En el momento que se efectúa una compraventa de una vivienda, la atención principal recae siempre en el precio y en la necesidad o no de financiación, lo último que se toma en cuenta es en la posibilidad de que ese inmueble presente defectos ocultos como grietas en la pared, filtración de humedad y otros defectos en la propiedad que nadie informó que existían al momento de comprarla, de tal forma, que va a impedir su uso con normalidad.  

En nuestro país es muy común ver estas situaciones donde generalmente estos desperfectos no se perciben a simple vista y no se es consciente de ello sino hasta que no pasa un tiempo después de la compra o entrega de la vivienda. Para estos casos, la ley ampara a la hora de reclamar daños y vicios ocultos en la compraventa de una vivienda.                                   

¿Qué son los vicios ocultos?    

Hablamos de vicios ocultos en la construcción o en la compraventa inmobiliaria para referirnos a un defecto que aparece con posterioridad a la adquisición del inmueble. Dicho de otra forma, son aquellos desperfectos que no se ven a simple vista al comprar la casa, pero que se presentaban ahí antes de la compra, suelen ser defectos de construcción o de diseño, que solo se descubre un tiempo después de la compra. De hecho, el vendedor no tendrá por qué responder ante los defectos que estén a la vista, dado que, “no se considerarán vicios ocultos los que el adquirente puede conocer actuando con la diligencia exigible de acuerdo con su aptitud personal y con las circunstancias.” (art. 1504)

Siendo así, para que un defecto constructivo se considere oculto, se tendrá que cumplir con 3 condiciones:

• Que existiera en el momento de la compraventa.
• Que el adquirente no fuera consciente en el momento de la compra.
• Que el defecto no fuera evidente a simple vista.

En ese marco, nos preguntamos ¿Cómo se actúa en casos así? ¿A quién se le puede reclamar?

A estas interrogantes encontramos una respuesta en el Código Civil, el cual denomina a estos vicios como “vicios ocultos”. Tomando en cuenta esto, en el supuesto de existencia de vicios ocultos que el inmueble presente en el futuro, podemos ampararnos en el artículo 1503° del Código Civil. Pero, para que surta el saneamiento, como ya se explicó con anterioridad deben tratarse de vicios que no se pudieron percibir de ninguna forma al comprar el inmueble.

El artículo 1503° del Código Civil establece que el transferente está obligado al saneamiento por los vicios ocultos existentes en el momento de la transferencia. Presentándose vicios ocultos cuando el bien cuya propiedad, posesión o uso se transfiere tiene defectos, o imperfecciones, que no se revelan por su examen y que afectan su utilización por el adquirente. Así, dicho vicio debe ser: a) oculto; b) importante; c) anterior o contemporáneo a la transferencia. (Cas. 1284-2006, Lima)

La acción resolutoria y la acción estimatoria

Por razón de los vicios ocultos, el adquirente puede optar alternativamente por la acción resolutoria o redhibitoria (actio redhibitoria) ubicada en el artículo 1511°, destinada a disolver el contrato, o por la acción estimatoria o quanti minoris (actio aestimatariae o quanti minoris) artículo 1513°, a fin de que se le pague lo que el bien vale de menos corno consecuencia del vicio Las acciones redhibitoria y estimatoria caducan a los tres meses, si el bien es mueble, y a los seis, si es inmueble. Estos plazos se cuentan a partir de la recepción del bien (art. 1514).

Cabe resaltar que el comprador puede intentar cualquiera de las dos acciones, sin embargo, no tendrá derecho para poder intentar una de ellas después de haber fracasado en la primera o haber intentado la otra. 

¿A quién se le puede reclamar? 

• El reclamante, es decir el comprador, puede exigir la reparación tanto al vendedor como al constructor.

• La responsabilidad puede transferirse al vendedor del inmueble, siempre que la cuestión se encuentre dentro de los parámetros que rigen a los vicios en la compraventa.

• Existe el caso en que los responsables sean quienes intervinieron en la cadena de fabricación y comercialización cuando los materiales utilizados fueron defectuosos, verbigracia es el caso de ladrillos con fallas de fabricación.

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Por: Casaclic Perú