Las empresa o persona encargada de prestar los servicios de administración fe edificios o condominios no solo es la encargada de gestionar, si no será la que mantendrá un rol aún mucho más importante. Esto significa que toda la comunidad vecinos necesita un buen gestor que la haga funcionar de la mejor forma posible. Esto no ocurre en muchas comunidades vecinos por lo que prefieren destituir y cambiar al administrador u optar por la autoadministración por parte del presidente de la Junta De Vecinos cuando observan múltiples falencias.
Te describimos algunos motivos por lo que se suelen reemplazar a los administradores de edificios y condominios:
Cuando solo se preocupa de los gastos comunes y se desentiende completamente con el resto de las tareas solicitadas por los vecinos.
Cuando queremos automatizar la información, tareas y el administrador solo usa tablas Excel o cree que “moderno” es usar WhatsApp o no hace publicaciones en el mural comunitario.
Si falta el respeto a algún propietario como: no responde los correos, mensajes, llamadas o no te deja intervenir en la junta de vecinos sean presenciales o virtuales.
Si el edificio o condominio este descuidado, empieza a ser común que fallen los ascensores, las bombas de agua u otros bienes comunes.
Cuando hay una mala gestión administrativa, se ve reflejada dentro y alrededores del edificio o condominio.
Llevas meses pidiendo que solucione algo en tu edificio y por ejemplo no mejora la limpieza o siguen cobrando la comisión de mantenimiento de la cuenta corriente del edificio cuando el más beneficiado es la empresa o persona administradora ya que al mantener ingresos recurrentes por un largo periodo será sujeto a calificación crediticia.
No tiene los conocimientos ni la capacidad para administrar la comunidad.
Cuando hay conflicto de interés o lazos muy amicales con la junta de propietarios.
Cuando hay más del 6% de morosidad, eso significante tiene una mala gestión de cobro y pésima de recobros, lo cual afectará a los propietarios que están al corriente de pago.
Cuando no presenta una planificación anual de los gastos primordiales del edificio o condominio.
Podemos nombrar infinidad de razones, pero estas son las más comunes que se escuchan tanto en la junta de propietarios o asamblea de vecinos.
Ahora vamos a mencionar porque motivos no se debe reemplazar a la actual administración:
Un buen administrador de edificios y condominios, debe tener habilidades y la formación necesaria para poder enfrentarse a diversas situaciones que pueden pasar con los residentes y copropietarios. Sin embargo, es común ver que estos sufren de una gran impopularidad ante los actores del condominio o edificio debido a que hacen una gestión apegada a la Ley, el Reglamento de la Propiedad Horizontal, el Reglamento interno y a las tareas asignadas por asamblea. También es bueno mencionar que exista un grupo de residentes que no quieran que el administrador se mantenga en sus funciones porque se han visto enfrentados a multas en reiteradas oportunidades, todo lo cual sí es obligación de gestionar por parte del administrador.
Cuando presenta un bajo índice de morosidad en las cuotas de mantenimiento.
Cuando prioriza los pagos de los servicios básicos antes de todo.
Cuando ha presentado una actitud intachable durante su gestión.
Cuando sabe economizar costos en los mantenimientos preventivos y correctivos, eso lo logra presentando una planificación anual de lo que indica el fabricante de cada aparato entre otros.
Cuando elige unos excelentes proveedores de bienes y servicios, eso ayudará a economizar a los propietarios y así evitará impagos en las cuotas de mantenimiento, porque hay que recordar que todo pago extra suma en el recibo de mantenimiento.
Cuando tiene muy buena comunicación con la junta de propietarios y con los propietarios en general.
Si no hay falencias y cumplen estos casos que hemos señalado, no es recomendable la desvinculación de la administración, en vista de que sí está desarrollando las tareas designadas, aun cuando sean impopulares.
Como se hace la Desvinculando una administración
Por tres formas de destituir a la administración de un condominio o edificio. Estos son mediante un acuerdo de asamblea de copropietarios o por acuerdo por la junta de propietarios que es representa por sí presidente y directivos. Y la última es por finalización del contrato.
Por ejemplo, mencionamos los dos primeros casos:
En caso de que la contratación de la administración fue un acuerdo de la Asamblea de Copropietarios, es la misma asamblea la que debe acordar su destitución.
Pero si fue la junta de propietarios quien acordó su contratación, se podrá requerir su destitución mediante acuerdo de la misma junta o la Asamblea.
Estos acuerdos deberán quedar reflejados en el libro de Acta de Reunión de la Asamblea o según sea el caso y también se procede a notificar mediante algún medio escrito a la administración.
Proceso para la desvinculación
No se necesita hacer más trámites que darle aviso por escrito, que tu edificio o condominio ya no usará sus servicios. Esto puede ser una carta, o un correo electrónico.
También se le debe dar un plazo para que este haga entrega de la información de todo el edificio.
Se recomienda iniciar paralelamente una auditoría. Así el nuevo administrador podrá empezar con las cuentas claras y lo más ordenado posible, además que ayudará en el traspaso de la documentación.
Si se usa algún software para los ingresos y egresos, sería bueno crear una cuenta nueva de administrador, o traspasar la que usaba el anterior.
¿Se deben pagar indemnizaciones al administrador si se destituye?
Depende del tipo de contrato que se haya firmado si es vinculante o desvinculante.
Antes de Contratar una nueva administración
Como lo indica arriba antes de contratar es recomendable presupuestar a más de siete empresas administradoras y evaluar sus propuestas e incluso se les puede proponer y condicionar que contraten a los trabajadores de la anterior administración siempre y cuando esos trabajadores deseen seguir trabajando en el edificio o condominio.
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