Debemos saber que la anticresis se encuentra regulada en el artículo 1091° del Código Civil, el cual establece lo siguiente:

Artículo 1091° del Código Civil: “Por la anticresis se entrega un inmueble en garantía de una deuda, concediendo al acreedor anticrético el derecho de explotarlo y percibir sus frutos.”

Por lo tanto, debemos entender a la anticresis como el derecho inmobiliario de garantía mediante el cual  quien  es  deudor  entrega  al  acreedor  un  inmueble,  en calidad de garantía, para que este pueda usarlo y percibir los frutos producto de la explotación del inmueble hasta que se cobre el monto de la deuda, es decir, que la anticresis dura, hasta que el prestatario cumpla su obligación, cumplido ese objetivo el bien puede volver al deudor.

Cabe resaltar que, la anticresis, a diferencia de la hipoteca, requiere el traslado del inmueble afectado a fin que el acreedor pueda usar y aprovechar los frutos que se generen producto de la explotación del bien.

Asimismo, la anticresis sólo se puede constituir una sola vez sobre un inmueble hasta su desafectación, toda vez que este derecho real de garantía implica el traslado de la posesión al acreedor; sin embargo, se pueden constituir varias hipotecas sobre un mismo inmueble.

FORMALIDADES DE LA ANTICRESIS

El artículo 1092° del Código Civil, menciona lo siguiente: “El contrato se otorgará por escritura pública, bajo sanción de nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte”

Sumado a ello, en la Casación N° 3304-2012 Arequipa, podemos observar que nos mencionan que: “En el caso de la anticresis, el artículo 1092° del Código Civil expresamente señala que ella debe ser constituida por Escritura Pública, bajo sanción de nulidad, si no respeta esta formalidad se presenta un caso de ineficacia estructural, invalidez del acto celebrado y nulidad absoluta. Tal nulidad puede ser declarada de oficio por el Juez, conforme al segundo párrafo del artículo 220 del Código Civil.”

Por tanto, el citado artículo 1092°, regula la formalidad del contrato de anticresis y le impone una solemnidad. Ello significa que, si es que no se cumple con ella, el contrato es nulo de pleno derecho, en virtud del inciso 6 del artículo 219° del Código Civil.

Es así, que la anticresis sólo puede ser constituida por el propietario o por quien tenga el poder para hacerlo, y para su validez es necesario que la misma conste por escritura pública. Este derecho real de garantía es susceptible de ser inscrito en los registros públicos.

Asimismo, para la constitución de la anticresis, se consideran necesarios los siguientes requisitos o características:

1. Capacidad de las partes, incluso para que el deudor pueda disponer del bien.
2. Instrumento escrito, privado o público, requerido si el monto excede la tasa legal.
3. Tradición del inmueble, real y no apenas ficta o simbólica, ya que, sin la posesión directa del acreedor anticrético, la finalidad contractual de la percepción de la renta no se realiza.
4. Inscripción en el registro para constituir el derecho real.
5. Bien inmueble, porque si es mueble el objeto se confunde con la prenda
6. Es un derecho accesorio a una obligación principal, lo cual es consecuencia de su condición de derecho de garantía. Por consiguiente, no se concibe su existencia de modo autónomo, sin una deuda a ser garantizada.
7. Debe ser un derecho indivisible ya que al igual que los demás derechos reales de garantía, afecta en su integridad al bien gravado.
8. Es un derecho temporal ya que se extinguirá con su realización en caso de incumplimiento, con la cancelación de la deuda, y en cualesquiera circunstancias que determinen la extinción de la obligación principal.

En conclusión, la anticresis es aquel derecho real de garantía, accesorio, indivisible y temporal por el cual el anticresista (deudor) entrega la posesión de un bien inmueble de su propiedad a su acreedor para que este pueda ejercer alguno de los atributos del derecho de propiedad (uso y disfrute) sobre este y así pueda ver satisfecho su crédito.

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Por: Edson Zelada Herrera