Uno de los temas pocos tratados es el de habitualidad inmobiliaria que a continuación procedemos a explicar. 

Por lo que, conforme al artículo 4 de la ley de impuesto a la renta, establece que se presumirá que hay habitualidad en la enajenación de inmuebles realizado por una persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal, que eligió por tributar como tal, a partir de la tercera enajenación, inclusive, que se produzca en el ejercicio gravable. 

Es así que en ningún caso se considerarán operaciones habituales ni se computarán para los efectos de tal artículo de la ley de impuesto a la renta.   

Asimismo, las transferencias fiduciarias que lo establece el artículo 14 – A de la Ley del Impuesto a la Renta, no constituyen enajenaciones. 

Las enajenaciones de inmuebles realizadas mediante los fondos de inversión y patrimonios fideicometidos de sociedades titulizadoras y de fideicomisos bancarios, sin perjuicio de la categoría de renta que sean atribuidas por dichas enajenaciones. 

Las enajenaciones de bienes adquiridos por causa de muerte y la enajenación de la casa habitación de la persona natural, sucesión indivisa o sociedad conyugal que optó por tributar como tal. 

Ahora, el artículo 5 de la ley del impuesto a la renta, señala que se entiende por enajenación a la venta, permuta, cesión definitiva, expropiación, aporte a sociedades y, en general, todo acto de disposición por el que se trasmita el dominio a título oneroso. Es así que dado que la ley del impuesto a la renta no señala que se entiende por transmisión de dominio resulta oportuno acudir a lo que establece el Código civil. 

Es así que en cuanto a transferencias de propiedad de bienes inmuebles el artículo 949 del Código Civil establece que la sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de él, salvo disposición legal en contrario. Por eso de las normas citadas fluye que, para efectos de la ley de impuesto a la renta, constituye una enajenación de inmueble, computable para determinar la habitualidad, cualquier acto de disposición por el cual se señale la obligación de enajenar dicho bien a título oneroso, salvo los casos en que haya disposición legal en contrario. 

En suma, para efectos del cómputo de la enajenación de inmuebles a lo establecido por el artículo 4 de la ley de impuesto a la renta, con el objeto de verificar la existencia de habitualidad, se tendrá que tomar en cuenta las enajenaciones que no se hayan inscrito en Registros Públicos, así como aquellas realizadas por documento privado, siempre que comprendan una obligación de transferencia de dominio a título oneroso y que no se encuentren en alguno de los supuestos del último párrafo del artículo 4 de la ley del impuesto a la renta.    

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