Para calcular el impuesto a la renta de segunda categoría (IR) se gravará la utilidad del capital adquirido por la venta de la propiedad inmobiliaria. Entonces la diferencia entre el valor de lo que costó el inmueble con el valor de la venta de dicha propiedad, podría dar una ganancia, y si es así se tendrá que pagar el impuesto del 5%  

Por eso, se deberá descontar el costo actual de la propiedad inmobiliaria con el precio de venta, y sobre esa diferencia que es el resultado, si existe una ganancia se tendrá que pagar el impuesto del 5%. Dicho pago es obligatorio, porque de lo contrario se tendría problemas con la SUNAT.

Por ejemplo, si una persona adquiere un departamento por $100,000 dólares americanos, pero lo vende en $150,000, entonces la ganancia fue de $50,000 dólares americanos, por lo que a esa ganancia se le aplica el 5 % que tendrá que pagar el vendedor como impuestos que sería la cantidad de $ 2,500. 

En cambio, si una persona adquiere un departamento a $200,000 dólares americanos, y lo vende en $ 160,000, no estará sujeto al pago del impuesto del 5 %, porque la diferencia entre la cantidad de dinero que invirtió en comprar la propiedad inmobiliaria con el dinero que recibió de la venta, no le ha dejado ninguna ganancia, sino pérdida.   

Finalmente, no se pagan impuestos si la propiedad inmobiliaria vendida es el único inmueble que tiene la persona y ha sido el dueño de dicha propiedad por lo menos dos años, así como también si fue adquirido antes del 1 de Enero del 2004.

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Como sabemos el pago de la alcabala es un impuesto que se aplica por la compra de un inmueble, por ejemplo, la adquisición de una casa, pagándose el 3% del valor de la venta del inmueble o del valor del autoavalúo, dependiendo de cuál de los dos sea el monto mayor.  Dicho pago lo realiza el comprador del inmueble ubicado, por ejemplo, en Lima metropolitana, por lo que deberá cancelar en el SAT de Lima y tendrá que realizarlo al contado, siendo el plazo de pago, hasta el último día hábil del mes siguiente de realizada la transferencia de la propiedad inmobiliaria.  

Se puede exonerar del pago del impuesto de la alcabala cuando se ha comprado o adquirido una propiedad inmobiliaria cuyo valor de venta o de autoavalúo no supere las diez unidades impositivas tributarias o los S/. 46,000 soles, por lo que en ese caso se puede solicitar a la municipalidad provincial una constancia que le exonere del pago de impuesto de la alcabala, adjuntando para tal efecto, la copia de la minuta de compra venta de la propiedad, o la copia de la escritura pública y el documento de identidad.  

Asimismo, se encuentran exonerados del pago del impuesto a la alcabala, la compra y venta del gobierno central, del gobierno regional, también están exonerados las municipalidades, las Universidades públicas y privadas, los colegios nacionales y particulares, el cuerpo de bomberos, los gobiernos extranjeros, las Iglesias, las asociaciones internacionales, así como los herederos. 

Del mismo modo, se encuentran exonerados del pago del impuesto de la alcabala los anticipos de legítima, la resolución del contrato de transferencia que se realice antes de la cancelación del inmueble.  

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En el Perú, no se difunde en forma suficiente el leasing inmobiliario, sin embargo, existen bancos que permiten realizar el leasing inmobiliario.  

Como se sabe, en el leasing inmobiliario la persona elige el proveedor y el bien inmueble para el negocio que tienes, y el banco lo adquiere. 

En síntesis, podemos afirmar que es una atractiva financiación de un inmueble mediante el contrato de arrendamiento, a plazo determinado, por ejemplo, de un año o dos años, en que se tendrá que pagar las cuotas todos los meses, pero que tiene la opción de convertirse el inquilino en propietario de la propiedad inmobiliaria, cuando venza el contrato de arrendamiento, por lo que podrá comprar el inmueble, y ello, en virtud de que dicha opción de compra fue establecida en el contrato.

Asimismo, el precio para realizar la compra venta deberá haber sido pactado al momento de efectuar el contrato de leasing inmobiliario.

El financiamiento se efectúa sobre el valor de venta del bien, lo cual genera el beneficio de menor endeudamiento. 

Otro de los beneficios es que se deprecia el bien inmueble en el plazo del financiamiento, y por ese motivo, se disminuye la base imponible para pagar el impuesto a la renta.     

Finalmente, se utiliza el impuesto general de las ventas (IGV) de los comprobantes de pago de cada una de las cuotas como crédito fiscal.

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Una forma mucho más rápida de conseguir el desalojo del inquilino que ha incurrido en un incumplimiento del contrato de arrendamiento, es el desalojo notarial conforme a la ley N° 30933.  Por lo que, para ello, se requiere las siguientes causas: 1) Que el inquilino no haya efectuado el pago de dos meses de la renta de alquiler, o 2) Que el inquilino no haya cumplido con desalojar el inmueble una vez que ha terminado el contrato de arrendamiento.  

De otro lado, pueden demandar el desalojo del inmueble, el propietario, el arrendador, el administrador, y cualquier otra persona que tenga el derecho a solicitar la restitución del bien inmueble. 

Ahora en cuanto al procedimiento que se sigue, el demandante podrá acudir a cualquier notario de la Ciudad donde se ubica el inmueble, y dicho notario será quien notificará al inquilino en el inmueble que deberá desalojar, y también se le notificará en el domicilio que ha señalado en el contrato de arrendamiento, para que en el plazo de cinco días hábiles (es decir, se contabiliza de Lunes a Viernes) de recibida la notificación, proceda a contestar la demanda, y demuestre que está al día en el pago de la renta de alquiler o demostrará en su contestación que ha renovado el contrato de arrendamiento.  

El tiempo de demora del desalojo notarial, no tiene que demorar más de 30 días calendarios, pero se debe recordar que el notario no dicta la sentencia de desalojo, por lo que tendrá que remitir el acta notarial al Juez de Paz Letrado del lugar del inmueble arrendado, para que sea el Juez el que dicte la sentencia de desalojo.  

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En primer término, se debe redactar en el contrato de arrendamiento amoblado los nombres y apellidos del arrendador y del arrendatario, así como sus números de documento de identidad de cada parte, con sus domicilios respectivos.

Ahora, tratándose de un contrato de arrendamiento amoblado, se recomienda que se haga un inventario anexo al contrato en donde figuren los bienes muebles que se está dejando al inquilino. 

En ese sentido, se deberá detallar en el anexo del contrato la lista de bienes muebles, así como el estado de conservación en que se encuentran, pudiendo adjuntar fotografías y video del estado de conservación de dichos bienes. 

A ello, se debe incluir, el precio estimativo de cada bien mueble, porque en caso de destrucción o deterioro por parte del inquilino, se le pueda exigir el pago por las destrucciones realizadas.

Asimismo, el orden al hacer el inventario es fundamental, para qué en caso de problemas con el inquilino, se pueda ubicar los bienes muebles con mayor facilidad; por eso se recomienda realizar el inventario por zonas del inmueble, por ejemplo, especificando los bienes que se encuentran en la sala, comedor, baño de visita, cocina, jardín interior si lo tuviera, dormitorios, baños, lavandería, etc. Además, con fines probatorios, es necesario que se menciona en el contrato de arrendamiento que se anexa el inventario de los bienes muebles que se está dejando en el inmueble para el inquilino, y firmar todas las páginas tanto del contrato como también, del inventario respectivo, legalizado ante Notario la firma de ambas partes.

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Desde el año 2019 a la actualidad, se ha producido una variación del precio del metro cuadrado en los principales distritos de Lima. Por eso el precio fluctúa entre un monto mínimo y máximo por metro cuadrado, pero, lo que sí no ha variado son los principales distritos que siguen siendo: Miraflores, San Isidro, Barranco, San Borja, Surco y la Molina. 

Dentro de estos principales distritos hay tres que son el Top en Lima, y que son: Miraflores, San Isidro y Barranco. El precio por metro cuadrado oscila entre S/9,506 y S/8,921, dependiendo qué zona de Miraflores, San Isidro o Barranco, ya que por ejemplo no es igual un inmueble al frente del Golf de San Isidro que un inmueble en San Isidro a una cuadra de Santa Catalina en el Distrito de La Victoria. Seguidamente entre los principales Distritos de Lima, están San Borja, Surco y la Molina, cuyo precio por metro cuadrado se encuentra entre los S/8,900 y 7,000 soles, todo ello dependiendo de la zona en que está ubicado el inmueble.   

Últimamente muchas personas que ven difícil de adquirir un inmueble en los principales Distritos de Lima, están optando por los denominados Distritos de nivel B como son: Jesús María, Pueblo Libre, Lince, Magdalena, San Miguel y Surquillo. Para el caso de Jesús María, Pueblo Libre y Lince, el metro cuadrado está entre S/6,900 y S/. 6,000 soles, dependiendo de la zona del Distrito. Y en Magdalena, San Miguel y Surquillo, el precio por metro cuadrado es un poco menor, fluctuando entre S/5,900 y S/4,900 soles.

En distritos emergentes como: Breña, Los Olivos y Bellavista en el Callao, el precio oscila entre S/4800 y S/3,900 soles por metro cuadrado. 

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Por el monto del crédito hipotecario, se convierte la deuda en la más importante que tiene una familia cuando se adquiere una vivienda.  

Generalmente, el plazo para cancelar el crédito hipotecario es largo, por ejemplo, de 20, 15 o 10 años, por lo que se debe analizar en qué moneda se debe endeudar, ya que, si hay problemas para pagar el crédito hipotecario, el banco como tiene en garantía el inmueble, existe el riesgo de perderlo y que en consecuencia el banco se adjudique la propiedad.

Si el deudor tiene sus ingresos mensuales en soles, lo recomendable es que el crédito hipotecario sea en soles. 

Lo expuesto, es porque el dólar tiende a subir permanentemente y eso podría ocasionar qué si la deuda mensual del crédito hipotecario es por ejemplo de $ 1,000 dólares americanos al mes, podría suceder que el deudor necesite más soles que el mes anterior, debido al incremento de la cotización de la moneda americana para completar la cuota mensual.  

Ahora, si el deudor tiene sus ingresos mensuales en dólares, lo adecuado sería que pague su crédito hipotecario en la misma moneda que tiene sus ingresos mensuales. 

Ahora es posible, que el dólar pueda bajar su cotización, pero mucho más probable es que suba, además, no se recomienda correr ese riesgo. Además, el deudor siempre debe tener en cuenta, que mientras no cancele el crédito hipotecario el inmueble no es suyo, y recién lo será cuando sea cancelado al banco. 

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Como sabemos, el Perú es un país altamente sísmico, por lo que debemos estar preparados para el momento en que ocurra el sismo y por esta razón; si Usted vive en un piso alto de un edificio, tenga en cuenta las siguientes recomendaciones cuando suceda el sismo: 

1. Alejarse de las ventanas, espejos, mamparas, puertas que tengan vidrios, porque en el sismo podría caerle pedazos de vidrios encima suyo y ocasionar lesiones.

2. Echarse en el suelo cubriéndose la cabeza con los brazos para evitar que durante el sismo le puedan caer encima objetos que le causen una lesión grave. 

3.  No use el ascensor, porque generalmente en los sismos, suele atascarse, por ejemplo, cuando se pierde la luz dentro del ascensor.

4. Mantenga la calma, no se desespere ni se asuste, ni corra, porque recuerde que el sismo por más fuerte que sea, tiene una duración de tiempo limitado, por ejemplo, un minuto y medio. 

5. Si tiene la tranquilidad y calma suficiente, en el momento del sismo cierre el interruptor del gas y luz de su departamento. 

Ahora, a manera de prevención, sería recomendable, que antes que suceda el sismo, usted ya tenga listo su Botiquín de emergencia que contenga por lo menos los siguientes utensilios: Linterna de pilas, agua en botella de plástico, alimentos en lata, abrelatas, agenda de teléfonos, radio a pilas, alcohol, curitas, etc. 

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La adquisición de una propiedad inmobiliaria ya sea casa, departamento, terreno, etc, resulta ser una inversión muy importante en la vida de un ser humano. Por eso, se debe tener cuidado para evitar las estafas inmobiliarias. 

Al respecto, la estafa es un delito, que se comete cuando un sujeto procura para sí mismo o para otro un provecho ilícito en perjuicio de tercero, induciendo o manteniendo en error al agraviado, mediante engaño, astucia, ardid u otra forma fraudulenta, sancionando el Código Penal peruano, al sujeto si es que se le encuentra responsabilidad en el proceso penal, con una pena privativa de libertad no menor de uno ni mayor de seis años y cuya sanción lo determina el Juez Penal.  

Para ello, el sujeto que estafa, y según los especialistas en Criminología que estudian la personalidad de estos infractores, acostumbran ganarse la confianza del agraviado, mediante una serie de engaños, por lo que se debe tener en cuenta las siguientes precauciones: 

1. Debes verificar lo que dice el anuncio inmobiliario y contrastarlo con la documentación del inmueble. Por ejemplo, si el vendedor coloca para engañar en el anuncio el área del inmueble de 255 metros de terreno, cuando en realidad, conforme a la documentación de dicha propiedad, ese metraje de 255 metros es de construcción y no la del terreno que es de 188 metros. Por eso, deberás, solicitar en Registros Públicos, el CRI, que es el certificado Registral Inmobiliario, antes de pagar el arras confirmatorio, o antes de separar el inmueble dando un porcentaje del monto total del precio del inmueble. 

2.  Analizar la documentación de la propiedad, a fin de evitar adquirir un inmueble que tenga por ejemplo, una anotación judicial de embargo.   

3. Acudir a la Municipalidad Distrital que corresponda el inmueble, a fin de verificar si está registrado en dicha Municipalidad con los datos de la persona que está vendiendo la propiedad.   

4. No entregar ningún dinero al vendedor, como forma de separación del inmueble sin antes haber visto la propiedad por dentro y sin tener el CRI.  

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El sector de la construcción y en lo que lo que se refiere a la intermediación inmobiliaria tiene distintas especialidades, que van desde una compra venta residencial o hasta un traspaso comercial, y está dividido en: la parte residencial y comercial, debemos mencionar que los agentes inmobiliarios ofrecen servicio al cliente y estos mismos conllevan una gran complejidad, por lo cual deben de estar altamente capacitados y formados en distintos ámbitos como: derecho, tributación, administración, finanzas, marketing, multimedia, técnicas de ventas y entre otros.

¿Cómo eran los arrendamientos residenciales? 

Si miramos un poco atrás, hace más o menos algunos 40 años, los alquileres estaban totalmente arraigados a un uso que hacían los particulares y familias, bien alquilando alguna habitación de la vivienda donde residían, para complementar ingresos, en un modelo mixto entre alquiler de habitaciones y pensión; o simplemente en el alquiler de otra vivienda, tarea que llevaba a cabo el propio propietario particular o a lo sumo con la ayuda de alguna persona que por su amplia red de contactos podría ofrecer los alquileres pero son contar con capacitación y formación para realizarlo o también con la ayuda del portero/conserje de turno. Evidentemente en esa época, lo profesional brillaba por su ausencia. 

En las diferentes etapas de modernización que hemos ido viviendo en perú , en nuestra sociedad, en la cultura y por supuesto en la economía, hoy día el alquiler residencial, frente a otros sectores, tiene ciertas herencias del pasado, y son muchos los propietarios particulares que deciden alquilar por su cuenta y esto está provocando, en muchos casos, una alta conflictividad en materia de alquileres. Desde cláusulas abusivas o ilegales en los contratos, impagos, o situaciones donde los propietarios son auténticos rehenes de sus inquilinos. Esta alta conflictividad se podría reducir a mínimos, profesionalizando la gestión de los alquileres, y sacándola de la mano de los particulares o de personas no capacitadas o registradas en el ministerio de vivienda construcción y saneamiento.

El alquiler requiere de una gestión profesionalizada que sea llevada a cabo por profesionales en la materia, con una formación continua, no solo porque lo que hay en juego tiene enorme trascendencia económica, sino también legal. No hay más que ver cómo en los últimos años los arrendamientos residenciales dependen de varios regímenes jurídicos, donde un particular no tiene los conocimientos necesarios, por ejemplo, para redactar un buen contrato de alquiler, gestionar el arrendamiento, gestionar tu patrimonio y hacerlo cumplir.

Actualmente la gestión diaria del alquiler de viviendas requiere de mucha experiencia, medios para llevarla a cabo, y un conocimiento profundo de una normativa actual. Dichas cualidades sólo las pueden ofrecer empresas o profesionales que se dediquen a la gestión de los alquileres, y de eso se benefician tanto arrendadores como arrendatarios. Especialmente cuando en la gestión profesional, se garantiza al arrendador, el pago de las rentas, haciéndose responsables directos de los retrasos o impagos. De esta manera desaparecería prácticamente la conflictividad actual en los alquileres.

Una gestión profesional afianza el alquiler, convierte al alquiler en una buena opción para todos, ofreciendo total seguridad al propietario y una buena opción de vida y de estabilidad para la mayoría de las personas y familias que deseen vivir de alquiler.

Pero el problema actual de la enorme conflictividad existente en materia arrendaticia, es que en un arrendamiento se juntan dos partes que son el arrendador y arrendatario, y estos en la mayoría de las ocasiones, no tienen las cualidades, ni experiencia en la gestión, medios para llevarla a cabo, ni conocimientos sobre la materia.

Para evitar esta conflictividad, se hace todavía más necesaria la figura de un agente profesional que seleccione a los inquilinos con criterios financieros de solvencia, para que éste, no solo quiera pagar la renta, sino que finalmente pueda hacerlo. La gestión integral de los alquileres es la que pone en orden todas las disputas que se pudieran plantear en base a sus conocimientos, experiencia en la gestión y medios para llevarla a cabo.

Hoy en día podemos decir que necesitamos avanzar hacia la profesionalización del sector y esto hará que los alquileres se vuelvan seguros.

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