Las tendencias del mercado inmobiliario para este año 2022, marcadas por una crisis política institucional, donde los poderes del estado, revelan su incapacidad de operar de acuerdo a los intereses nacionales. Dentro de una marcada reactivación productiva gradual, con actividades sectoriales cada vez mayores y con incertidumbre sobre todo en la inversión y en el empleo. Sin embargo, a pesar   de un entorno con muchas trabas y dudas, el mercado inmobiliario peruano tiene su propia dinámica, que ha ido comportándose cada vez más, de manera autónoma y si bien afectado por el medio se define a partir de algunas variables:

1.- PRECIOS: Los precios de la vivienda nueva, ha mantenido una constante al alza, principalmente por la subida de los materiales de construcción, causado principalmente por la inflación de precios, de una parte, originada por el tipo de cambio y por la subida de las materias primas en el mercado internacional, así como el costo de los fletes marítimos principalmente. Los precios también son resultantes de la compra de terrenos urbanos, cada vez más escasos y más demandados en zonas de alta y media densidad.

2.- EL ÁREA DE LAS VIVIENDAS: Los constructores para mantener la oferta al alcance de la capacidad de compra de la población, han ido reduciendo las áreas construidas, tanto en departamentos en zonas urbanas, como en las casas (principalmente en provincias). Las áreas comunes han cobrado una importancia vital, sobre todo desde que comenzó la pandemia global y confinó a la mayoría de las personas en sus viviendas, obligándolas a hacer home-office. Hoy se requiere espacios dentro de los condominios, para hacer coworking, áreas recreativas y sociales, para compensar la reducción de las áreas de las viviendas.

3.- LA DEMANDA EFECTIVA: La demanda efectiva, es la que está respaldada por la capacidad de compra de la población. Sea con recursos propios o financiada. Sabemos que existe una demanda potencial considerable a nivel nacional de cerca de 2 millones de viviendas y de medio millón en la capital. Pero el 80% de esta demanda potencial no accede a financiamientos, por lo que compra al contado, o auto construye por etapas. Los proyectos inmobiliarios están orientados principalmente, para los que acceden a financiamientos o a los inversores. Sus volúmenes sólo alcanzan al 5-10% de la demanda potencial, por lo que no existe la posibilidad que sus precios caigan por contracción de la demanda nacional.

4.- LAS TASAS DE INTERÉS: la tasa activa de interés en los últimos años, previos a la pandemia global, han estado muy por encima de la inflación, por los niveles de riesgo interno y por los costos de fondeo de las instituciones financieras del sistema. Como consecuencia de la pandemia global, las tasas de referencia del ente emisor descendieron al mínimo, haciendo que las tasas de interés hipotecario bajaran al mínimo histórico de 5.87% anual. La misma que luego empezó a subir lentamente, hasta alcanzar el 8.3% promedio que mantuvo pre-pandemia. Esperamos que se mantengan en este rango en el corto plazo.

5.- EL CRÉDITO SOCIAL: El crédito social, ha jugado en los últimos años un rol protagónico en la venta de unidades inmobiliarias, compensando la caída del crédito comercial hipotecario. Es importante que el gobierno amplíe el presupuesto para incrementar la colocación del crédito social, sobre todo con el Programa Techo Propio.

Estas variables jugarán un papel principal en la dinámica del mercado.

AUTOR : GERMÁN GORDILLO ARCELLES