Ahora que ahorrar dinero en un banco, no permite ver multiplicar su dinero, existen las inversiones inmobiliarias que permitirán obtener grandes rentabilidades. En efecto, con la adquisición de bienes inmuebles, las casas, departamentos, terrenos, no se deprecian con los años, sino que aumentan de precio con el paso del tiempo.

En doctrina, hay tres clases de inversiones inmobiliarias y que son las siguientes:

1. Ganancia de capital. Para obtener rentabilidad, habrá que comprar el bien inmueble por debajo del precio del mercado inmobiliario, para que cuando se venda el inmueble se tenga una alta rentabilidad.  Recordemos, que, con el paso de los años, la propiedad que fue comprada a un precio menor del que realmente vale, se verá incrementada en un mayor valor. 

2. Flujo de efectivo. Significa que la propiedad inmobiliaria debe generar rentas, entonces, la rentabilidad se apreciará con el alquiler, por eso cuando se adquiere una propiedad se debe apreciar no solamente el estado de conservación del inmueble, sino también su ubicación, por ejemplo, que el inmueble se encuentre frente al mar, cerca de centros comerciales, zona residencial, que le generará en el futuro al alquilarlo, grandes dividendos.  

3. Desarrollo inmobiliario. Para lo cual se deberá conocer de administración inmobiliaria, arquitectura, derecho inmobiliario, finanzas inmobiliarias, y estudios de mercado.  Para el éxito del desarrollo inmobiliario se debe maximizar la cantidad de venta, por lo que se debe trabajar en el ámbito del marketing inmobiliario para una mejor rentabilidad.

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Uno de los grandes problemas que tiene un propietario, cuando alquila un inmueble ya sea departamento o casa, es el temor de que el inquilino en algún momento deje de pagar los arriendos. 

La ley civil establece, que, para iniciar un proceso de desalojo, es necesario que el atraso en el pago de los arriendos sea de dos meses y quince días que se encuentren vencidos.

La ley establece que el proceso de desalojo por falta de pago tiene un trámite sumarísimo, lo cual significa que es un proceso más rápido que los otros tipos de procesos civiles. 

En esta demanda de desalojo por falta de pago, se podrá incluir también el pedido de que el inquilino además de desalojar el bien inmueble, tenga que cancelar los meses que está debiendo al propietario. 

Las pruebas que acreditarán que la demanda de desalojo por falta de pago sea amparada judicialmente, son los documentos que acrediten la deuda existente del inquilino, así como también la pericia y la declaración de parte.  

Antes de interponer la demanda judicial de desalojo por falta de pago, se acostumbra enviar una carta notarial al inquilino haciéndole mención que debe a la fecha dos meses y quince días. 

Iniciado el proceso judicial el inquilino tiene cinco días para contestar la demanda, para que luego el Juez señale día y hora de la audiencia con la citación de ambas partes, y después de ello el Juez dictará la sentencia declarando fundada la demanda de desalojo o infundada.   

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Toda persona que busca adquirir un inmueble, desea que la propiedad se encuentre saneada, sin ningún tipo de problemas. Pero, muchas veces, la propiedad inmobiliaria tiene una hipoteca, por lo que a la pregunta: de si: ¿Se puede vender la vivienda con una hipoteca?. La respuesta es: Sí se puede vender. 

Lo que se debe hacer es cancelar la hipoteca, claro está que una compra de la vivienda en estas condiciones, suele tener un precio más cómodo de lo que realmente valdría la propiedad sin hipoteca. 

Los documentos a tener en cuenta en una compra venta de inmueble son:  Minuta, escritura pública, HR y PU, recibos de pago de los arbitrios, así como también, el propietario para vender el inmueble tendrá que haber pagado el impuesto predial actualizado al año en que se va a celebrar la venta del inmueble. 

Sería mucho más fácil que las partes que celebrarán el contrato de compra venta del inmueble, tengan ambos, una cuenta en el mismo banco, para que si el vendedor, por ejemplo, debe $100,000 dólares americanos de la hipoteca al banco, y lo está vendiendo en $250,000, el comprador, podrá poniéndose de acuerdo con el vendedor, de que le abonará solamente $150,000 a su cuenta, ya que los otros $100,000 irán para pagar la hipoteca.

Lo expuesto, estará en la minuta, para que el notario luego haga la escritura pública, y así ambas partes quedarán satisfechas en la transacción inmobiliaria. De esta manera, se levantará la hipoteca, lo cual lo hará el banco, por haberse cancelado la deuda hipotecaria, y el notario procederá con la escritura pública firmada por ambas partes, a remitir a registros públicos para la inscripción del predio.

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Los impuestos municipales son las contribuciones en dinero que deberán pagar los ciudadanos que tienen la calidad de contribuyentes en un distrito de Lima. También a los impuestos municipales se les denomina: Tributos municipales y se consideran a las tasas, arbitrios, licencias, que se tiene que pagar para que la Municipalidad pueda usar esos fondos en mejorar la infraestructura del Distrito. Dentro de los impuestos municipales, encontramos el impuesto predial, el cual le corresponde cobrar y administrar dicho impuesto a la Municipalidad Distrital del lugar donde se ubica el inmueble. 

Si el inmueble, por ejemplo, se ubica en el Cercado de Lima, será la Municipalidad Metropolitana de Lima la que deberá cobrar el impuesto predial, y dicho impuesto grava el valor de los inmuebles urbanos y rústicos teniendo como base principal el autovalúo. 

Ahora, el autovalúo se consigue aplicando los aranceles y precios unitarios de construcción que fueron aprobados por el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento cada año. 

Para tal efecto, se debe conocer el significado del hecho imponible y de la base imponible.  

El hecho imponible, es el ejercicio del derecho de propiedad inmobiliaria de la persona natural o física, persona jurídica, o también sucesión indivisa. 

La base imponible, en la hipótesis que la persona sea propietaria de solamente un bien inmueble, el valor de autovalúo se formará en la base imponible para el cálculo del tributo al 1 de Enero de cada ejercicio anual. 

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Muchas veces, las personas se ven atraídas por adquirir un departamento que está en proyecto, o en planos, porque cuestan menos que un departamento terminado. Pero, nunca los interesados se ponen a pensar, en la probabilidad de que las obras de construcción se puedan ver paralizadas o clausuradas por la Municipalidad Distrital, por no cumplir con ciertos requisitos, por ejemplo, el incumplimiento de normas laborales, o la falta de seguridad e higiene, o por no cumplir con lo establecido en la licencia de construcción. 

A veces suele paralizarse la obra, por embargos judiciales, o por problemas de financiamiento. Entonces, en cualquier de los casos de paralización de la construcción del edificio, el perjudicado será la persona que pagó una cantidad de dinero con la ilusión de que la inmobiliaria le entregue el departamento en el plazo acordado, lo cual no sé cumple. 

Por eso, en el caso de que la inmobiliaria no le entregue el departamento dentro del plazo estipulado, se podrá acudir a INDECOPI, donde denunciará a la empresa inmobiliaria. 

Adicionalmente, a lo expuesto, se puede solicitar una carta fianza a la empresa inmobiliaria, pero sino le quiere entregar dicha carta fianza, se puede interponer una denuncia penal por delito de estafa siempre y cuando se pueda demostrar que los representantes legales de la empresa inmobiliaria actuaron en procura de un provecho ilícito para sí o para otro, y que fueron inducidos a error mediante engaño, astucia, o ardid.            

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El sueño de adquirir una propiedad inmobiliaria, se puede cumplir, obteniendo el crédito del fondo de mi vivienda. Es así que el interesado se tendrá que registrar en el programa de techo propio.  

En ese sentido, el Fondo mi vivienda realizará la fiscalización con la finalidad de comprobar si el interesado cumple con los requisitos para lograr el bono familiar. 

El interesado deberá elegir un proyecto registral donde adquirirá su vivienda, solicitando al Banco que le financie, pero la institución financiera, evaluará al interesado para saber si podría tener capacidad de pago, y, además, le informará hasta que monto le pueden prestar.

Asimismo, el interesado, averiguará en el banco, cuáles son las condiciones de pago, por ejemplo, el porcentaje de interés a pagar, el plazo de pago, el seguro, etc. Además, el interesado tendrá que analizar la cantidad de dinero que le pueden prestar, la cuota inicial que podrá abonar, y el bono familiar habitacional que podrá recibir. 

Un dato a tener en cuenta, es que el valor de la vivienda es hasta S/120,300 soles, siendo el caso que el bono familiar habitacional es de S/40,250 soles.

Ahora en el caso que se trate de una vivienda priorizada el bono será de S/43,240 soles y S/44,620 soles todo ello analizando el tipo de vivienda ya sea si es unifamiliar, multifamiliar, conjunto residencial, quinta, etc.  Finalmente, el interesado deberá verificar que el banco le otorgó el financiamiento, y realizará con el promotor inmobiliario el contrato de compraventa, pagando además los gastos notariales y registrales.

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Uno de los gastos a realizar y que debe tener en cuenta el comprador del inmueble es el pago del Impuesto de Alcabala. 

Como se sabe, es el Servicio de Administración Tributaria (SAT) el encargado de cobrar el impuesto de la alcabala. 

El comprador debe tener en cuenta que, si el inmueble está ubicado en Lima, tendrá que realizar el pago del impuesto ante el SAT de Lima. 

Dicho pago del impuesto de la alcabala se realizará al contado, y tendrá como plazo hasta el último día hábil del mes siguiente de realizada la transferencia inmobiliaria. 

Para poder cancelar el impuesto de la alcabala, el comprador deberá mostrar el DNI como documento de identidad, así como también la copia del contrato de compra venta del inmueble, y la copia del autoavalúo que incluye el HR y el PU del año en que se realizó la compra venta del inmueble. Este último requisito se deberá cumplir si es que la propiedad inmobiliaria no está inscrita en el SAT y si tampoco está ubicada en el Cercado de Lima.  

El monto a pagar por impuesto de alcabala es del 3% del valor de la venta de la propiedad inmobiliaria, o también puede ser el valor de autovalúo, cualquiera de los dos, eligiendo el de mayor monto. Previamente, se descuentan 10 unidades impositivas tributarias (UIT), teniendo en cuenta que el valor de la UIT es de S/4,300 soles.  

Por ejemplo, si el departamento ha costado según el contrato de compra venta, la suma de S/. 400,000 soles, el 3% de dicho monto es S/12,00 soles que se tendrá que pagar por el impuesto de la alcabala.

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Para la celebración de un contrato de compra venta de un inmueble, se pueden elaborar los siguientes contratos:  

1. Contrato de opción de compra. Esta modalidad contractual genera la compra de una propiedad inmobiliaria, en una fecha establecida, señalando un precio de común acuerdo, y bajo ciertas cláusulas consensuadas por ambas partes. Algunos estudiosos le denominan a esta modalidad como: Contrato Preliminar, porque se precisan las condiciones futuras para realizar el contrato de compra venta.   

2. Contrato público de compra venta. Es una modalidad en que las partes firman el contrato ante notario y la escritura pública que emita el notario, será inscrita en Registros Públicos. 

3. Promesa de compra venta. También es conocido como Pre contrato porque tiene como finalidad la futura compraventa del inmueble. Este contrato permitirá a las partes exigir que se cumpla posteriormente la celebración del contrato de compraventa.

4. Contrato de arras. Consiste en que el interesado en comprar la vivienda, entrega al propietario del inmueble una cantidad de dinero, como una separación de compra, por un tiempo determinado en las arras y estableciéndose el compromiso de realizar próximamente el contrato de compra venta.    

5. Contrato privado de compra venta. Mediante esta modalidad, el vendedor se obliga a entregar las llaves de la vivienda, para que pueda el comprador, tomar posesión de la propiedad, al haber cumplido con la cancelación del precio de venta. 

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Cuando un propietario desea vender su propiedad, deberá requerir a un agente inmobiliario por lo que a continuación se ofrecen los beneficios que aporta la exclusividad a un propietario en una operación inmobiliaria. 

1. Prontitud en la venta del inmueble, porque las posibilidades de vender la propiedad inmobiliaria, se incrementa con un contrato de exclusividad con el dueño del inmueble. Para tal efecto, el plazo de venta deberá ser determinado de común acuerdo entre el propietario y el agente inmobiliario, plasmando por escrito en el contrato. 

2. Mejor filtración de clientes, porque el agente inmobiliario antes de llevar al interesado para que vea la propiedad, deberá revisar adecuadamente los datos del futuro comprador, para conocer si realmente quiere comprar la propiedad o solamente quiere verla por curiosidad.  

3. Seguridad en la venta del inmueble, porque los contratos de venta exclusiva del inmueble, permiten que el agente inmobiliario conozca al detalle las características de la propiedad inmobiliaria. Por ejemplo, área del terreno, área de construcción, etc.  

4. Mejor valor del inmueble para venderlo, porque el precio por ejemplo de la casa, no va a tener diferentes precios de venta, que es lo que suele ocurrir cuando el propietario ha celebrado un contrato con varios agentes inmobiliarios, por ejemplo, un agente inmobiliario ofrece en venta la casa a $ 330,000 dólares americanos, mientras que otro agente inmobiliario la ofrece en venta a $300, 000.     

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El certificado catastral sirve para que un bien inmueble se le pueda ubicar y conocer sus datos. Para tal efecto, se le asignará al inmueble un código alfanumérico para individualizar la propiedad en los casos de propiedad exclusiva y propiedad común.  

La utilidad del certificado catastral también se aprecia en que otorga una mayor seguridad jurídica a las personas interesadas en realizar contratos inmobiliarios. Asimismo, es reconocido que el certificado catastral contribuye a evitar fraudes, previniendo la comisión de los delitos inmobiliarios. 

El certificado catastral es útil porque es el documento que demuestra el estado del bien inmueble, lo cual genera transparencia al momento de realizar las transacciones inmobiliarias. Dicho certificado catastral sirve también, para generar información actual de los derechos que han sido registrados sobre la propiedad inmobiliaria ya que se conecta con el registro de todos los predios inmobiliarios. 

Ahora, para obtener el certificado catastral, se tendrá que acudir a la Municipalidad Distrital a la cual corresponde el bien inmueble y solicitar el certificado catastral descriptivo y/o gráfico. Como se sabe, las Municipalidades Distritales están conectadas con el registro de predios porque les remiten toda la información gráfica de cada inmueble para que sea inscrito en el código único catastral. 

Del mismo modo, el certificado catastral tiene validez en todo el país, y su tiempo de duración es de un año, contado desde la fecha en que se expidió el certificado catastral, siempre y cuando no se produzcan modificaciones en el bien inmueble.  

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