En el presente año, se presentan mayores opciones para poder financiar la compra de una vivienda, que es el sueño que tiene toda persona, independientemente de su estado civil. Y, además, resulta la mejor manera de invertir los ahorros que se tiene, ya que se somete en el caso de que sea aprobado el financiamiento a un pago mensual, lo cual al realizarlo de forma disciplinada le permitirá adjudicarse de una propiedad inmobiliaria, cuando concluya de pagar el crédito. Es así que las principales formas de conseguir el financiamiento para la compra de una vivienda son las siguientes:

1. Crédito hipotecario.-  Las entidades financieras ofrecen los préstamos para financiar el 90% o por lo menos el 80 % del valor total del inmueble que se desea adquirir. Lo expuesto significa que el interesado debe tener por lo menos el 10 % del valor total del inmueble ahorrado, o en el peor de los casos, deberá tener ahorrado el 20% del total del inmueble a adquirir. 

Ahora, luego de cumplir con la entrega de la documentación, exigida por la entidad financiera, y en caso que producto de la evaluación se acepte otorgar el crédito hipotecario, se determinará el plazo de duración de dicho crédito, el cual puede, por ejemplo, cancelarse en 5 años, 10 años, 15 años, 20 años o 25 años, claro está siempre teniendo en cuenta la edad del beneficiado con el crédito, porque si tiene 60 años de edad, no podrá darle un crédito hipotecario a 20 o 25 años, por la edad que tiene, sino a menos tiempo, por ejemplo, a 10 años. 

Para dar el crédito, los bancos solicitarán, las últimas boletas de pago al solicitante del crédito, de su centro de labores, pero si una persona es independiente, tendrá que acreditar su solvencia económica, con otros documentos que el banco le solicite. 

Toda persona que pretende ser financiado por entidad bancaria, debe tener un plan de ahorro, para el pago de la cuota inicial, ahorrando todos los meses en su cuenta personal, por lo qué en un plazo de un año, tendrá una importante cantidad de dinero que le ayudará para poder acceder al crédito hipotecario.

2. Crédito mivivienda.-  El cual está promovido e impulsado por el Ministerio de vivienda, y otorga créditos para adquirir inmuebles. Es así que los créditos de mivivienda podrán darse entre el monto de S/61,200 a los S/436,100. 

Definitivamente, el crédito mivivienda, es para obtener una propiedad de menor valor, que el crédito hipotecario, por lo que el interesado recurre a esta modalidad, cuando le es imposible acceder a una vivienda mediante el crédito hipotecario que requiere tener mayor dinero de cuota inicial y mayor capacidad de endeudamiento.      

Para tal efecto, el interesado deberá tener el 7.5% del valor del inmueble a adquirir, para la cuota inicial, y otro requisito es que no tenga otra propiedad inmobiliaria. El proyecto de mi vivienda permite acceder al bono verde, por inmuebles ecoamigables y también, al bono del buen pagador, lo que implica ahorros del 10% al 15% de la cuota mensual.  

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El aspecto tecnológico, están impulsando las inmobiliarias, ya que se consiguen muchísimas ventajas para el negocio inmobiliario. 

Entre estos aspectos tecnológicos novedosos está lo que se conoce como Proptech, lo cual significa que son las empresas de tecnología usadas en el sector inmobiliario. 

Asimismo, existe la inteligencia artificial, que es usada por las empresas líderes del sector inmobiliario, lo cual brinda las siguientes ventajas: 

La inteligencia artificial se usa para establecer el valor de los inmuebles y acelerar su comercialización. 

La inteligencia artificial se usa para el análisis de las bases de datos sobre inmuebles y sobre el mercado mismo, ya que se podrá acceder de manera más rápida para la recopilación de datos. 

El análisis de datos de la inteligencia artificial se avoca de las tareas más diversas. Todo ello, desde disponibilidad y precios, hasta niveles de ruido en el lugar, horas solares, etc. 

La inteligencia artificial es usada como mecanismo de establecer el valor potencial de una vivienda, de esta manera la inteligencia artificial se ha convertido en uno de los más importantes mecanismos para la previsión del mercado inmobiliario. 

Es así que la inteligencia artificial se coloca al servicio del marketing inmobiliario, convirtiéndose en muy útil para seleccionar clientes potenciales y gestionar la relación con ellos y con los clientes actuales. 

La inteligencia artificial, desempeña un gran logro, en empresas del mercado inmobiliario. Lo expuesto, sucede por las diversas funcionalidades, como la velocidad y eficiencia en el análisis de datos del mercado. 

El tipo de tecnología, como la realidad aumentada del internet de las cosas, hace que se convierta los planos de las viviendas en hologramas 3D, que facilitan conocer las características de un inmueble sin que sea necesario de visitarlo en forma presencial. 

Se puede aplicar a las viviendas junto con la inteligencia artificial con la finalidad de convertirlas en hogares conectados, para automatizar funciones y controlar otras de forma remota. Y también posibilita el funcionamiento de electrodomésticos inteligentes, entre otras ventajas. 

Ahora en cuanto a la realidad virtual, se usa para experiencias inmersivas que permiten acudir a un inmueble sin que sea necesario acudir a él, de manera presencial. 

También sirve, para efectuar una valoración de inmuebles, por ejemplo, en la ciudad de Lima, por lo que la realidad virtual es un mecanismo muy valioso para el negocio inmobiliario.   

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Uno de los temas pocos tratados es el de habitualidad inmobiliaria que a continuación procedemos a explicar. 

Por lo que, conforme al artículo 4 de la ley de impuesto a la renta, establece que se presumirá que hay habitualidad en la enajenación de inmuebles realizado por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal, que eligió por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable. 

Es así que en ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para los efectos de tal artículo de la ley de impuesto a la renta.   

Asimismo, las transferencias fiduciarias que lo establece el artículo 14 – A de la Ley del Impuesto a la Renta, no constituyen enajenaciones. 

Las enajenaciones de inmuebles realizadas mediante los fondos de inversión y patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras y de fideicomisos bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones. 

Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte y la enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal. 

Ahora, el artículo 5 de la ley del impuesto a la renta, señala que se entiende por enajenación a la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se trasmita el dominio a título oneroso. Es así que dado que la ley del impuesto a la renta no señala que se entiende por transmisión de dominio resulta oportuno acudir a lo que establece el Código civil. 

Es así que en cuanto a transferencias de propiedad de bienes inmuebles el artículo 949 del Código Civil establece que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal en contrario. Por eso de las normas citadas fluye que, para efectos de la ley de impuesto a la renta, constituye una enajenación de inmueble, computable para determinar la habitualidad, cualquier acto de disposición por el cual se señale la obligación de enajenar dicho bien a título oneroso, salvo los casos en que haya disposición legal en contrario. 

En suma, para efectos del cómputo de la enajenación de inmuebles a lo establecido por el artículo 4 de la ley de impuesto a la renta, con el objeto de verificar la existencia de habitualidad, se tendrá que tomar en cuenta las enajenaciones que no se hayan inscrito en Registros Públicos, así como aquellas realizadas por documento privado, siempre que comprendan una obligación de transferencia de dominio a título oneroso y que no se encuentren en alguno de los supuestos del último párrafo del artículo 4 de la ley del impuesto a la renta.    

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La ética y el tener que actuar de forma correcta es muy importante en toda actividad profesional u oficio que se desarrolle en determinada sociedad.

En ese orden de ideas, el agente inmobiliario con registro es una persona natural o jurídica, que efectúa operaciones inmobiliarias, que se relacionan con la compra venta, arrendamiento, fideicomiso o cualquier otro contrato de transferencia de dominio, uso o usufructo de bienes inmuebles, así como su administración y otros servicios similares, a cambio de una contraprestación económica. 

Para tal efecto, se deben cumplir ciertos deberes, por ejemplo, que se cuente con el registro respectivo, que se haga el contrato por escrito de intermediación, incluyendo número del registro del agente inmobiliario, en los documentos, trámites, y publicidad que se efectúe y demás que están establecidos en la ley del agente inmobiliario.   

El agente inmobiliario que tiene su registro, puede incurrir en una serie de infracciones que son sancionados conforme al reglamento del agente inmobiliario, y estas infracciones pueden ser las siguientes:   

1. Cuando el agente inmobiliario no tiene la inscripción respectiva. 
2. Representar a más de una parte interesada en una misma operación comercial de compra venta inmobiliaria sin el consentimiento expreso de los contratantes. 
3. Ofrecer una propiedad inmobiliaria sin el consentimiento del propietario.   
4. Retener injustificadamente documentos o dinero de las partes o utilizarlos para finalidades distintas de los motivos que fue recibido.
5. Enviar información falsa o incompleta de las operaciones inmobiliarias en las que interviene el agente inmobiliario. 

Las sanciones que se impondrán al agente inmobiliario dependerá del tipo de infracción que haya cometido y todas estas infracciones del agente inmobiliario y sus respectivas sanciones se encuentran en la ley N° 29080. 

Por ejemplo, si el agente inmobiliario actúa sin contar con la inscripción en el registro del Agente Inmobiliario, se le impondrá la sanción de una multa de hasta S/23,000 y podría ser de menor cantidad de dinero la sanción a recibir el agente inmobiliario que cometió la infracción.  

Si el agente inmobiliario actuó sin tener la renovación vigente de su acreditación como agente inmobiliario, se le impondrá como sanción de una multa de hasta S/23,000. Obviamente puede ser un monto menor la sanción económica al igual que en el caso anterior.

Si el agente inmobiliario ofrece una propiedad sin documento escrito de fecha cierta, la sanción a recibir será la suspensión de hasta un año del registro de agente inmobiliario, aunque dependiendo de las circunstancias atenuantes el agente inmobiliario podría recibir una sanción de menor tiempo. 

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El artículo único de la ley N° 30830, establece que los propietarios de edificaciones ejecutadas hasta el 31 de diciembre del 2016, que hayan sido edificadas sin licencia de construcción, conformidad de obra o que no estén con declaratoria de fábrica, independización y /o reglamento interno, de ser el caso, se podrá sanear su situación conforme al procedimiento que la ley establece.  

La norma incluye a las viviendas construidas sin conformidad de obra o que no cuenten con declaración de fábrica, independización y/o reglamento interno. 

No podrán acogerse a estas facilidades las viviendas levantadas en zonas arqueológicas, zonas de protección ecológica, zonas de riesgo para la salud e integridad física, riberas de ríos, lagos o mares, así como también, en edificaciones en las que resulte evidente la contravención a los elementos elementales de seguridad, lo cual ponga en riesgo la vida humana. 

El proceso simplificado se realiza directamente ante la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP), sin pasar por las Municipalidades. 

Para las viviendas que se construyeron sin licencia, la SUNARP cuenta con unos verificadores, arquitectos, ingenieros, quienes son los que realizan este proceso. 

La función de los verificadores es acercarse a la vivienda del propietario a efectuar las verificaciones, hacer un plano y elaborar una carta de seguridad de un ingeniero que certifique que se encuentra bien edificada y que no se va a caer, por lo que no se encuentra en un lugar prohibido para su construcción. 

Con los requisitos mencionados, la persona llenará un formulario y adjuntará los planos, para acudir al notario que constatará las firmas y será quien realizará la inscripción en la SUNARP, así como también, el de comunicar a la Municipalidad respectiva, que la edificación se regularizó bajo el procedimiento legal actualizado.  

Cuando la municipalidad ha sido notificada de la regularización de la edificación, se puede efectuar acciones de fiscalización para verificar que se cumplieron con los parámetros que establece la norma. 

Asimismo, se debe tener en cuenta que la ley permite la regularización con “carga” o sea, que han vulnerado parámetros urbanísticos, que no tiene que ver con riesgo, sino contra el ornato. En este caso, el verificador debe indicar que tiene una carga, por ejemplo, que invade un retiro, por lo que este percance limitará futuras acciones de construcción en la vivienda.  

En la ley 30830, se precisa que contempla la independencia de viviendas multifamiliares. Por lo que se puede regularizar con el proceso legal un edificio y también se puede efectuar la independización. 

Este proceso legal se puede efectuar ante la SUNARP y del mismo modo que la regularización de la construcción, pasa por un notario, quien hace la inscripción y comunica a la Municipalidad, que realizará la fiscalización de cumplimiento.  

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La licencia es un acto administrativo otorgado por la Municipalidad mediante el cual se autoriza la ejecución de una obra de habilitación urbana y/o de edificación prevista en la ley 29090. 

Esta licencia de habilitación urbana y de edificaciones se otorga conforme a la documentación técnica aprobada y se encuentra afecta al pago por derecho de tramitación por concepto de licencia. 

Tiene una vigencia de treinta y seis meses, contados a partir de la fecha de su emisión y es notificada dentro de los tres días hábiles de emitida, y puede ser prorrogable y revalidada. La licencia es prorrogable por doce meses calendario y por única vez. La prórroga se solicita dentro de los 30 días naturales, es decir, calendarios., anteriores a su vencimiento, estableciendo el número de la licencia y/o del expediente.    

Para la obtención de la licencia de edificación, se tiene que acreditar que el predio cuenta, por lo menos, con el respectivo proyecto de habilitación urbana aprobado. Para la ejecución de la edificación, la habilitación urbana debe estar recepcionada, salvo los proyectos de habilitación urbana aprobados con construcción simultánea.  

Para tener licencias de edificación, así como para la ejecución de sus obras en bienes inmuebles integrantes del Patrimonio Cultural de la Nación o que se encuentren ubicados alrededor de dichos inmuebles, debidamente declarados, no se exige previamente la habilitación urbana, siempre que la Municipalidad, bajo responsabilidad, corrobore que el predio cuenta con obras de accesibilidad de distribución de agua y recolección de desague, así como de distribución de energía e iluminación pública. 

Cuando haya un contrato de superficie, que incorpore a dos o más inmuebles con diferentes propietarios, no corresponde su acumulación para la conformidad de obra y declaratoria de edificación, ni su inscripción en el Registro de Predios, por su naturaleza temporal. 

El administrado, para comenzar a la ejecución de la obra autorizada con las licencias de habilitación urbana y/o edificación, excepto las obras preliminares, deberá presentar el anexo H, conforme a lo señalado por el Reglamento de verificación administrativa y Técnica.   

En resumen, para obtener la licencia de edificación, el terreno debe tener un proyecto de habilitación urbana aprobado.  

Para la conformidad de la obra, debe encontrarse registrada la recepción de obras de la habilitación urbana. 

Las licencias, sus prórrogas y revalidaciones son inscribibles en el registro de Predios. 

Las licencias recaen sobre uno o más predios y producen todos sus efectos, a pesar de que sean enajenados. 

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Una venta de un inmueble efectuado por una persona natural, que no tiene rentas empresariales, establece una ganancia de capital, la cual se considera renta de segunda categoría se encuentra afecta al pago del impuesto a la renta, que se calcula de la siguiente manera.

Primero debes tener en cuenta el valor del inmueble que tuvo cuando lo adquiriste tiempo atrás, y esa cantidad lo restas del precio en el que está vendiendo la propiedad inmobiliaria. Si hay una diferencia a favor tuyo como ganancia, a ese monto le aplicas el 5 % y esa será la cantidad que tendrás que pagar por concepto de tributos, por ejemplo, el inmueble lo compraste en $ 350,000 dólares y luego lo vendes en $450,000 dólares, entonces a los $100,000 de ganancia le aplicas el 5% y por lo tanto tendrás que pagar $5,000 dólares. 

Sin embargo, hay casos en que podemos conseguir la exoneración tributaria. Por ejemplo, en el caso que hayas adquirido el inmueble antes del 1 de enero del año 2004 y luego de esa fecha lo vendes, no tendrá que pagar ningún impuesto tributario. Así haya ocurrido que después de adquirirlo que fue antes del 1 de enero del 2004, lo construiste si es que fue una adquisición de terreno, no se pagará nada de impuestos.

También, no se encuentra afecta al impuesto a la renta la ganancia proveniente de la transferencia de un bien inmueble que no está ocupado como casa habitación por parte de un sujeto no domiciliado en el país, si es que dicho inmueble fue adquirido antes del 1 de enero del año 2004.

Así mismo, tratándose de personas naturales no generadoras de rentas de tercera categoría, que desde antes del 1 de enero del 2004, han poseído de forma continua, pacífica y pública inmuebles que no califican como casa habitación conforme con la definición establecida en las normas de la ley del impuesto a la Renta, respecto de los que luego de esa fecha, han obtenido su inscripción como propietarios en los Registros Públicos, a través del procedimiento de prescripción adquisitiva de dominio por la vía notarial.  

Por lo que la renta generada por la enajenación posterior de los referidos inmuebles no está sujeta al impuesto a la renta.

Del mismo modo, el inmueble que sea tú única casa habitación en el Perú, por más de dos años de antigüedad, y que no se encuentra destinada de forma exclusiva al comercio, industria, oficina, almacén, cochera o cualquier otra forma comercial análoga.

Y finalmente tampoco, se pagará el impuesto a la renta, si el costo por el cual tu compraste la propiedad inmobiliaria, es igual o menor al precio por el cual tú la vendes, por ejemplo, la adquiriste en $675,000 dólares americanos, y luego de unos años la vendes en $ 505,000 dólares americanos, en ese caso, el vendedor no pagará ningún impuesto, porque no tuvo ninguna ganancia.    

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Cuando una persona muestra interés por la adquisición de un inmueble y aún no tiene el total del dinero para poder adquirirla cancelándola inmediatamente, puede recurrir a proponer al dueño del inmueble la firma de un contrato de arras, como también, puede suceder que el dueño del inmueble le diga ya la voy a vender a otra persona, si quiere puede firmar conmigo un contrato de arras.

Por el contrato de arras el comprador se reserva el derecho sobre la compra de un bien a cambio de una cantidad de dinero establecida a cuenta del precio total. Y el vendedor se compromete a entregar el bien al comprador en las condiciones que se pactaron en el contrato de arras.

De esta forma, ambas partes adquieren un compromiso previo a la compra venta de una propiedad. El vendedor se obliga a entregar el bien y el comprador tiene la obligación de pagar el precio que se señalan en el contrato de arras.

El contrato de arras, técnicamente es un pre contrato ya que se establecen en dicho documento el acuerdo de las condiciones de la futura compra venta entre ambas partes. Es así que, el contrato de arras, deberá contemplar la información que luego también se repetirá en el contrato definitivo de compra venta a realizar en el futuro.

La información mínima que debe contener el contrato de arras es la siguiente:

Datos personales de ambas partes, es decir del futuro vendedor y del futuro comprador.

La descripción del inmueble y la identificación de dicho bien inmobiliario.

El precio final de la compra venta y la forma de pago. Ahora, la cantidad de dinero de la señal o anticipo que se tendrá que descontar del precio total.  Aquí ambas partes tendrán que ponerse de acuerdo en el monto del arras, ya que la ley no establece un monto mínimo, pero por ejemplo, nadie aceptaría un contrato de arras por $50 dólares. 

El tiempo máximo para formalizar el contrato de compra venta. Tampoco lo señala la ley, corresponderá a ambas partes establecer el plazo que se otorga en el contrato de arras, por ejemplo, pueden colocar 30 días, 60 días, etc.

El compromiso de firmar el contrato posteriormente a través de la realización de una escritura pública. Así como la distribución de los probables gastos de la compra venta del inmueble y la firma en el contrato de arras del futuro comprador y futuro vendedor.     

El incumplimiento de compra venta del inmueble en el plazo señalado en el contrato de arras, traerá como consecuencia, que el interesado en la propiedad, pierda el dinero entregado en el arras.       

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El sueño de la casa propia se puede realizar, porque ahora existe el programa de mi vivienda, que permite que una familia si cumple con todos los requisitos exigidos por la ley, pueda acceder a un crédito hipotecario de adquisición de una vivienda, y de esta manera hacer su sueño realidad.

Cualquier ciudadano puede solicitar información sobre su situación del proceso de fiscalización de su grupo familiar a Fondo mi vivienda y entérese de la lista de beneficiarios del techo propio comunicándose al siguiente número de teléfono 0800 12 200.

Asimismo, podrá ingresar al portal mi vivienda a fin de buscar los beneficiarios y enterarse si se encuentra en la lista de beneficiarios del programa de mi vivienda.  

Asimismo, deberá la persona interesada inscribir a su Grupo Familiar en cualquiera de las oficinas y centros autorizados a nivel nacional.

Deberá presentar su DNI y el de su cónyuge o conviviente de ser el caso, y tener los datos completos de todos los integrantes y que son los nombres y apellidos, DNI, fecha de nacimiento, estado civil, lugar de nacimiento, nacionalidad, etc.

En el caso que la jefatura familiar se encuentra conformada por una pareja de dos personas convivientes sin ningún impedimento matrimonial, el formulario debe estar firmado por ambos convivientes.

Ahora, si la jefatura familiar está constituida por una pareja de casados, el Formulario debe estar suscrito por cualquiera de los dos cónyuges.    

Es importante que para saber el estado del trámite del fondo mi vivienda, se realice el siguiente trámite:

a. Ingresar a la web de mi vivienda  

b. Darle clic en techo propio

c. Luego ir a estados del trámite

d. Seguidamente colocar el número de DNI, apellido y el código del proyecto

e. Finalmente se tendrá la información que se requería.

No nos olvidemos que existe el bono mi vivienda que es el bono del buen pagador y el premio al buen pagador es una forma de incentivo a la cuota inicial.

Así tenemos los siguientes datos:

Para comprar su vivienda el bono es de S/. 37, 625

Para construir su vivienda el bono es de S/. 9,890

Y para mejorar su vivienda el bono es de S/9,890.

Así también, se puede comparar las tasas de los créditos hipotecarios con el plan fondo mi vivienda.

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La mejor manera de ahorrar es invirtiendo, sin importar el estado civil que se tenga, ya sea soltero, casado, viudo o divorciado, e indudablemente la mejor forma de invertir es adquiriendo una propiedad inmobiliaria.  

Es así que el crédito hipotecario te permitirá financiar la adquisición de una vivienda terminada, o en construcción, o tal vez en proyecto, que se trate de primera venta o viviendas de segundo uso, esta propiedad tendrá un valor desde S/. 65,200 hasta S/ 464,200 soles.

Para acceder el crédito para obtener una vivienda del Estado tiene los siguientes requisitos:

Ser mayor de edad

Ser calificado por la entidad financiera que le entregará los recursos.

No tener ningún crédito pendiente de pago con el Fondo Mivivienda

No ser propietario o copropietario de otra vivienda a nivel nacional.

Tener una cuota inicial mínima del 7.5 % del valor de la vivienda que se comprará.

Este crédito hipotecario es otorgado por la entidad financiera, que a su vez evaluará si la persona merece otorgársele el crédito o no. El plazo para cancelar este crédito puede ser desde 5 años hasta 25 años.

Un dato a tener en cuenta es que la cuota mensual a pagar todos los meses el crédito hipotecario es siempre la misma cantidad todos los meses hasta que se cancele el crédito.

Existe también, un gran beneficio que es el bono del buen pagador, que se trata de una ayuda económica que otorga el Estado para el pago de la cuota inicial.  

En ese orden de ideas, para las viviendas que tienen un valor de S/. 65,200 a S/. 93,100 (hay el bono de S/25,700).

Ahora, en cuanto a los inmuebles cuyo precio tiene entre S/93,100 a S/ 139,400 (hay el bono de S/21,400).

En cuanto a las casas de S/139,400 a S/232,200 (el bono es de S/19,600).

Y para las viviendas que tienen un precio desde S/ 232,200 a S/343,900 (el bono es de S/10,800).    

El financiamiento que la entidad financiera puede realizar es de hasta el 90% del valor total de la vivienda.

Algo sumamente útil conocer es que se puede realizar prepagos sin ningún tipo de penalidad, pero después de que haya transcurrido cinco años de haber obtenido el préstamo hipotecario.  

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