La junta de propietarios es un ente, representativo de la voluntad de las personas que conviven en un determinado inmueble: edificio, condominio, etc. que necesariamente necesitan una organización que cuenten con una junta directiva y estas son personas que se van a encargar de las responsabilidades de la convivencia.

La junta de propietarios se constituye plenamente al momento del otorgamiento del reglamento interno.

La junta de propietarios como señala el artículo 145 del reglamento de la Ley Nº 27157, está constituida por la totalidad de propietarios de las secciones de propiedad exclusiva de la edificación. En el art. 150 del Reglamento de la Ley 27157 señala: “la Junta de Propietarios elegirá un presidente, que gozará de las facultades generales y especiales de representación señaladas en los artículos 74 y 75 del Código Procesal Civil, dentro de las funciones del presidente es velar por el buen funcionamiento del edificio, este presidente tiene que estar acompañado por un tesorero o secretario, y se llamará directiva.

¿Cuáles son las funciones de la Junta de Propietarios?

• Administrar y gestionar el conjunto inmobiliario a efectos de la conservación de las zonas comunes y asegurar el funcionamiento correcto de los servicios.
• El recaudo de los fondos, su custodia, la inversión y gasto en el mantenimiento y conservación del edificio, todo lo cual implica necesariamente la celebración de contratos para contrataciones directas o indirectas.

Cabe recordar que la junta de propietarios no puede celebrar válidamente actos jurídicos por no contar con personería jurídica, esto es por no constituir una persona distinta a sus miembros. Pero la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos considera para efectos registrales, que la Junta de Propietarios cuenta con una “relativa subjetividad” que le permite actuar en forma unitaria en el tráfico contractual, pudiendo celebrar contratos o adquirir bienes

Como lo hemos mencionado la Junta de Propietarios se inscribe en la SUNARP, dicha inscripción no le otorga personería jurídica o status de persona jurídica, lo que significa que la junta de propietarios no puede ser sujeto de derechos y de obligaciones.

Esta “relativa subjetividad” o capacidad mínima con que cuenta la Junta de Propietarios no le otorga una autonomía patrimonial, por lo que necesariamente existirá una responsabilidad solidaria de sus partícipes y con el beneficio a los terceros de invocar solo los pactos y acuerdos favorables a ellos y mencionamos algunos:

• Contratar los servicios de vigilantes particulares, conserjes.
• Contratar el servicio de pintado del edificio y el restablecimiento de las áreas verdes comunes.
• Abrir una cuenta bancaria para guardar los fondos recaudados.
• Adquirir bienes muebles e inmuebles.

Requisitos para inscribir la junta de propietarios en SUNARP: 

• Copia certificada por notario del acta de la Junta de Propietarios, en el que conste el acuerdo adoptado con las formalidades establecidas en el Reglamento Interno.
• Declaración jurada de haber realizado la convocatoria a todos los propietarios con dominio inscrito, conteniendo inserta la convocatoria realizada, con firma certificada ante notario del convocante o convocantes; o, en su defecto, los cargos de las convocatorias remitidas a todos los propietarios (copia certificada o los cargos originales), o la formalidad que disponga el Reglamento Interno.
• Solicitud de inscripción de título (formulario de distribución gratuita en oficinas), el cual puede ser presentado por cualquier persona.
• Pago de los derechos registrales: S/. 41.00 soles.

Les mencionamos algunas Recomendaciones:

• Se recomienda previamente revisar el Reglamento Interno del edificio a fin de verificar los temas relacionados a la convocatoria, quórum, adopción de acuerdos entre otros puntos relevantes; en caso de no tenerlo podrá realizar una “lectura del título archivado”.
• La convocatoria para la elección de presidente puede realizarla el último presidente inscrito, aun cuando su mandato no se encuentre vigente. Caso contrario pueden convocar los propietarios inscritos que reúnan, como mínimo, el 25% de participaciones sobre zonas comunes de acuerdo a su reglamento interno.
• Lo que se lleve a cabo de acuerdo a la agenda de la convocatoria, deberá plasmarse a través de un acta, que se adhiere a su Libro de Actas y que posteriormente deberá ser llevada ante un notario a fin de solicitar una copia certificada de dicha acta.
• En caso de presentar declaración jurada para acreditar la convocatoria, esta deberá de tener la firma certificada ante notario del presidente inscrito con mandato vigente o de todos los propietarios inscritos que representen el 25% de participación sobre zonas comunes; según el caso.
• Otra forma de acreditar documentariamente que todos los propietarios inscritos fueron notificados, son los cargos de recepción de la convocatoria válidamente realizada. Quien lo recepcione deberá firmar la convocatoria en señal de conformidad (no necesariamente el propietario, lo importante es que alguien la reciba). El cargo donde conste la convocatoria (citación) y su recepción se deberá de presentar ante los Registros Públicos.

Actualmente la mayoría de Presidentes de las juntas de propietarios no se encuentran inscritos en Registros Públicos por las formalidades que se requieren para su inscripción, más allá de dicho obstáculo, harían bien las constructoras en entregar los departamentos conjuntamente con la inscripción del presidente en Registros Públicos y así se acabaría con buena parte de la acefalía que existe en los edificios en cuanto a la inscripción de sus presidentes.

Fuente: Sunarp y administración