El derecho de uso es un derecho real principal y autónomo, el cual se encuentra regulado en el Título IV «Uso y habitación», de la Sección III «Derechos reales principales», del Código Civil.

Este derecho, es una desmembración del derecho de propiedad (uso, disfrute y reivindicación), confiriendo al usuario solo la facultad de usar o servirse del bien, reservándose el propietario las facultades de disponer, gravar y reivindicar el bien. 

El derecho de uso tiene las siguientes características:

1. Se ejerce por la posesión. 
2. Su titular cuenta con las acciones posesorias y los interdictos para defender su derecho. 
3. Se extingue por las mismas causales previstas para el derecho real de usufructo. 
4. Se ejerce sobre inmueble ajeno.
5. Versa tanto en bienes muebles (un vehículo, una TV, etc.), como en bienes inmuebles (una casa, un departamento, etc.). 

El derecho de uso se encuentra regulado en el artículo 1026° del Código Civil en donde nos señala que: “el derecho de usar o de servirse de un bien no consumible se rige por la disposiciones del título anterior, en cuanto sean aplicables”; es decir del usufructo, es por ello que el derecho de uso se rige por las reglas del usufructo en cuando le sean aplicables.

Cabe resaltar, que el Código Civil, hace una importante precisión en su artículo 1027° y nos menciona que: “Cuando el derecho de uso recae sobre una casa o parte de ella para servir de morada, se estima constituido el derecho de habitación”, esto nos quiere decir, que cuando se tiene de objeto una vivienda se le llamara derecho de habitación.

Por lo tanto, tenemos que el derecho de uso es el derecho real que consiste en usar un bien ajeno no consumible (ins utendi) y recoger sus frutos (ius fruendi) en cuanto sean necesarios para satisfacer sus propias necesidades y las de su familia, sin alterar la sustancia del bien o de su uso; por otro lado, tenemos que el derecho de habitación a aquel derecho de uso gratuito, intransmisible y temporal concedido a una persona para que esta y su familia viven o mueren en un bien inmueble o parte de este, perteneciente a otra persona. Quedándose prohibida la percepción de los frutos (disfrute).

Entonces, debemos entender que el derecho de habitación se encuentra dentro del derecho de uso, el cual es más extenso, debido a que como fue mencionado, abarca bienes muebles e inmuebles.

Por último, cabe mencionar, algunas características muy importantes que poseen tanto el derecho de uso como el derecho de habitación los cuales son:

1. Son derechos reales, ya que se ejercen directamente sobre un bien, sin que una persona determinada esté particularmente obligada. Están protegidos por las acciones posesorias y los interdictos. Se ejercen por la posesión y se otorga a su titular el derecho de usar o habitar el bien. 

2. Son desmembraciones del derecho de propiedad. Con la constitución de los derechos de uso o habitación se quita al propietario el uso y goce del bien, por ello se le llama nudo propietario. El usuario y el habitante o habitador tienen los derechos de uso y goce, mientras que el nudo propietario conserva el dominio, por ende, puede realizar actos de disposición y gravamen; reivindicar el bien, es decir, realizar cualquier otro acto que no sea incompatible con el derecho de uso y goce del beneficiario.

3. Son intransmisibles por actos entre vivos o mortis causa. No pueden ser materia de ningún acto jurídico, salvo de la consolidación. Son derechos personalísimos. Son intransmisibles a los herederos, por cuanto se extinguen con la muerte del usuario o habitador.

4. Se extienden a la familia del usuario o habitador, salvo disposición distinta.

5. El usuario o el habitante, sobre la base del principio salva rerum sus tantia, están facultados para usar el bien conservando su sustancia, es decir, conservando y respetando su estructura, forma, y caracteres esenciales, aun cuando sean más beneficiosas para el nudo propietario (por ejemplo: No puede construir unas habitaciones más, porque lo estaría modificando sustancialmente) y también debe mantener su destino (por ejemplo: Si es casa-habitación no lo puede dedicar a local industrial).

6. Son temporales, por cuanto el bien debe ser devuelto al culminar del derecho de uso o habitación.

7. Son derechos limitados, especialmente en cuanto a la percepción de frutos que los harán suyos solamente en la medida de satisfacer las necesidades del beneficiario y su familia, porque en caso contrario no serían un derecho de uso o uno de habitación, sino un derecho de usufructo. En los derechos de uso y habitación, los frutos que excedan la satisfacción de las necesidades del beneficiario y su familia, son del nudo propietario. Para evitar conflictos se debe regular este hecho en el acto constitutivo.

8. Se extinguen por las mismas causales previstas para el usufructo: a) vencimiento del plazo fijado en el título de constitución: b) caducidad del derecho por el no uso durante cinco años; c) consolidación, cuando se reúne en la misma persona las calidades de nudo propietario con la de beneficiario del uso o habitación; d) por fallecimiento del beneficiario; e) por renuncia del beneficiario; f) por destrucción o pérdida del bien; g) por declaración judicial.

Por: Mg. Edson Zelada Herrera

La adquisición de una vivienda es una de las decisiones más importantes en la vida de las personas. En el mundo inmobiliario, las opciones van de acuerdo a las preferencias de ubicación, tamaño, características ajustadas a la necesidad y presupuesto de las familias interesadas.

Con el desarrollo del mercado inmobiliario de los últimos años, la construcción masiva de unidades residenciales, han generado ofertas de financiamientos, tanto en el campo comercial, como en el crédito social, que han expandido la construcción de proyectos habitacionales a nivel nacional.

Sin embargo, siempre existe la disyuntiva de adquirir una vivienda nueva o una de segundo uso. Por ello es necesario destacar los pro y contras de cada una de las opciones:

La Vivienda nueva tiene las siguientes ventajas respecto a las de segundo uso:

• La ubicación: las viviendas nuevas han sido planificadas para ser construidas en zonas de fácil acceso, en zonas con diferentes servicios (educativos, salud), comercio, cerca de zonas laborales, corporativas.
• Garantía de estructuras y servicios, según las normas de defensa del consumidor, que el constructor debe ofrecer hasta por 10 años.
• Servicios y áreas comunes, que complementan la oferta residencial inmobiliaria.
• Los estilos y diseños constructivos cobran cada vez más importancia.
• La sustentabilidad de los proyectos, con sistemas eco-amigables, que premian el ahorro de agua y energía, así como el cuidado del medio ambiente.
• No paga alcabala la primera compra-venta.

La vivienda de segundo uso tiene las siguientes ventajas:

• Por lo general son unidades inmobiliarias más amplias.
• Tienen precios más flexibles, porque su costo de adquisición es más antiguo.
• Son más accesibles por su diversidad 
• Son más aceptadas porque el mercado está acostumbrado a ellas.

Sin embargo, dentro de sus desventajas se encuentra:

• Muchas de estas viviendas son autoconstruidas, sin criterios técnicos.
• Son fácilmente depreciadas, en la parte construida.
• No tener garantías en estructuras e instalaciones.
• Muchas viviendas no están dentro de un condominio, lo que hace más álgido el tema de seguridad y costos de mantenimiento.

En la medida que el mercado se formalice más, se buscarán viviendas funcionales, seguras, accesibles y fácilmente transferibles.

Autor: Germán Gordillo Arcelles

En primer lugar, debemos saber que los remates judiciales de un inmueble o casa, se da cuando una persona o empresa no pudo pagar la hipoteca sobre su propiedad, por ende, la institución que le hizo ese préstamo (generalmente un banco), se queda con la propiedad y la coloca en subasta para recuperar el dinero del préstamo brindado. Lo que están buscando es recuperar el dinero de manera rápida, por ende, los descuentos con los que se empieza la subasta (precio base) son muy agresivos.

En consecuencia, estos remates judiciales son colocados en un portal web del Poder Judicial llamado REMAJU, en donde encontrarás una inmensa cantidad de propiedades como terrenos, departamentos, casas, oficinas, estacionamientos, depósitos y todas las categorías que te puedas imaginar de bienes raíces, que están siendo subastadas y puestas en remate. Además, te permite filtrar por ubicación y por precio base, para que escojas una zona que sea familiar para ti y dentro de tu presupuesto.

Ahora bien, es en este punto en donde nos surge la duda, si es posible comprar una propiedad o casa antes de su remate judicial, la respuesta es SÍ; en razón a ello, a continuación, presentaremos los pasos a seguir y las ventajas que podrías obtener al comprar una propiedad o casa antes de su remate judicial.

1. Lo primero es realizar la búsqueda en REMAJU, sobre aquellas propiedades que se encuentran próximas a un remate judicial, es decir, se encuentran anunciadas, las convocatorias que hay de cada propiedad y sobre todo centrarnos en aquellas que tienen las características que buscamos como Zona, distrito, tamaño, etc.

2. Como punto número dos, se aconseja ir directamente a la propiedad y tratar de hablar directamente o buscar contactarse propietario de la propiedad, es aquí en donde viene la parte más importante que es la de negociar, es decir, mostrar el interés sobre su propiedad, la propuesta que se tiene y sobre todo comprarla antes de que salga a remate. Como sabemos el interés de los propietarios siempre será ganar el máximo dinero. Es aquí en donde se debe mostrar las opciones que se tiene para ofrecer, ya que muchas veces los propietarios creen que en el remate judicial se da como en las películas, es decir, que una persona da una puja, otra persona da otra puja y el precio se va elevando, pero esto no funciona así, es por ello que es en este punto, cuando se le debe indicar al propietario que muchas veces los remates son previamente acordados entre los participantes incluso hasta el precio, que usualmente es igual o menor al precio base. 

3. Una vez, que se tenga el acuerdo con el propietario, se recomienda asegurarse que la propiedad solo tenga un gravamen, es decir, el de la hipoteca, debido a que, si tiene más de uno, el costo a pagar sería muchísimo mayor. Teniendo en claro ello, una muy buena opción para reducir costos es ir a negociar la deuda con el mismo banco, esto debido a que, lo que desean los bancos es tener liquidez, por lo cual es muy probable que el monto que figura de hipoteca sea mucho menor. 

4. Asimismo, podrás demostrar al propietario que, realizando esta venta directa, demora menos tiempo, que el realizado mediante el remate judicial, debido a que este puede tardar entre 3, 4 meses incluso hasta 1 año. Y, por otro lado, tu como comprador, podrás buscar aminorar los costos a pagar, como el pago al martillero, el pago de 1% de la tasa de adjudicación y obtener la propiedad de tu interés, mucho más rápido, de una voluntaria y pacífica, ofreciéndole un buen precio al deudor.

5. Un plus muy importante de mencionar cuando se busca comprar una casa antes de su remate judicial, es indicarle al deudor que mediante este procedimiento, tendrán el beneficio adicional de estar en VERDE (aptos), frente a las entidades financieras, es decir, como sabemos a raíz de la hipoteca que tienen en el banco, ellos se encontraran en ROJO para préstamos o frente a entidades bancarias, pero al momento de hacer la negociación, se pagaría la Hipoteca del banco, lo cual haría que cambie su situación de ROJO A VERDE. Por el contrario, una vez dado el remate judicial, será imposible cambiar esa condición frente a las entidades bancarias.

Cabe resaltar, que se puede suspender un remate judicial, hasta un minuto antes de cancelada la hipoteca o gravamen que posea la propiedad.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Casaclic Perú

Una de las tareas más frecuentes como agente inmobiliario es determinar el valor de mercado de un inmueble, la cual es una tarea que consiste en averiguar los precios con los que se están ofertando las propiedades que se encuentren en la misma zona, aproximadamente de 5 a 10 propiedades; asimismo se escogen propiedades con características similares, es decir con un metraje, ubicación, antigüedad, etc.; este trabajo se llama Análisis de mercado comparativo – AMC.

El AMC o Análisis de mercado comparativo es una metodología de trabajo con el cual se determina el mejor precio de venta de un inmueble en una determinada zona. Esto se logra mediante la investigación de la oferta actual de propiedades con características similares en la zona donde se ubica el inmueble en cuestión. Esta información le permite al dueño tomar una decisión en el precio basada en datos.

PASOS PARA REALIZAR UN ANÁLISIS DE MERCADO COMPARATIVO

1. Anote las características de su inmueble

Los puntos a tener en cuenta son:

• Ubicación
• Área de terreno
• Área construida
• Número de dormitorios
• Número de pisos construidos
• Número de baños
• Seguridad
• Cocheras
• Antigüedad del inmueble

En el caso de departamentos se debe considerar si tiene vista a la calle, ascensores y el piso en el que se encuentra. Anote cualquier otra característica extra que podría influir en el precio.

2. Hacer una lista de inmuebles similares

Si eres un agente inmobiliario es seguro que tengas mucha información de inmuebles en oferta y vendidos. Los portales inmobiliarios son una gran fuente de información, solo recuerda que el precio de oferta no es igual al precio al que se venderá.

3. Obtener el valor promedio por metro cuadrado

Divida los precios por el área, para obtener los valores por metro cuadrado de cada inmueble. Borre las propiedades excesivamente fuera de precio o en remate. La suma de estos valores entre el número de propiedades será el valor promedio por metro cuadrado de la zona.

4. Calcule el valor comercial de su inmueble

Por último, se debe multiplicar el valor promedio por metro cuadrado por el área ocupada del inmueble en estudio.

El resultado obtenido servirá como referencia para decidir el precio de su inmueble. Asimismo, se deberá considerar factores extra que puedan alterar el precio del inmueble como acabados, cercanía a parques, comercios, colegios, transportes y el estado de conservación del inmueble en estudio, además de un margen de negociación. Para que su cálculo sea lo más cercano a la realidad, la muestra tomada no debe ser inferior a 10 inmuebles y deberá ser muy realista y objetivo.

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Por: Casaclic Perú

Como sabemos, un agente Inmobiliario es aquel profesional que se dedica a prestar servicios de mediación, asesoramiento y gestión en transacciones inmobiliarias relacionadas con la compraventa, alquiler, permuta o cesión de bienes inmuebles, es decir, es el facilitador que necesita el mercado inmobiliario para que se agilicen los procesos de compra y venta de propiedades. 

Asimismo, hoy en día la digitalización es un fenómeno que ya se encuentra presente en nuestro país, por tanto, para atender a los nuevos consumidores digitales, es necesario la implementación de herramientas digitales, que sobre todo ayudarán a los agentes inmobiliarios a relacionarse de una manera eficaz con ellos, y de esta manera no perder a futuros clientes potenciales.

Es por ello, que en el presente artículo presentamos 5 herramientas digitales que pueden ser de mucha utilidad a un agente inmobiliario, o cualquier persona que realice actividades en el sector inmobiliario:

1. REALIDAD VIRTUAL: La realidad virtual incorporada al sector inmobiliario, es una herramienta que ayudará a crecer tu cartera de clientes exponencialmente, esto debido a que los clientes podrán visualizar las fotografías digitales en representaciones bidimensionales de un espacio tridimensional, creando una percepción subjetiva de tamaño, área, profundidad y altura. Incluso, permite ofrecer al potencial comprador o arrendatario la posibilidad de evaluar el inmueble desde una visión más cercana a lo natural y más importante aún, poder hacerlo desde la comodidad de su casa o lugar de trabajo. Es una herramienta que puedes obtener a través de cámaras especiales de 360°, plataformas en internet dedicadas a crear espacios virtuales partiendo de un conjunto de tomas fotográficas, y a través de aplicaciones en los smartphones. Existen diversidad con opciones una más económicas que otras, su complejidad y funcionalidad serán cualidades significativas de acuerdo a la calidad que necesites mostrar según la propiedad o target que manejes. Para ello recomendamos la siguiente aplicación:

• NODALVIEW, es una aplicación, mediante la cual se puede obtener contenidos visuales de calidad profesional para tus propiedades inmobiliarias solo con tu smartphone, podrás sacar fotos, panorámicas 360º y vídeos. Son 3 módulos complementarios agrupados en una sola plataforma: Módulo de fotos, Módulo de panorámicas 360° y el módulo de video.

2. MAGICPLAN: Con esta herramienta podrás elaborar el plano de una vivienda mediante la captura de imágenes. No necesitas ser un experto, sólo debes tomar fotos a cada espacio de la vivienda y el plano del piso se va construyendo de forma automática e interactiva. Una vez lo hagas podrás compartirlo por email con tu cliente, así podrá conocer a detalle cómo se encuentra construido el inmueble en el que está interesado. 

3. CANVA: Con esta aplicación de diseño gráfico podrás crear tarjetas de presentación con tus datos, presentaciones para tus reuniones, imágenes con los inmuebles que quieras promocionar para enviar por whatsapp a tus clientes.  

4. VIDEOLLAMADAS Y CONFERENCIAS: Son un sistema interactivo que permite a varios usuarios mantener una conversación virtual por medio de la transmisión en tiempo real de video, sonido y texto a través de Internet. La importancia de mantener una comunicación es vital para el agente inmobiliario, sobre todo en estos momentos de pandemia que nos obliga a estar todos en casa, y no poder llevar a cabo reuniones presenciales y visitas a propiedades. Y un agente no puede perder el contacto con su cliente, es por ello que utilizar esta herramienta le facilitará ambas funcionalidades. 

• GOOGLE CALENDAR: Una herramienta conocida y que muchos ya la usan a diario. Es gratuita y te permite programar reuniones y hacer un seguimiento de ellas. Por supuesto, puedes acceder a Google Calendar desde cualquier dispositivo móvil siempre que te encuentres fuera de la oficina.

5. PLATAFORMAS DE REDES SOCIALES: Para un agente inmobiliario tener presencia en las redes sociales se traduce en un mayor alcance, tomando en cuenta que la mayoría de las personas que usan internet tienen presencia al menos en una red social. Además, tener presencia en las redes sociales promueve el aumento de visibilidad de la marca, atrayendo usuarios a tu sitio web mejorando así el SEO (optimización para motores de búsqueda), se establece un canal de mayor interacción con el cliente, tienes la oportunidad de acercarte de diferentes maneras a tu cliente, creas comunidades en torno a la marca, suma a todo esto a contar con herramientas que te ayudarán a segmentar tu público objetivo para el lanzamiento de campañas de tu marca. 

• Facebook
• Instagram

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Por: Casaclic Perú

Teniendo en cuenta que cada Municipalidad es autónoma (independiente) según Ley, y que por lo tanto puede actuar ampliamente en su jurisdicción distrital, es recomendable estar enterado de cómo establecen el valor del bien inmueble de su propiedad en zona urbana, porque de acuerdo a este valor se determinarán los impuestos municipales que pagará por cada año.

El valor catastral, por tanto, es el valor que puede presentar un bien inmueble. El hecho de que se denomine «valor catastral» se debe a que esta valoración la emite el catastro. El catastro es una entidad dependiente del estado que actúa como un registro estadístico, el cual se encarga de tener los datos de los distintos bienes inmuebles de un determinado territorio, así como sus características. Este registro se utiliza con el fin de calcular el valor de estos inmuebles y, a través de dicha valoración, proceder al cobro de determinados impuestos; pudiendo ser un ejemplo el impuesto predial.

La valoración catastral es realizada por el personal técnico cualificado con el objetivo de lograr una correcta identificación física (superficie, linderos, año de construcción y otros), jurídica (datos de la propiedad), fiscal y económica (los valores del suelo, valores de la construcción y usos).

Asimismo, la ley N° 28294, que es la ley del sistema integrado de catastro que rige en nuestro país desde el año 2005, que tiene como propósito formalizar las propiedades, incrementar la venta de inmuebles de manera segura, generar una economía estable y disminuir la pobreza, esta ley nos indica que el Sistema Nacional Integrado de Información Catastral Predial está conformado por: 

1. La Superintendencia Nacional de los Registros Públicos – SUNARP.
2. Los Gobiernos Regionales.
3. Las Municipalidades Provinciales, Distritales y Metropolitana de Lima.
4. El Instituto Geográfico Nacional.
5. El Instituto Nacional de Concesiones y Catastro Minero – INACC.

FUNCIONES DEL CATASTRO

• Registro público de todo bien inmueble, de acceso abierto para la ciudadanía.
• Dar información precisa sobre la extensión de terreno del inmueble, así como de su disposición física
• Indica el uso de cada inmueble (vivienda, utilidad comercial o industrial, bien rústico…)
• Incluye en el registro público la identidad de las personas físicas o jurídicas propietarias de cada bien.
• Presenta valoración económica del bien, así como su valor fiscal de cara a las correspondientes obligaciones tributarias que implique.
• Identifica cada bien de manera numérica a través de la asignación de un identificador: la llamada referencia catastral.

Cualquier cambio o actualización referente a un bien inmueble debe ser debidamente notificado para su inclusión en el catastro público. En ese sentido, se dice que el catastro de un país tiene el rasgo de ser permanente actualizado, ofreciendo una imagen real y actualizada de cada bien registrado.

IMPORTANCIA 

La importancia de una valoración catastral nos ayudará al saneamiento de la propiedad Inmueble, a establecer rutas de recolección de desechos sólidos, distribuye y mantiene las redes y conexiones del servicio público, a realizar planes de prevención ante fenómenos naturales, identificar las áreas de pobreza, las zonas de focalización de la delincuencia, pandillaje y de concentración de actividades económicas, asimismo, ayudará a determinar los terrenos propicios para la expansión urbana, garantizando la reserva de áreas de protección ambiental, establece inmuebles ubicados en zonas de alto riesgo y protege los territorios agrícolas.

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Por: Casaclic Perú

Si dentro de tus planes está vender tu propiedad y estás pensando en cómo aumentar su valor comercial, debes saber que, desde el detalle más pequeño, al más grande podrán ayudar a incrementar su precio, a continuación, mencionaremos 8 consejos para aumentar el valor comercial de tu propiedad:

1. Resalta las ventajas de su ubicación:  A la hora de ofertar tu vivienda, no solo hables de las comodidades interiores, espacios y amenidades, también subraya las rutas de transporte, vías de acceso y seguridad; además de sitios de interés cercanos, como parques, centros comerciales, universidades y colegios.

2. Prepárate para negociar: Probablemente, los interesados en comprar el inmueble piden una rebaja u ofrezca dinero inmediato a cambio de un descuento. Si necesitas el dinero de forma urgente, fija un tope mínimo de lo que estás dispuesto a recibir y otro monto para iniciar la negociación.

3. Realiza remodelaciones: La primera impresión es muy importante, por lo que invertir y prestar atención a cada detalle de la propiedad puede aumentar su valor, por ejemplo, una fachada recién pintada, un jardín lleno de flores, buena iluminación y herrajes nuevos.

4. Aprovecha los espacios: En el caso de que el inmueble sea pequeño, lo ideal es que a la hora de ofrecerlo esté organizado, sin objetos acumulados, con las paredes en tonos claros y gran iluminación, lo que dará la sensación de mayor amplitud. 

5. Limpiar a fondo el interior: La propiedad en venta requiere una limpieza profesional profunda, que la deje libre de manchas, olores y humedades; que puedes hacer tú si gustas, pero con productos profesionales.

6. Colocar pequeños detalles: Por ejemplo, las plantas, son un gran aliado debido a que tienen el poder de darle un tono diferente a cada ambiente, trayendo frescura y naturaleza, pero debemos tener cuidado de no excedernos, debido a que, al colocar demasiadas plantas podríamos dar un aspecto muy cargado y de poco espacio a nuestra propiedad.

7. Cambio de puertas y ventanas: Otro aspecto muy visible en las propiedades antiguas es que las puertas y ventanas al ser tan utilizadas sufren tanto desde un aspecto visual como en el aspecto funcional, es común encontrarse con ventanas que no abren, puertas hinchadas con fisuras y persianas sucias, amarillentas que no funcionan. Un cambio de estas instalaciones suma muchísimo a un inmueble brindándole un look más moderno y amigable para el comprador.

8. Contactar con un experto: Debemos saber que resulta muy beneficioso, contratar a una persona que se encuentre inmerso en los temas de compra y venta de inmuebles, como son los agentes inmobiliarios, corredores, entre otros, debido a que serán personas expertas en el rubro, quienes buscarán guiarte, traerte las mejores propuestas, ayudarte a colocar el precio de venta de tu propiedad de acuerdo al mercado, asesorarte y sobre todo resolver tus dudas.

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Por: Casaclic Perú

Debemos entender por contrato de arrendamiento o contrato de alquiler, como aquel negocio jurídico, donde el propietario de un bien cede temporalmente su uso y disfrute a otra persona a cambio del pago de una renta. Popularmente se conoce como alquiler, y se formaliza en un contrato. Es así, que se llama arrendador al propietario que cede la posesión del bien y arrendatario a quien la adquiere a cambio del pago de la renta.

¿Qué establece el Código Civil, acerca del arrendamiento?

El Código Civil, en su artículo 1666, señala que:

“Por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida”

Asimismo, cuando el arrendatario y el arrendador de un inmueble deciden realizar un contrato de arrendamiento, si bien es cierto, pueden ajustar el contrato a sus requerimientos y a la información y/o cláusulas que consideren pertinentes; sin embargo, cabe resaltar, que dichos contratos deben contener las siguientes cláusulas esenciales para realizar un buen acuerdo.

PRINCIPALES CLÁUSULAS QUE DEBE CONTENER TU CONTRATO DE ARRENDAMIENTO:

1. Las partes: Dicha cláusula es una parte esencial del contrato, en donde se va a definir a las personas que firmaran el contrato, asimismo, deben tener la capacidad legal suficiente para firmar y obligarse según los términos del contrato, la validez del contrato dependerá de ello.

2. El Objeto: El objeto es otro de los elementos esenciales del contrato de arrendamiento, el objeto es la relación u operación que pretenden regular entre las partes. Por lo tanto, si estamos ante un contrato de arrendamiento de un inmueble, el objeto del contrato de arrendamiento será el inmueble.
3. La Duración: Esta cláusula hace referencia al periodo de duración del contrato o el plazo en el cual cada una de las partes deberá cumplir con sus obligaciones. En este caso, y si las partes lo estiman conveniente se deberá indicar en una cláusula si el contrato podrá ser prorrogado cuando finalice el mismo, y por cuánto tiempo se puede prorrogar.
4. Las Obligaciones de las Partes: Dependiendo de si nos encontramos ante un tipo de contrato u otro, las partes tendrán unas obligaciones u otras. Pero lo que está claro es que, en la redacción de las cláusulas de las obligaciones de las partes, se debe determinar con suficiente claridad las exigencias del contrato, para que no haya ningún tipo de duda en un futuro, ni se pueden dar conflictos entre las partes. Así pues, se recomienda detallar de forma descriptiva y numerada cuáles serán las obligaciones de cada una de las partes.
5. Cláusula de Allanamiento futuro: La Cláusula de allanamiento futuro, es una de las más importantes, en un contrato de arrendamiento, debido a que, mediante dicha cláusula, el arrendatario se compromete a desocupar inmediatamente el predio (casa, departamento, oficina, etc.), previo requerimiento judicial, si es que se presenta alguna de estas dos causales: conclusión del contrato o resolución del arrendamiento por falta de pago de las rentas convenidas. De esta manera, el arrendador evita, que al momento del vencimiento del plazo de arrendamiento o de la resolución de dicho contrato, el procedimiento sea complicado, extenso o costoso.

6. El Precio y la Forma de Pago: Debemos tener en cuenta que una parte esencial del contrato será indicar claramente el precio de la prestación e indicar si este incluye o no, otros impuestos análogos aplicables (renta, predial, arbitrios, etc). Por lo tanto, es recomendable que se establezca de forma detallada la forma de pago (si se realiza al contado, mediante transferencia bancaria, en efectivo, etc.)  bajo qué condiciones se realizará y en qué plazo. Todo ello, para evitar futuros malentendidos.
7. Ley aplicable y fuero: Es una de las cláusulas que más trascendencia futura puede tener en caso de conflicto entre las partes, puesto que mediante esta cláusula se establece que ley se somete el contrato, y, ante quién se resolverá cualquier conflicto que resulte de la relación de las partes derivadas del contrato, su interpretación, ejecución o incumplimiento, en este caso sería bajo el Código Civil. En esta cláusula suele pactarse los Juzgados más cercanos al domicilio de las partes. No obstante, también es común encontrarse en algunos contratos con el sometimiento de cualquier conflicto a la Conciliación y al Arbitraje.

Es importante mencionar que, todo contrato de arrendamiento debe realizarse con cuidado y atención, así como es primordial establecer las obligaciones de los firmantes.

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Por: Casaclic Perú

Como sabemos el fijar el valor de venta para una casa, no es una tarea fácil, ya que son muchos los factores que debemos tomar en cuenta, es por ello, que para determinar el valor de un inmueble, debemos recurrir a la tasación inmobiliaria o denominado técnicamente, informe de valoración, la cual es un documento que establece de manera justificada el valor comercial actual del bien. Esta tasación inmobiliaria es realizada por un perito autorizado por el Ministerio de Vivienda, el cual emitirá un informe sobre el valor del bien luego de realizar distintas acciones para llegar a esta conclusión.

Al momento de tasar una propiedad inmueble a fin de obtener su precio, se deben tomar en cuenta los siguientes factores:

• La ubicación y entorno del inmueble.
• La antigüedad del inmueble.
• Tamaño del inmueble.
• Estado de conservación del Inmueble.
• Uso destinado del inmueble y su ocupación.
• La distribución y cualidades del inmueble.
• Situación legal del inmueble.
• Variación del mercado Inmobiliario

De esta manera conoceremos el precio actual del bien inmueble, con ello tanto el comprador y vendedor podrán realizar una transacción más justa y sin problemas, puesto que se negociará en base a un informe de valoración.

En el mercado peruano, el precio promedio de una tasación es de US$100 pero todo dependerá del tipo de inmueble. A continuación, presentaremos algunos datos referenciales:

• Departamento, casa, local u oficina menor a 240 m2 = S/ 500.00 soles
• Casas con un área de terreno mayor a 240 m2 hasta 600 m2 y área construida hasta 800 m2 = S/ 600.00 Soles.
• Casas con un área mayor a 600 m2 hasta 1500 m2 de terreno y área construida hasta 1000 m2 = S/ 700.00 Soles.
• Solo terrenos sin áreas de construcción menor a 1000 m2 = S/ 500 Soles.

Asimismo, otra práctica muy utilizada entre los agentes inmobiliarios, es el Análisis de Mercado Comparativo (AMC), que es una metodología de trabajo con el cual se determina el mejor precio de venta de un inmueble en una determinada zona. Esto se logra mediante la investigación de la oferta actual de propiedades con características similares en la zona donde se ubica el inmueble en cuestión. Esta información le permite al dueño tomar una decisión en el precio basada en datos. 

En este punto, básicamente se realiza una investigación en portales inmobiliarios especializados, redes sociales y/o un recorrido de zona en busca de otros inmuebles en venta con características similares como el precio, antigüedad de la vivienda, metros cuadrados de construcción y condiciones en general, para obtener así el precio por metro cuadrado de la zona. Este valor obtenido debe ser multiplicado por el área de tu inmueble y finalmente, considerar ciertos factores que pueden elevarlo o reducirlo.

Cabe resaltar que, para calcular el valor de tu propiedad, también se puede hacer de la mano de empresas inmobiliarias, las cuales tienen personal capacitado quienes te ayudarán y recomendarán las mejores opciones en todo el proceso de venta de tu inmueble.

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Por: Casaclic Perú

Cada día la delincuencia en nuestro país va creciendo y posicionándose en casi todos los aspectos de nuestras vidas de donde se pueda sacar provecho, y el mercado inmobiliario no es ajeno a ello.

En los últimos años, el mercado de bienes raíces es una buena oportunidad para que las personas puedan generar ganancias, esto debido a los bienes y su valor, puesto que al hablar de bienes inmuebles, tales como casas, departamentos, oficinas, etc.; nos estamos refiriendo a bienes de mucho valor económico; no obstante, estos mismos factores que hacen atractivo a este mercado para las personas, lo hacen para los delincuentes, que ven en estos negocios una oportunidad para beneficiarse estafando a las personas aprovechándose de su desconocimiento del mismo. 

¿En qué consiste la estafa?

Para desarrollar este concepto, nos apoyaremos de lo establecido en el Código Penal, el cual en su artículo 196° nos dice sobre la estafa “El que procura para sí o para otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta”.

En ese sentido, se entiende a la estafa como la acción de provocar un perjuicio económico a una persona mediante el engaño; de acuerdo a ello, las estafas inmobiliarias, se dan cuando nos encontramos en un negocio de bienes raíces, sobre el mercado inmobiliario.

Consejos para evitar estafas inmobiliarias

Como se hizo mención líneas arriba, el mercado inmobiliario puede atraer a delincuentes que van a buscar aprovecharse de la confianza o el desconocimiento de las personas para estafarlas, es por ello que, al momento de realizar un negocio de bienes raíces sugerimos se sigan estos consejos a fin de evitar estafas inmobiliarias.

1. Antes de iniciar un negocio inmobiliario, ya sea una compra, venta o alquiler de un inmueble, infórmate sobre este mercado. El estar informado sobre cómo se maneja este mercado, quienes intervienen, precios, entre muchos aspectos más, te hará estar informado y alerta al iniciar cualquier tipo de negocio en bienes raíces.

2. Realiza citas presenciales. Te sugerimos que al realizar un acercamiento con la otra parte, ya sea un comprador, vendedor, arrendatario, dependiendo de la circunstancias; lo hagas de manera personal y presencial, es decir conozcas a la otra persona con la que vas a tratar, ver cómo luce, cómo se dirige a ti, qué es lo que busca, es decir no conocerlo únicamente como cliente sino como persona, a fin de que puedas intuir si estás tratando con alguien honesto o no.

3. Verifica los documentos del inmueble. Uno de los puntos más importantes para evitar cualquier estafa, es revisar los documentos de la propiedad, a fin de que verifiques quién es el propietario legal del inmueble, si cuenta con algún gravamen, o algún tipo de problema legal. Para ello, toda la información del inmueble la podrás encontrar en el “Certificado Literal de Partida”, el cual se solicita a Sunarp.

4. No realices ningún tipo de transacción sin que se haya realizado y firmado el contrato, es decir, en caso sea un comprador, no deberás realizar ningún tipo de pago, hasta que no se haya firmado el contrato y no se haya dejado constancia del pago realizado.

5. Nunca firmes documentos en blanco o sin leerlos previamente. Recuerda que debes revisar bien los documentos que vas a firmar, para así evitar cualquier tipo de engaño.

6. Solicita información personal de la otra parte. Si tienes ciertas dudas sobre la persona con la que estás tratando, te recomendamos que solicites información sobre dicha persona, como su Documento Nacional de Identidad y sus antecedentes.

7. Contacta a un profesional. Como última recomendación, te sugerimos que contactes a un profesional en este ámbito, ya sea un agente inmobiliario o un abogado inmobiliario, a fin de que esta persona te pueda asesorar en todo el proceso del negocio, y pueda detectar cualquier tipo de irregularidad. 

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Casaclic Perú