A la hora de hacer una inversión hay que tener alguna noción o técnica para poder determinar el precio máximo que podemos pagar por la vivienda a rehabilitar o remodelar. La gran mayoría de inversores tiene alguna técnica de análisis cuantitativo que utilizan para determinar su precio máximo de compra, otros usan técnicas de análisis que requieren hojas de cálculo en base al rendimiento del alquiler o otros simplemente tienen un presentimiento en base al estado de conservación de la propiedad, la ubicación o especialmente a su experiencia.

Las reglas más comunes y utilizadas para valorar oportunidades de inversión inmobiliaria que necesitan una rehabilitación o remodelación importante es la regla básica del 70%. Este cálculo establece básicamente que el precio máximo de compra debe ser el 70% del precio de venta de la propiedad una vez arreglada menos todos los gastos necesarios para la remodelación o rehabilitación.

Nuestros asesores financieros del aérea de inversiones inmobiliarias, en este articulo le proporcionaremos una de las fórmulas que solemos utilizar y es simple, directa que servirá para poder determinar el precio máximo a pagar por una propiedad que necesita una remodelación o rehabilitación

La fórmula es la siguiente:

Precio máximo de compra (PMC) = Valor del inmueble tras la rehabilitación o remodelación total – Costes fijos – Gastos de la remodelación o rehabilitación – Beneficio deseado.

Donde el valor del inmueble tras la rehabilitación o remodelación total supone una estimación conservadora del precio que puedo vender la propiedad una vez que esté en buenas condiciones en un plazo menor a cuatro meses, posteriormente dado al margen de esta estimación suele ser un precio mayor y un plazo menor. Por su parte los costes fijos suponen los gastos, impuestos, comisiones, intereses o gastos de profesionales que debo pagar durante el proyecto.

Los gastos de remodelación o rehabilitación como su nombre indica refleja el coste total de dejarlo completamente operativo, incluyendo el proyecto y licencia de obra, los materiales a utilizar y la mano de obra necesaria para rehabilitar la propiedad en condiciones de reventa. Incluso podemos incorporar gastos de mobiliario o home staging si de esta manera esperamos conseguir un precio de venta superior.

Por último, la ganancia o el beneficio deseado es la cantidad mínima de dinero que quiero obtener del proyecto cuando esté completo.

Vamos a dar un ejemplo: del costo medio de una vivienda de 70m2 es alrededor de 120.000 dólares americanos

Ahora supongamos que estudio una oportunidad de inversión inmobiliaria, una vivienda que lleva años vacía y requiere una manita de pintura, cambiar mobiliario de baños y cocina, suelos, cableado eléctrico, tuberías, etc. en definitiva, una actualización total. Teniendo el precio de referencia ya mencionado suponemos que podemos vender la vivienda a remodelar al precio mencionado después de la actualización.

Como toda operación de compra venta inmobiliaria sabemos que tiene costes fijos que son aproximadamente 5.000$, mi ganancia mínima deseada es de 8.400$, este es un valor que suelen tomar nuestros asesores y hemos estimado que los costes de rehabilitación son de aproximadamente 14.000$

Ahora determinamos según nuestra fórmula el precio máximo de compra será:

PMC: 120.000 – 5.000 – 12.000 – 14.000 = 89.000 $

Si puedo comprar esta propiedad por 89.000 $ o menos seguramente sea una buena inversión inmobiliaria. Nuestro criterio de obtener al menos 12.000 dólares por cada operación lo determinamos en función al tiempo que durará la rehabilitación, al tiempo que estará en venta la propiedad y al pago de comisión del agente inmobiliario (decidimos por un agente inmobiliario por la gran cartera que posibles compradores que disponen).