póliza de seguro sobre la propiedad, usualmente excluye el valor del suelo.
7. Avalúo para expropiación: Cuando una propiedad se ve afectada por la ocupación de suelo o la actividad de una entidad gubernamental, se realiza un avalúo para determinar el valor de los bienes afectados y estimando el valor a pagar por ellos.
8. Avalúo para medir el potencial de desarrollo: Este tipo de valuación sirve para conocer el máximo valor del suelo de acuerdo al tipo de edificación permitido en su uso de suelo y densidad.

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El valor catastral, es el valor administrativo que se otorga a un bien inmueble, en base al tipo de inmueble, las delimitaciones geográficas y otras especificaciones. El hecho de que se denomine “valor catastral” se debe a que esta valoración la emite el catastro.

El catastro es una entidad dependiente del estado que actúa como un registro estadístico, el cual se encarga de tener los datos de los distintos bienes inmuebles de un determinado territorio, así como sus características, este registro se utiliza con el fin de calcular el valor de estos inmuebles y, a través de dicha valoración, proceder al cobro de determinados impuestos; pudiendo ser un ejemplo el impuesto predial.

La valoración catastral es realizada por el personal técnico cualificado con el objetivo de lograr una correcta identificación física (superficie, linderos, año de construcción y otros), jurídica (datos de la propiedad), fiscal y económica (los valores del suelo, valores de la construcción y usos).

Asimismo, la ley N° 28294, que es la ley del sistema integrado de catastro que rige en nuestro país desde el año 2005, que tiene como propósito formalizar las propiedades, incrementar la venta de inmuebles de manera segura, generar una economía estable y disminuir la pobreza, esta ley nos indica que el Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial está conformado por: 

1. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP.
2. Los Gobiernos Regionales.
3. Las Municipalidades Provinciales, Distritales y Metropolitana de Lima.
4. El Instituto Geográfico Nacional.
5. El Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero – INACC.

FUNCIONES DEL CATASTRO

• Registro público de todo bien inmueble, de acceso abierto para la ciudadanía.
• Dar información precisa sobre la extensión de terreno del inmueble, así como de su disposición física
• Indica el uso de cada inmueble (vivienda, utilidad comercial o industrial, bien rústico)
• Incluye en el registro público la identidad de las personas físicas o jurídicas propietarias de cada bien.
• Presenta valoración económica del bien, así como su valor fiscal de cara a las correspondientes obligaciones tributarias que implique.
• Identifica cada bien de manera numérica a través de la asignación de un identificador: la llamada referencia catastral.

Cualquier cambio o actualización referente a un bien inmueble debe ser debidamente notificado para su inclusión en el catastro público. En ese sentido, se dice que el catastro de un país tiene el rasgo de ser permanente actualizado, ofreciendo una imagen real y actualizada de cada bien registrado.

IMPORTANCIA 

La importancia de una valoración catastral nos ayudará al saneamiento de la propiedad Inmueble, a establecer rutas de recolección de desechos sólidos, distribuye y mantiene las redes y conexiones del servicio público, a realizar planes de prevención ante fenómenos naturales, identificar las áreas de pobreza, las zonas de focalización de la delincuencia, pandillaje y de concentración de actividades económicas, asimismo, el saber cual es el valor catastral de tu inmueble te ayudará mucho en calcular cual será el valor promedio de tu inmueble por si en el futuro deseas vender o alquilar tu terreno.

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Por: Casaclic Perú

Un agente inmobiliario es una persona especializada en transacciones inmobiliarias encargado de asesorar durante este proceso a las partes, a fin de que se realice una correcta negociación; es decir, funciona como una especie de mediador que va a velar porque se realice la transacción de manera regular y segura.

¿Qué funciones realiza un agente inmobiliario?

Entre las funciones de un agente, tenemos las siguientes:

• Contacta y asesora a personas que quieran comprar, alquilar o vender una propiedad.
• Promociona las propiedades que tenga a su disposición, empleando todos los medios que hagan posible una mayor difusión: portales web, periódicos, anuncios, afiches, etc.
• Acelera el proceso de compra, venta o alquiler de la propiedad captada
• Genera un ambiente de confianza entre las partes.
• Coordina visitas con potenciales clientes, a los cuales les muestra la propiedad captada, indicándose los beneficios, costos, condiciones, etc.
• Realiza el análisis comparativo de mercado de la propiedad, con la finalidad de determinar el valor de la propiedad adecuado al precio del mercado.
• Realiza el proyecto de contrato de compraventa o arrendamiento entre las partes.

¿Cuáles son los requisitos para ser un agente inmobiliario?

Para poder ser un agente inmobiliario deberás inscribirte en el Registro de Agentes Inmobiliarios del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento, a fin de obtener tu Código de Agente Inmobiliario, para lo cual deberás realizar lo siguiente:

Presentar el Formulario de Inscripción en el Registro del Agente Inmobiliario (FIR), para lo cual, el solicitante debe encontrarse en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles, la dirección estipulada en el formulario debe ser el domicilio actual del solicitante, y en caso de persona jurídica es necesario indicar la Partida Registral.

Adicionalmente, debes de adjuntar:

• Una copia simple del DNI del solicitante.
• Copia simple del RUC (debe encontrarse operativo y la actividad económica asociada a actividades inmobiliarias).
• Certificado de Antecedentes Penales en donde se acredite que no cuenta con registros de sentencias condenatorias.
• 2 fotografías actuales y a color, tamaño pasaporte en fondo blanco sin ningún tipo de edición.
• Una copia simple del certificado del Curso de Especialización para Agente inmobiliario. Está impartido por alguna entidad educativa autorizada por el MVCS.

¿Qué impuesto paga un agente inmobiliario en el Perú?

Como mencionamos en líneas anteriores, un agente Inmobiliario es aquel profesional que se dedica a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias relacionadas con la compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, es decir, es el facilitador que necesita el mercado inmobiliario para que se agilicen los procesos de compra y venta de propiedades. Asimismo, debemos saber que al ejercer su trabajo deberá pagar una serie de impuestos de acuerdo a la modalidad de trabajo que tenga, es decir, ya sea como independiente o dependiente.

El primer caso sería, si el agente inmobiliario perteneciera a una agencia inmobiliaria, bajo la modalidad de contrato de trabajo, es decir, figurar como empleado en planilla, tendría que aplicarse el descuento por AFP u ONP, que iría directamente a su fondo de pensiones.

El segundo caso sería al ser un trabajador independiente, ya que los pagos girarán como recibos por honorarios por dichos servicios, y del monto mensual que se obtenga. En este caso sería el pago por Renta de Tercera Categoría, el monto en estos casos podría llegar a ser un pago de impuesto anual del 30%.

Debemos señalar que el agente inmobiliario debe estar regulado y formalizado conforme a la Ley Nº 29080 y la Resolución Ministerial Nº 097-2016 del Ministerio de Vivienda.

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Por: Casaclic Perú

Actualmente, en nuestra sociedad existe una gran cantidad de personas que han optado por ser independientes y crear su propia empresa, lo que conlleva una gran responsabilidad, debido a la inversión que hay de por medio, por lo que si no se cumple con lo esperado se podría perder parte o toda la inversión.

Para formar una empresa, se deberá realizar el trámite denominado “constitución de empresa”; con este trámite, la empresa se va a encontrar debidamente registrada formalmente ante los Registros Públicos, y podrá funcionar sin ningún problema. Para este trámite se deberán desplegar las siguientes acciones.

1. Búsqueda y reserva de nombre de la empresa: Para este paso se debe contar con el DNI o pasaporte vigente y decidir el tipo de empresa que va a constituir, debemos tener en cuenta que, la reserva de nombre es el paso previo a la constitución de una empresa o sociedad. No es un trámite obligatorio, pero sí recomendable para facilitar la inscripción de la empresa o sociedad en el Registro de Personas Jurídicas de la Sunarp. Durante la calificación de la Reserva de nombre, el registrador público tiene que verificar si existe alguna igualdad con otro nombre, denominación completa o abreviada, o razón social de una empresa o sociedad preexistente que esté gozando la preferencia registral.

2. Elaboración de la minuta de constitución de la empresa: Los requisitos para la elaboración de la minuta son 2 copias del DNI de cada socio, 2 copias mas la original de la búsqueda y reserva del nombre, un archivo (PDF, WORD, EXCEL), en un USB con el giro del negocio y la lista de bienes para el capital y, por último, el formato de declaración jurada y ficha de solicitud de constitución de empresa.

3. Aporte del Capital: Para constituir una empresa es necesario, que los socios aporten con dinero o bienes a la empresa. Para el caso de dinero, este debe ser acreditado con un documento expedido por una entidad financiera y para el caso de los bienes se debe realizar un inventario de los bienes ya sea muebles o inmuebles, para luego hacer la inscripción de la transferencia a favor de tu empresa o sociedad.

4. Elaboración de la Escritura Pública ante el Notario: Una vez redactado el Acto Constitutivo, es necesario llevarlo a una notaría para que un notario público lo revise y eleve a Escritura Pública. Se generará la escritura pública, Testimonio de Sociedad o Constitución Social, que es el documento que da fe de que el acto constitutivo es legal. Este documento debe estar firmado y sellado por el notario y tener la firma de todos los participantes de la sociedad, incluidos los cónyuges de ser el caso. El costo del tiempo del trámite dependerá de la notaría que elijas.

5. Inscripción de la empresa en el Registro de Personas Jurídicas de la SUNARP: La notaría se encargará de este paso, una vez obtenida la escritura pública, es necesario llevarla a SUNARP, para realizar la inscripción de la empresa en los Registros Públicos, este procedimiento normalmente es realizado por la notaría de tu elección. El plazo de calificación es de 24 horas desde la presentación del título. La persona jurídica existe a partir de su inscripción en los Registros Públicos.

6. Inscripción al RUC para Persona Jurídica: Una vez constituida tu empresa, debes inscribir en el Registro Único de Contribuyentes (RUC) de Sunat. Puedes hacer este trámite por Mesa de Partes Virtual (MPV) o en persona, a través de su representante legal o tercero autorizado y cumpliendo algunos requisitos.

¿En qué consiste el traspaso de un negocio?

Ya sea por decisiones personales, económicas, laborales, entre otras; muchas veces los propietarios de las empresas deciden ya no continuar teniendo el mismo y deciden traspasarlo.

El traspaso de un negocio consiste en un contrato de cesión de bienes tangibles (mobiliario, productos, etc.) e intangibles de un local (cartera de clientes, marca, etc.) a cambio de un precio determinado. Normalmente, si el local estuviese arrendado por una persona jurídica (sociedad) bastaría con comprar las participaciones sociales. 

A través de este traspaso de negocio, no se cede únicamente el local donde se ejerce la actividad económica principal, sino que inherente a ello van todo tipo de derechos, desde derechos reales de propiedad (sobre los productos o existencias) hasta derechos personales (como la adquisición de la posición de arrendatario en el contrato de alquiler del local).

En ese sentido, en el contrato de traspaso de negocio, el adquirente accede a la titularidad y explotación de un negocio a cambio de una retribución; para lo cual el adquirente y el transferente del negocio suscriben un documento de traspaso de negocio conteniendo diversas cláusulas en donde se detallan los bienes, derechos y obligaciones que constituyen los elementos del negocio objeto de transferencia.

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Ceder los derechos de una casa, un local o un terreno es un acto muy importante, para el cual disponemos de un recurso legal importante: El documento de Cesión de derechos de una propiedad, es un documento escrito mediante el cual el propietario (conocido como cedente) cede derechos de una propiedad a una o varias personas, las cuáles se llaman cesionarios. Esas personas son quienes reciben la titularidad de la propiedad (bien inmueble).

Cabe mencionar que, en el acto de cesión, el cedente traslada tanto los derechos como las obligaciones en torno a la propiedad. La cesión puede ser total o parcial.

Para que la cesión de derechos sea eficaz, es necesario que se cumpla lo siguiente:

• Un título en el que conste la cesión de titularidad sobre los derechos que transmite el cedente. Es necesario que se realice por escrito y que estén acreditados por escritura pública.
• Tiene un carácter bilateral: Es necesaria la aceptación del cedente y del cesionario para que el contrato de cesión de derechos tenga validez.
• Derecho cesible: No debe existir ningún impedimento legal para la transmisión de los derechos a un tercero.

En el presente artículo te enseñaremos las cláusulas básicas para redactar correctamente un documento de Cesión de derechos de una propiedad:

1. Datos personales del cedente: Aquí debes anotar los datos personales completos de la persona que en este acto se constituye en cedente de la propiedad (Nombre, apellido, dirección: calle, ciudad, país).
2. Nombre y Apellido del cesionario: En este paso consignar los datos completos del receptor de la propiedad (Nombre, apellido, dirección: calle, ciudad, país).
3. Datos de la propiedad que es cedida:  Aquí consignar datos de la propiedad cedida con la mayor precisión posible, se pueden anexar facturas.
4. Porcentaje que es cedido: Teniendo en cuenta que en algunas ocasiones la cesión de derechos no es total, es oportuno especificar el porcentaje de la propiedad que es cedida.
5. Fecha a partir de cuándo se efectiviza la cesión de los derechos:  Consigna aquí desde cuándo el cesionario puede disponer de la propiedad que recibe.
6. Tipo de Cesión de los derechos:  Anotar si la cesión responde al pago de una deuda, o si es una donación.
7. Firmas de cedente y cesionario:  Al final de la Carta debe firmar, tanto la persona que cede, como el receptor de dicha cesión de los derechos. Consignar nuevamente los datos personales de ambos.

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En primer lugar, debemos saber que la transferencia o traspaso de propiedad de un inmueble se puede realizar mediante compraventa, donación, anticipo de herencia, permuta, dación en pago, entre otros.

Al momento de vender un predio debemos comunicar la transferencia a la Municipalidad en donde se encuentre ubicado tu predio o propiedad; por el lado del adquirente (comprador), deberá declarar ante la Municipalidad la transferencia de propiedad, hasta el último día hábil del mes de febrero del año siguiente de realizada la adquisición; caso contrario le corresponderá una multa tributaria de acuerdo al artículo 176° numeral 1 del Código Tributario. Así también, por el lado del transferente (vendedor) deberá declarar ante la Municipalidad el descargo de su predio, en este caso debe presentarse la declaración hasta el último día hábil del mes siguiente de producida la transferencia; caso contrario le corresponderá una multa tributaria conforme al artículo 176° numeral 2 del Código Tributario.

Asimismo, cabe señalar que existen 2 impuestos que se deben pagar dentro de una transferencia, el vendedor se encuentra obligado al pago del impuesto a la Renta y el comprador se encuentra obligado al pago de la alcabala. 

En razón a ello, toda persona que transfiere un inmueble se encuentra obligada al pago del Impuesto a la Renta de segunda categoría, salvo las siguientes excepciones:

1. Que, el inmueble que se va a transferir haya sido adquirido antes del 01 de enero del año 2004.
2. Que, el inmueble que se va a transferir sea considerado como “casa habitación”, es decir, que haya pasado por lo menos dos años desde que fue adquirido y que su uso no esté destinado exclusivamente al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o similares. Además de ser único bien.
3. Cuando no exista ganancia de capital, es decir, cuando el monto por el que se va a transferir es menor o igual al monto con el que se adquirió el inmueble.

Por otro lado, todo comprador se encuentra obligado al pago del Impuesto a la Alcabala. Excepto en los siguientes casos:

1. En este caso, el valor de la transferencia y el valor del inmueble según el autovalúo vigente no supere las 10 UIT.
2. Transferencia de inmueble por anticipo de herencia.
3. La transferencia de alícuotas entre herederos o condóminos originarios.
4. La transferencia por resolución del contrato de transferencia que se produzca antes de la cancelación del precio. 
5. La transferencia producida por la división y partición de masa hereditaria, gananciales o de condóminos originarios.

Cabe señalar que, el Impuesto a la Alcabala será cancelado en la Municipalidad del distrito donde pertenece el inmueble, llevando el original de la minuta de transferencia.

¿Qué sucede si omito comunicar la transferencia?

Cuando el vendedor o transferente no declara haber transferido el predio a un nuevo propietario hasta el último día hábil del mes siguiente de transferido éste, se le aplicará una multa equivalente al 30% de la UIT para personas jurídicas y 15% de la UIT para personas naturales, conforme al artículo 176°, numeral 2 del Código Tributario. Esta obligación es exigible para todas las transferencias ocurridas con anterioridad al 10 de noviembre de 2016.

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Sabemos que corresponde a las municipalidades, como parte del ejercicio de su autonomía, administrar sus bienes y rentas. Entre ellos encontramos los bienes muebles e inmuebles de su propiedad; así como los tributos creados por ley a su favor, señalados en la norma aplicable. Estos son el Impuesto Predial, el Impuesto de Alcabala, el Impuesto al Patrimonio Vehicular, el Impuesto a las Apuestas, el Impuesto a los Juegos, así como el Impuesto a los Espectáculos Públicos no Deportivos.

Asimismo, cada municipalidad maneja su propio Texto Único de Procedimientos administrativos (TUPA), que es el documento de gestión de las municipalidades, que contiene los procedimientos administrativos y servicios exclusivos que brinda a la ciudadanía, así como su cuadro de infracciones y sanciones administrativas en donde se detallan las sanciones por cometer una infracción tanto multas como medidas complementarias.

Sabemos, que los arbitrios y el impuesto predial son obligaciones tributarias que tienen todos los ciudadanos, respecto al lugar donde viven. ¿Pero qué sucede cuando no se pagan estos tributos? ¿Puede la municipalidad congelar tus cuentas bancarias?

Cuando no se pagan estos impuestos, el gobierno local sigue una serie de pasos que pueden terminar con la ejecución de una cobranza coactiva, es decir, una vez que haya terminado el procedimiento en la vía administrativa, la municipalidad tiene que emitir una resolución de ejecución coactiva, en consecuencia, sí está facultada para congelar tus ahorros.

Una vez que se termine el procedimiento administrativo regular, la municipalidad puede iniciar el proceso de ejecución coactiva, para ello, la municipalidad le brinda al ciudadano un plazo de siete días para que se cumpla el pago de la deuda. Si no lo hace, puede emitir una medida cautelar de embargo en forma de retención, aquí la municipalidad emite una orden a las entidades financieras para que informe e inmovilicen un monto similar al objeto de cobranza, es decir, la municipalidad no va a ingresar al domicilio del deudor para embargar sus bienes, sin embargo, en el caso de que el ciudadano no se encuentre bancarizado, sí podría considerar estas opciones.

Una vez la municipalidad ordena que se congele el monto en deuda (incluidos intereses y otros cargos), el ciudadano tiene dos opciones: acercarse y pagar, o esperar a que debiten la obligación, pasados los siete días iniciales, no significa que al día ocho se realizará el embargo. 

El banco debe ser notificado, congelar la cuenta e informar a la municipalidad sobre la medida, esto puede tomar entre 8 o 10 días, además los plazos para que se ejecute la cobranza coactiva son variables, hay casos que ha tomado tres semanas o incluso más.

Por otro lado, el ciudadano puede optar por hacer el cumplimiento de la deuda por su propia cuenta, para lo cual debe acercarse y realizar el pago, en ese caso, el ciudadano o la persona debería informar al ejecutor coactivo que ha cumplido con hacer el pago de la deuda, que levante la medida cautelar y declare concluido el procedimiento de ejecución coactiva.

La municipalidad se tomará unos días en verificar que se ha cumplido con el pago y luego debe ordenar el levantamiento de la medida, lo cual puede tomar otros días más.

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