¿Qué son las mejoras?

Antes de explicar que es el derecho de retención, es necesario explicar de forma breve qué son las mejoras, las cuales son una alteración material producida en el bien sujeto de la posesión en donde se busca repararlo, aumentar su valor, proporcionar mayores comodidades o incluso hasta lujos. En ese sentido, el Código Civil establece en su artículo 916°, lo siguiente:

Artículo 916°.- Clases de mejoras

Las mejoras son necesarias, cuando tienen por objeto impedir la destrucción o el deterioro del bien.

Son útiles, las que sin pertenecer a la categoría de las necesarias aumentan el valor y la renta del bien.

Son de recreo, cuando sin ser necesarias ni útiles, sirven para ornato, lucimiento o mayor comodidad.

Por lo tanto tenemos a:

1. Mejoras necesarias: Son aquellas introducidas con el objetivo de conservar el bien poseído. Sin ellas este bien quedaría destruido irremediablemente. 
2. Mejoras útiles: Son aquellas que sin tener el carácter de urgencia propio de las necesarias, determinan el provecho para el bien aumentando su valor. 
3. Mejoras de recreo: Son aquellas mejoras que sin ser necesarias ni útiles, proporcionan mayores comodidades o satisfacen aspiraciones estéticas a quien las hace.

¿Quién asume el costo de las mejoras?

Una vez establecido cuales son las clases de mejoras, y que estas son realizadas por el arrendatario o poseedor inmediato; respecto a quien asume el costo de las mismas, va a depender de la clase de mejoras, puesto que si hablamos de mejoras necesarios o útiles, el poseedor tiene el derecho al valor actual de estas mejoras, por ende el propietario le deberá pagar el costo de las mismas; en caso de las mejoras de recreo, el arrendatario tiene derecho a retirarlas siempre y cuando puedan separarse el bien sin dañarlo; lo señalado va de acuerdo al artículo 917 del Código Civil, que expresa lo siguiente:

Artículo 917.- Derecho al valor o al retiro de las mejoras

El poseedor tiene derecho a valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución y a retirar las de recreo que puedan separarse sin daño, salvo que el dueño opte por pagar por su valor actual.

La regla del párrafo anterior no es aplicable a las mejoras hechas después de la citación judicial sino cuando se trata de las necesarias.

¿Qué es el derecho de retención?

El artículo 918° del Código Civil señala lo siguiente:

Artículo 918.- Derecho de retención

En los casos en que el poseedor debe ser reembolsado de mejoras, tiene el derecho de retención.

Es así que, debemos entender por derecho de retención a aquel concedido a los poseedores de un bien mueble o inmueble, de buena fe o de mala fe, para que conserven o mantengan el bien para sí y no lo entreguen o den a quien lo exija mientras este no cumpla con la prestación a su cargo prevista en el contrato que los vincula a ambos. Teniendo este derecho la posibilidad de ser pactado o estar previsto en la ley misma y evitar el enriquecimiento sin causa.

Este dispositivo impone un medio idóneo para que el propietario proceda al abono de las mejoras reteniendo el poseedor el bien poseído. La retención comienza a partir del momento en que el abono se hace exigible, esto es desde el instante mismo de la devolución. El poseedor conserva el bien, deduciendo como excepción a la prestación de entrega su derecho al valor de las mejoras introducidas. El propietario a su vez procurará satisfacer su deuda, a fin de recuperar el bien. Si se atiene al texto del artículo bajo comentario resulta que favorece a toda clase de poseedores que realicen mejoras, sea de buena como de mala fe. 

Para la doctrina nacional en el caso de las mejoras, la retención solo opera cuando el poseedor tenga derecho al valor actual de las mejoras necesarias y útiles que existan al tiempo de la restitución (art. 917). El derecho de retención no se aplica cuando se trata de retirar las mejoras de recreo porque en este supuesto el poseedor tiene un derecho de separación expedito o porque aleatoriamente el propietario tiene un derecho de opción al pago de dichas mejoras. Caso contrario implicaría que la pretensión del poseedor sea injustificada.

Para más información, escríbenos a: info@casaclicperu.com

Por: Edson Zelada Herrera