El Pacto de retroventa se encuentra regulado en el artículo 1586° del Código Civil, el cual establece lo siguiente: “Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.”

Según la Casación 647-2002 Cuzco, nos señala que: “El Pacto de retroventa, contiene un pacto de rescate y consiste en que el vendedor se reserva el derecho de recobrar el bien transferido devolviendo el precio recibido. Conocido en doctrina como «pactum de retrovendendum. En tal sentido, su estipulación debe ser expresa, y sólo operará si se resuelve el contrato.

Por lo tanto, el Pacto de retroventa es aquel acuerdo en virtud del cual el vendedor se reserva el derecho de resolver unilateralmente el contrato celebrado con el comprador y recobrar el bien entregado, siempre y cuando devuelva el precio en dinero recibido, reembolse las mejoras útiles y necesarias (en caso las hubiera) y comunique al comprador que va a ser ejercicio del pacto en mención.

Es así que, una vez celebrado el contrato, con el pacto de retroventa, el comprador sólo podría oponerse a la retroventa mientras el vendedor no le devuelva el precio en dinero recibido. Si ya le devolvió el precio recibido, el comprador no contará con otro recurso para impedir el recobro del bien por parte del vendedor.

PLAZO PARA EJERCER LA RETROVENTA

El artículo 1588° del Código Civil, nos menciona lo siguiente:

“El plazo para ejercitar el derecho de resolución (retroventa), es de dos años tratándose de inmuebles y de un año en el caso de muebles, salvo que las partes estipulan un plazo menor. El plazo se computará a partir de la celebración de la compraventa. Si las partes convienen un plazo mayor que el indicado en el primer párrafo de este artículo o prorrogan el plazo para que sea mayor de dos años o de un año, según el caso, el plazo o la prórroga se consideran reducidos al plazo legal. El comprador tiene derecho a retener el bien hasta que el vendedor le reembolse las mejoras necesarias y útiles.”

Entendiéndose como mejoras necesarias, a aquellas que tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien; y como mejoras útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

PACTO DE RETROVENTA COMO CONDICIÓN RESOLUTORIA

De acuerdo con una doctrina nacional, no cabe duda de que el pacto de retroventa al ejercitarse produce las consecuencias de una condición resolutoria. Esto es trascendente, ya que al significar la resolución del contrato anterior y no la celebración de una nueva venta, caducan los derechos del comprador, de quien provenían los derechos de terceras personas. Por otro lado, el vendedor está en el deber de pagarle al comprador el valor de las mejoras necesarias y útiles introducidas en el bien.

La resolución a que se refiere el artículo 1586°, opera de pleno derecho, esto es, sin necesidad de mandato judicial. Empero, debemos decir que una vez ejercitado el pacto tendrá que otorgarse otra escritura pública, para que se inscriba nuevamente el bien a nombre del vendedor. Desde luego, y como quedó anteriormente establecido, no se trata de la inscripción de una nueva venta, sino del restablecimiento del antiguo estado de cosas, el cual, para que tenga validez frente a terceros, deberá quedar anotado.

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Por: Edson Zelada Herrera