Los edificios y condominios en Perú están aumentando en volumen y a raíz de eso surge el aumento de necesidades por parte de los copropietarios, a su vez esto ha generado que la junta de propietarios se incline a elegir a la mejor empresa administradora para que se haga cargo de la gestión integral, pero esto no es tan fácil porque se trata de llegar a un consenso entre todos los copropietarios, pensando en todas las realidades tanto del edificio y los que lo habitan ya que estos serán los que se harán cargo de las cuotas que les permitirá cuidar su patrimonio.
A continuación, vamos a mencionar algunos aspectos fundamentales a la hora de poder escoger a la mejor empresa administradora:
Confianza, esto es fundamental porque es un factor clave que se debe de buscar, desde el primer contacto que tenemos tiene que haber transparencia absoluta entre ambas partes contratantes e incluso con todos los propietarios para que puedan dar su opinión, de no llevar así la elección se puede impugnar los acuerdos de la junta de propietarios. Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquéllos que no se encuentren inhabilitados, según el artículo 49 del capítulo IV de la ley de la propiedad horizontal 27157. Artículo 49º.- De los propietarios hábiles 1. Se entenderá por propietario hábil al que esté en condición de ejercer su derecho a voto en las sesiones de las Juntas de Propietarios por haber cumplido con el pago de todas las cuotas establecidas por la Junta de Propietarios. 2. La Directiva de la Junta de Propietarios declara la inhabilitación de los propietarios que hayan incumplido con pagar 3 (tres) o más cuotas ordinarias o al menos 1 (una) extraordinaria al momento de la convocatoria. 3. Para tales efectos la Directiva de la Junta de Propietarios envía una comunicación al propietario moroso comunicándole su calidad de inhabilitado. Dicha calidad cesará al momento de cancelarse la deuda pendiente. 4. Los propietarios inhabilitados pueden asistir a las sesiones sólo con derecho a voz y no se les considera para el cómputo del quórum. 5. Sólo podrán impugnar los acuerdos de la Junta de Propietarios aquéllos que no se encuentren inhabilitados.
Experiencia, este caso es fundamental para saber que la empresa que se contrate tenga conocimiento, formación academia, capacitación y actitud resolutiva, para poder saber su experiencia mínimo tenemos que concretar tres entrevistas donde tendrán que participar los representantes de la empresa, la junta directiva y algún copropietario, esto ayudará a que no se genere ningún favoritismo u conflicto de interés, dichas entrevistas pueden ser presenciales y virtuales donde podremos plantearles interrogantes de casos prácticos que pueden suceder en nuestro edificio o condominio y esto nos permite analizar el comportamiento de cada una de las empresas. También es recomendable pedir cartas de referencia o de recomendación de otras juntas de propietarios donde ejercen su función de administración eso nos servirá para poder corroborar cómo gestionan esos edificios.
Estructura Organizacional, es importante que la empresa con una estructura y equipo de trabajo sólido esto brindará seguridad y respaldo a toda la comunidad de propietarios, cuando hablamos de estructura esta debe generar soporte a diferentes áreas organizacionales tales como: financiera y contable (esta área es la encargada de gestionar de la mejor manera los ingresos e egresos, nunca una administración debe ser la titular de la cuenta bancaria del edificio, ya que no es propietaria o empresa administradora de fondos de inversión y de gestionar dicha cuenta corriente debe como mínimo cubrir los gastos que incurra esa cuenta porque al tener unos ingresos recurrentes, el titular de esa cuenta es sujeto a créditos de diversas índoles y sería el único beneficiado), RRHH ( debe de gestionar el control de todo su personal cumpliendo honrosamente con sus salarios, seguro social, plan de pensiones, seguro de accidentes, seguro de responsabilidad civil, compensación por tiempo de servicios, pagas extraordinarias ya sean dobles o prorrateadas, adecuada indumentaria, proporcionar equipo de trabajo adecuado para cada función y etc), administrativa ( gestionar y liderar), legal ( la gran mayoría de empresas de administración de edificios y condominios tienen un área legal por lo que suelen incluir dentro de sus servicios la inscripción de la junta de propietarios ante los registros públicos sin generar algún cargo administrativo solo generando los gastos notariales y regístrales), operaciones, logística y seguridad entre otras ( tener un buen manejo de las cámaras de videovigilancia dando los mantenimientos preventivos y correctivos, también tener una logística de compras transparentes presentando proformas y presupuesto antes de cada compra para poder economizar costes e incluido gestionar la entrega de estas compras de manera gratuita ya que deben de tener un área de comprar grande porque gestionan varios edificios eso le permitirá un gran descuento por volumen).
Adaptabilidad, debemos buscar una empresa de administración que se adecue a la situación actual de toda la comunidad de propietarios, a la situación económica, y hoy más que nunca a la situación política y de sanidad.
Metodología de trabajo, es importante y esencial que tenga procedimientos de trabajo organizado y que sean transparentes, esto lo podrán demostrar haciendo una planificación anual de todos los mantenimientos y mejorías a la propiedad, esto se debe de hacer para que los propietarios puedan hacer su presupuesto semestral o anual ya que la gran mayoría ha realizado la compra de su propiedad mediante un crédito hipotecario a tipo de interés fijo y tienen ya la corrida financiera de lo que deben de pagar mensual.
Valor agregado, está es descubierta y solo se ofrece durante la posible contratación por eso debemos evaluarla que sea real, que aporte mejoras, que beneficie a un buen ambiente laboral y que haga aumentar la plusvalía de nuestro patrimonio sin depreciarlo.
