Las empresas constructoras o promotoras que van a realizar alguna inversión deben considerar como aspecto crítico e importante cómo se van a financiar dichas inversiones. Las características de la financiación a solicitar (recursos propios o financiación ajena, plazo de la misma, garantías a aportar, condiciones, etc.) dependerá en buena medida del riesgo que exista, de la capacidad y rapidez con que se puedan generar los ingresos necesarios para devolver esta financiación lo antes posible.
Se hablamos de un proyecto inmobiliario, la cantidad ha financiar es una fuerte inversión que deben acometerse mucho antes de conseguir los ingresos que nos reportarán las ventas de los activos inmobiliarios que estemos desarrollando, entonces deberemos obtener importantes sumas de fondos que financien este desarrollo.
Vamos a mencionar algunas alternativas de financiación:
Financiación por alguna entidad financiera, en general la política habitual de riesgos de los bancos es conceder financiación a proyectos inmobiliarios en los que la constructora y/o promotor ha desembolsado con recursos propios la totalidad del terreno donde se desarrollará el proyecto inmobiliario. Este tipo de financiación no va servir para adquirir el terreno o suelo donde desarrollar la promoción sino básicamente para financiar la construcción de la misma. El banco irá concediendo fondos en función del avance del proyecto, habitualmente contra certificaciones de obra. La financiación para proyectos inmobiliarios depende de diversas variables como la experiencia previa que tenga el promotor, y sobre todo la viabilidad comercial de la promoción inmobiliaria. Principalmente el banco acostumbra a financiar solo cuando ya existe un porcentaje relevante de unidades vendidas o reservadas y que el dinero obtenido sea depositado en la cuenta bancaria de la constructora y/o promotora con la entidad que financia dicho proyecto.
Fondos de inversión especializados pueden prestar aquello que los bancos, por criterios internos de riesgo, no suelen hacer. Este tipo de fondos te pueden ayudar a la compra de suelo, o cuando se tiene ya el suelo en propiedad, poder financiar todos aquellos gastos necesarios para el arranque del proyecto (excavación, demolición, obtención de licencias, comercialización para obtener las preventas necesarias, etc.) y que se puedan cumplir los requisitos (licencia, proyecto totalmente diseñado, nivel de preventas) para que acceder al crédito bancario la constructora y/o promotora.
Mediante un préstamo puente, estos permiten obtener la financiación adicional a la que el constructor y/o promotor no completa para acceder al proyecto. Los préstamos puente se acostumbran a realizar antes de obtener un crédito ha la constructora y/o promotor, se puede dejar como garantía hipotecaria el terreno que se adquiere o otro activo inmobiliario, y su plazo de devolución es corto suelen ser entre 18 meses a 24 meses. Dicho plazo es corto porque se espera cancelar la financiación puente o bien con el crédito bancario ha la constructora y/o promotora o bien al acabar la promoción y con la venta de las viviendas y otras unidades (locales, aparcamientos) que la componen. Durante este plazo de financiación únicamente se pagan intereses, aunque el coste financiero es elevado, se puede asumir este riesgo previo análisis.
Crowdfunding inmobiliario, aquí el proyecto que desee financiarse mediante esta firma de financiación podrá optar por solicitar un préstamo a los inversores de la plataforma (crowdfunding de deuda o de préstamo, o crowdlending) o bien ofrecer la entrada en el capital a los inversores (crowdfunding de inversión). El crowdfunding inmobiliario puede financiar proyectos desde un importe reducido a otros de mayor envergadura. Todos los proyectos deberán pasar por un análisis muy exhaustivo de riesgos, que permitan validar las expectativas razonables de éxito y una rentabilidad acorde con el riesgo asumido. Este tipo de financiamiento llamado crowdfunding es una opción a considerar en la mayoría de los casos. Por eso vamos ha profundizar el crowdfunding inmobiliario en un próximo artículo.
