Los aires de las edificaciones familiares de un edificio, podrá seccionarse unos a otros para que los propietarios puedan seguir construyendo los ambientes que deseen en sus áreas, que les corresponde, y sujetándose a los parámetros urbanísticos y de edificación.

Lo expuesto, es producto de la Resolución n° 751 – 2019 – SUNARP – TR – L, expedida por el Tribunal Registral, en que se declara procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre los aires.

Como se sabe, los aires es el derecho que tiene una persona de poder sobre elevar una edificación, a lo que ya existe o sobre el suelo de un terreno que aún se encuentra sin haberse construido.

El artículo 5.9 de la Directiva N° 009 – 2008 – SUNARP – SN, establece los criterios para la inscripción del Régimen de Propiedad Exclusiva y propiedad Común, la inscripción de las unidades exclusivas abarca al área techada y al espacio vacío del piso en que se ubique y de acuerdo a la proyección vertical y hasta los límites del perímetro.

Entonces, cuando una de las unidades está en la azotea, implicará que le corresponden los aires, salvo que el Reglamento Interno señale que no es así.        

El artículo 40, inciso h) de la Ley N° 27157, establece que los aires son zonas comunes, pero excepcionalmente en los títulos de propiedad podrían aparecer cláusulas que establezcan lo contrario, por lo que se les atribuya como sección de propiedad exclusiva.

Por otro lado, el dispositivo 5.7. de la directiva en comentario, la cláusula en contrario, debe estar en el Reglamento Interno, o en una modificación posterior que acuerde establecer la propiedad preexistente de los aires, y que fue omitida en la declaración que se elaboró cuando se plasmó el reglamento Interno, lo cual fue aprobado por las dos terceras partes de los propietarios de los departamentos del edificio.

El Tribunal Registral señaló procedente la inscripción de la cláusula de reserva de aires sobre los aires. Entonces será probable dividir los aires en secciones, respetando los parámetros urbanísticos.

Según el Tribunal Registral, el propietario podrá construir sobre el perímetro superficial de su propiedad, con solamente la limitación de los ya mencionados parámetros urbanísticos.     

Asimismo, el Tribunal Registral, considera que la independización de los aires ocasionará que se establezcan de manera independiente en una nueva partida registral.

Finalmente, se debe tener en cuenta que la propiedad predial siempre estará sujetada a normas de habilitación urbana, zonificación, sub división, y otras que la ley señale. 

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