Las obligaciones que debe asumir un heredero, dependerá si el familiar fallecido dejó testamento antes de morir, o si ha fallecido sin dejar testamento. 

Cuando el familiar fallece dejando testamento, las obligaciones del heredero son menos engorrosas, ya que la escritura pública otorgada por el Notario, se deberá inscribir en los Registros Públicos, y luego se procederá a dar cumplimiento de la última voluntad expresada por el testador en el testamento. 

Pero, generalmente la mayoría de personas fallecen sin dejar testamento, porque nunca la persona se proyecta a que en el futuro tendrá que fallecer, por lo que las obligaciones a asumir por los herederos, es mucho más amplia.

En este caso, primero habrá que ver quiénes son los herederos forzosos, que como sabemos los herederos forzosos son el cónyuge, los hijos matrimoniales y extramatrimoniales reconocidos voluntariamente o por sentencia judicial, y los padres del familiar fallecido. Sabiendo esto, se tendrá que hacer lo que antes se denominaba la declaratoria de herederos y que ahora recibe el nombre de: Sucesión intestada ante el notario público que es más rápido el procedimiento. Por ejemplo, si el familiar fallecido deja una casa, se tendrá que dividir y repartir entre todos los herederos forzosos, lo cual puede demorar, si algunos hijos no quieren vender la propiedad, por lo que, si el familiar fallecido no tiene cónyuge, ni padres vivos, y solamente deja su herencia a su único hijo, el proceso será más rápido, debiendo el único heredero asumir el pago de impuestos, servicios y gastos de la casa.    

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Si bien es una alegría para toda la familia, el haber conseguido la aprobación del crédito hipotecario con el banco, y lograr el sueño de la casa o departamento propio; sin embargo, tratándose de un préstamo de mucho dinero, generalmente dichos créditos hipotecarios son por diez, o por quince o por veinte años. 

Entonces, por ejemplo, si el departamento adquirido mediante crédito hipotecario con el banco, le costó $130,000 dólares americanos, y el banco financió $100,000 para que lo pagué en diez años, con una tasa de interés del 10% anual, son $ 10,000 dólares americanos al año solo en intereses, por lo que en diez años serían $100,000 dólares de intereses y más el capital de $ 100,000, el departamento en diez años le costaría $200,000, es decir, el doble de su valor, ya que es casi imposible para la mayoría de personas comprar una propiedad inmobiliaria al contado.   

Por eso, como se trata de un largo plazo, siempre va a ser conveniente efectuar pagos amortizando al capital del crédito hipotecario, para que se reduzca la cuota mensual y así con continuas amortizaciones al capital la cuota se reducirá a un monto fácil de pagar en los próximos diez años, como el equivalente al pago de servicios de agua o luz mensual. Aunque algunos aconsejan amortizar al plazo del crédito para qué si el crédito fue a diez años, se pueda reducir a menos tiempo, según el monto que se amortice, pero el problema en esos casos, es que la vida está sujeta a una serie de contingencias, que se suscitan en forma sorpresiva, por ejemplo, el hecho de que la persona que está pagando el crédito de un momento a otro se enferme gravemente, o que sufra un accidente en que queda inválido, o que pierda el trabajo, etc.   

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Entre los principales beneficios de contratar a una empresa administradora de edificios tenemos los siguientes:

1. Se encarga de la recaudación en el edificio. En ese sentido, el mantenimiento mensual que cada inquilino debe pagar en forma puntual, se hará a través de la empresa administradora del edificio. Por ejemplo, de los jardines, limpieza, ascensor, etc.  

2. Se encarga del pago de los servicios. Por ejemplo, el pago de los servicios básicos de agua, luz, teléfono, etc. 

3.  Llevar un registro de las cuentas de todos los inquilinos del edificio. Lo expuesto, es para que exista un orden y así sea más fácil de ubicar a los inquilinos que se encuentran al día en sus pagos de mantenimiento del edificio, en el pago de los servicios, y también, se podrá detectar más fácilmente quienes son los inquilinos morosos. 

4.  Genera una convivencia pacífica entre los inquilinos del edificio. Ello, en razón, qué si por ejemplo hubiera un conflicto de intereses de carácter doméstico entre los inquilinos, la empresa administradora del edificio actúa en forma imparcial, propiciando la solución armoniosa del percance entre inquilinos. Por ejemplo, que se queje un inquilino que su vecino habla muy fuerte en el hall del edificio por las noches. 

5. Brinda informes mensuales a todos los inquilinos. En efecto, actuando con transparencia, estos informes son sobre sus actividades de la gestión económica, gestión presupuestal, mantenimiento, etc.     

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Muchos propietarios tienen temor de alquilar sus propiedades, porque podría conducirles a posteriores juicios de desalojo, por eso para encontrar un inquilino adecuado se debe tener en cuenta las siguientes recomendaciones:

1. Se debe conocer la actividad laboral del futuro inquilino. Ello porque es peligroso no saber a qué se dedica el aspirante a ser inquilino, debido a que el desconocimiento podría ocasionar al propietario problemas legales.  

2. Conocer el récord crediticio del aspirante a ser inquilino. Para tal efecto, se puede conseguir a través de la Central de riesgos de la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) así se podrá saber qué deudas tiene en el sistema bancario y financiero. 

3. Solicitar meses de garantía y adelanto por el alquiler. Generalmente se pide al inquilino meses dos meses de garantía y un mes de adelanto, para garantizar los posibles daños que podrían ocurrir en la propiedad a alquilar. 

4. Elaborar un contrato de alquiler. En dicho contrato se establecerá con claridad el plazo del contrato de alquiler, el monto de alquiler mensual, la forma de pago, estableciendo que cada seis meses se hará una visita al inmueble en coordinación con el inquilino para comprobar en qué estado de conservación se encuentra la propiedad. Ambas partes, el propietario y el inquilino, deberán legalizar sus firmas ante Notario.  

5. Solicitar la copia del documento de identidad del aspirante a ser el inquilino. Lo expuesto, es para verificar a quien se va a alquilar la propiedad inmobiliaria. 

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La copia literal de un inmueble es uno de los documentos más importantes para efectuar cualquier procedimiento jurídico, debido a que tiene los datos del inmueble y que son los siguientes: 

1. Establece quienes fueron los propietarios anteriormente y quienes son los propietarios actuales. 

2. Contiene las características del inmueble, por ejemplo, el área del terreno. 

3. Señala el historial e inscripción de la propiedad inmobiliaria.

4. Especifica cuáles son las hipotecas, embargos, bloqueos, etc, si tuviera el inmueble. 

La copia literal del inmueble es útil para la compra y venta de la propiedad, así como también si se quiere solicitar un préstamo hipotecario ante el banco. Además, con este documento se podrá determinar si la propiedad tiene algún problema jurídico o no.   

Cualquier ciudadano puede solicitar la copia literal de un inmueble, ya que no se requiere ser el propietario para poderlo pedir ante la oficina de la Superintendencia Nacional de Registros Públicos (Sunarp).

Claro está que para solicitarlo se necesita ofrecer el número de partida registral y llenar un formulario que es entregado en Sunarp de manera gratuita. 

Generalmente el trámite para la entrega de la copia literal del inmueble puede durar como máximo tres días y tiene un costo de S/13 soles en las dos primeras hojas y si la copia literal es más extensa, el costo adicional es de S/6 soles por hoja.  

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En la práctica cotidiana el propietario en su deseo de vender en forma rápida y que le genere buena ganancia, comete una serie de errores que se deben evitar y que son los siguientes: 

1. El propietario por pensar en ganar mucho, coloca el precio de venta del inmueble entre un 30 al 40 % por encima del valor real en el mercado inmobiliario. Por ejemplo, un departamento en Magdalena que su precio real es de $100,000 dólares americanos, pero que el propietario lo ofrece en el precio de $140,000. Entonces eso va a ocasionar que podrían transcurrir años sin poder venderla por no bajarla de precio a su valor real.

2. El propietario para evitar que el futuro comprador se desanime de adquirirla, oculta datos de la propiedad al ofrecer en venta, por ejemplo, no comenta que la propiedad tiene una hipoteca con un banco, o que tiene un embargo, etc. Pero, luego los clientes se desaniman cuando se enteran de dicha hipoteca o embargo al obtener el CRI (Certificado de Registro Inmobiliario).          

3. El propietario rechaza ofertas en forma definitiva, cuando debería evaluarlas y mantenerlas como posible opción, si es que el monto ofrecido se acerca al precio real del valor de la propiedad, ya que podría ser el caso que no se presenten otras ofertas serias de compra del inmueble. 

4. El propietario no filtra a los posibles compradores, y muestra la propiedad a cualquiera que lo llama y que le dice que quiere verla, lo cual muchas veces son personas curiosas o también quizás podrían ser personas que viven al margen de la ley y que desean averiguar los signos exteriores de riqueza de sus futuras víctimas.   

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Sin lugar a dudas que invertir en bienes raíces es la forma más segura para cuidar su dinero, obtenido de una herencia, divorcio, el pago de la CTS, indemnización por despido laboral, o ahorros. 

Para invertir su dinero mediante la compra de un terreno se debe evaluar el momento para realizarlo, es decir, comprar un terreno de ocasión, por ejemplo, el precio que tiene el terreno es una ganga. 

Así también en los meses de Enero y Febrero las instituciones inmobiliarias venden pocos terrenos, por lo que es la oportunidad para aprovechar las ofertas de reducción del precio de los terrenos que se ofrecen a la venta. 

Otro aspecto a tener en cuenta al momento de decidir en invertir en la compra de un terreno, es analizar la ubicación del terreno, y, además, observar si su ubicación tiene mucho potencial para que se incremente su valor con él tiempo. Por ejemplo, adquirir un terreno cerca al mar, o cerca a los centros comerciales, etc.  

Por ejemplo, en un año han subido los precios en un 8 % el metro cuadrado en los Distritos de Lince, Jesús María, Magdalena y San Miguel. Además, se sabe que para este año 2022 el Distrito de Pueblo Libre también ha venido incrementándose el precio del metro cuadrado. 

Definitivamente, siempre será recomendable invertir en terrenos en cualquier época del año, pero principalmente en los últimos meses del año y primeros meses del siguiente año. 

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Toda propiedad inmobiliaria, ya sea casa o departamento con el paso de los años, así como también por el uso permanente que se le ha dado, necesita que se efectúen algunas reparaciones, arreglos, etc; por lo que es de vital importancia saber quién debe asumir los gastos de dichas reparaciones. 

En la práctica es común que en la propiedad inmobiliaria con los años de uso se malogre el tanque de agua, que ocurran filtraciones de agua, que aparezca la humedad en los techos y paredes, que se deterioren las instalaciones eléctricas, etc.

En estos casos, quien debe asumir los gastos que demanden estas reparaciones y arreglos por el largo tiempo de uso que tiene alquilando el inmueble será el inquilino.   

Muy importante para determinar si el pago de las reparaciones le corresponde al inquilino o al propietario será conocer el tipo de deterioro que ha sufrido el inmueble. 

Por eso, al inquilino siempre le corresponderá asumir los gastos de reparaciones de la propiedad, si se malogro algo producto de su uso continuo. Por lo tanto, el mantenimiento de la propiedad siempre será asumido por parte del inquilino.   

Por ejemplo, la rotura de las lunas de las ventanas producto de su uso permanente, cuando se malogra el sanitario, la chapa de la puerta, las llaves de la grifería, los agujeros que se hagan en la pared para colocar el inquilino sus cuadros y espejos deberán ser resanados cuando deje el inmueble, etc. 

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Cuando se pretende construir en un terreno, o más pisos en una casa, se debe solicitar en la Municipalidad Distrital al cual se ubica la propiedad inmobiliaria, el certificado de parámetros urbanísticos y edificatorios. Dicho certificado de parámetros nos permitirá conocer el número máximo de pisos que se podrá construir en la propiedad inmobiliaria. 

Lo expuesto, resulta de mucha utilidad, para el propietario porque, las empresas inmobiliarias cuando compran una casa, lo ven como un buen negocio que, por ejemplo, el certificado de parámetros establezca que se puedan construir doce pisos en el inmueble.

También, con el certificado de parámetros y edificaciones urbanísticos nos permitirá conocer el porcentaje mínimo de área libre, el número de estacionamientos vehiculares que se permiten, etc.  Asimismo, dicho certificado de parámetros servirá para realizar la regularización de la declaratoria de fábrica ante la Sunarp y tiene vigencia de tres años. 

Para conseguir el certificado de parámetros se necesitará acercarse a la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital donde queda ubicado el inmueble, y se tendrá que llenar el formulario de solicitud, pagando S/.12.58 soles para crear el expediente de tramitación y S/. 86.70 soles para que se entregue el certificado de parámetros. Por lo que luego de siete días hábiles de haber presentado la solicitud, el interesado se tendrá que acercar a la Gerencia de Desarrollo Urbano y Rural de la Municipalidad Distrital para recoger el certificado de parámetros.  

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Cuando una persona tiene un lote urbano que desea subdividir en dos o más sub lotes, podrá recurrir a la Municipalidad de su Distrito. 

Para tal efecto, se necesitan los siguientes requisitos: 

a) Una solicitud dirigida al Alcalde de la Municipalidad Distrital al cual pertenece el lote urbano. 

b) La copia de su documento de identidad

c) Certificado literal del dominio emitido por Sunarp del lote matriz y que no tenga más de treinta días de antigüedad.

d) Plano del predio matriz, ubicación y localización

e) Planos de los lotes resultantes 

f) Memoria descriptiva debidamente firmada por el propietario y por el profesional que corresponda.

g) Comprobante de pago por la inspección ocular el cual tiene un costo de S/. 57.40 soles y por el derecho de trámite de subdivisión de terreno el cual cuesta S/143.88 soles.

Con los requisitos anotados se deberá dirigir al Palacio Municipal, donde presentará la documentación en mesa de partes, luego en un plazo de cinco días hábiles un inspector se comunicará con el solicitante para ponerse de acuerdo en el día y hora en que realizará la visita al terreno. 

Después de la visita del inspector, y transcurridos siete días hábiles el solicitante podrá concurrir a la Sub Gerencia de Infraestructura y Desarrollo Urbano ubicada en el Palacio Municipal.   

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